Пришло время покупателя

И это не случайно. Риэлторы, настроенные на поиск объекта, интересующего потенциального покупателя, лучше других знают пожелания заказчика. У каждого специалиста свой круг клиентов, свои территориальные пристрастия (невозможно знать все районы и сегменты одинаково хорошо), и наша задача — привести их данные к общему знаменателю.

Итак, начнем с классификации. Рынок загородной недвижимости более инертен и разношерстен, нежели квартирный. Если городское жилье можно с той или иной степенью детализации легко разложить по полочкам типов и классов (притом что 90% представленного на нем жилья — типовые квартиры), то загородные объекты впечатляют разбросом качественных параметров. Причем цены далеко не всегда соответствуют заявленному классу объекта. В каждом выпуске журнала «Загородное обозрение» можно найти сотни объектов по ценам от 1 до 3 млн дол. Тем не менее львиную долю предложения являют собой два условных класса объектов: «дом по цене типовой квартиры» (средний класс — от 2 до 5 млн руб.) и «хороший дом по цене хорошей квартиры» (бизнес-класс — до 10 млн. руб).

В прежние годы аналитики, специализирующиеся на объектах загородной недвижимости, пытались подразделить все объекты на дома для постоянного проживания и дачные (для сезонного проживания либо круглогодичного отдыха). Однако развитие социальной инфраструктуры и дорожных сетей в пригородах Санкт-Петербурга существенно отстает от желаемого. Отсутствие в пешеходной доступности хороших школ, супермаркетов и остановок общественного транспорта делает непригодными для постоянного проживания, построенные там дома. Поэтому большинство коттеджных поселков, позиционирующихся как поселения для крглогодичного проживания, рассматриваются интересантами только как второе жилье — даже если в поселке организована постоянная охрана, а управляющие компании регулярно расчищают и ремонтируют дороги. И такое положение дел заметно прежде всего в сегменте бизнес-класса (от 5 до 10 млн руб. на сегодняшний день) — именно он в период кризиса «просел» больше всего. Смогут ли такие поселки стать уютными и постоянно обитаемыми городками-спутниками (как предполагают инициаторы проектов) — покажет время.

Самый популярный сегодня сегмент коттеджей для постоянного проживания — дома, сопоставимые по ценам с типовыми квартирами, либо участки с локальными коммуникациями в ближайших к городу населенных пунктах, которые за 3–5 млн руб. можно превратить в готовое домовладение. Следует, правда, отметить, что, несмотря на заманчивые перспективы стать домовладельцем, лишь немногие готовы поменять малогабаритную квартиру на собственный дом с участком. Причина та же: отсутствие школы, поликлиники, транспортной сети. И все же случаи, когда горожанин продает, к примеру, «бабушкину» квартиру (даже в другом регионе) для вложения средств в строительство дома, — сегодня распространенное явление в практике риэлторов.

Что касается участков под застройку в коттеджных поселках, то чем ближе к городу — тем выше плотность застройки. Но это, впрочем, уже все заметили. Важно другое: многие девелоперы проектируют участки не просто маленькие, а вытянутые — шириной от 14 до 17 м. Для них подойдет далеко не всякий проект, поэтому можно предположить, что в новом году на рынке строящегося загородного жилья вырастет популярность дуплексов (домов на две семьи с общей стенкой).

Практически все опрошенные нами специалисты отметили, что с рынка загородной недвижимости ушли покупатели-инвесторы. Сегодня любая покупка имеет целью не выгодное вложение средств, как нередко случалось в предкризисные годы, а использования для собственных нужд. Сейчас более 95% объектов приобретаются для себя. Поэтому покупатель тщательно выбирает будущее жилье, а порой приезжает на объекты со своими специалистами в области строительства, дизайна и просчитывает предстоящие расходы на ремонт и отделку, а также (что тоже является веянием времени) расходы на эксплуатацию. Словом, работы у риэлторов в 2010 году заметно прибавилось.

Владимир Бобров, генеральный директор агентства «ИНФО-НЕДВИЖИМОСТЬ»:

1. Снизился интерес к дорогим участкам, и, как следствие, наблюдалось заметное падение цен в этом сегменте. Наибольшая активность покупателей отмечалась в сегменте участков, предназначенных для постоянного проживания или круглогодичного использования, наименьшая активность — в сегменте садоводств. Участки в коттеджных поселках тоже были востребованы, при условии ценовых акций и дополнительных бонусов от компаний-застройщиков. Участки без коммуникаций (особенно без электроэнергии), как и раньше, спросом не пользовались.

2. Спрос на участки с готовыми домами в 2010 году был выше, чем на участки без строений. Это отчасти объясняется тем, что инвестиционная составляющая при покупке недвижимости практически отсутствовала, а приобретение земли наиболее интересно именно с этой точки зрения. Практически во всех ценовых сегментах покупатели были, но откликались только на привлекательные по ценам предложения. На такие объекты велась настоящая охота: с выслеживанием, выжиданием и решающим броском.

3. Особой разницы, где покупать, скорее всего, не будет. Покупатели, как правило, рассматривают дома и на вторичном рынке, и от строительных компаний, и в коттеджных поселках. Главный фактор спроса — это соотношение цены и качества предложения. Будут девелоперы устраивать акции и предоставлять бонусы — покупатели пойдут к ним, а если продавцы на вторичном рынке станут существенно снижать цены — то к ним.

4. В случае вступления в силу изменений в законодательстве, касающихся сельскохозяйственных земель, можно ожидать увеличения спроса на объекты, расположенные на землях поселений, что, в свою очередь, может привести к росту цен в этом сегменте. При изменении рынка недвижимости в сторону роста цен увеличится инвестиционная составляющая покупки, а это вызовет повышение спроса на земельные участки без построек. Если не произойдет существенных изменений в законодательстве и не будет резких изменений цен на рынке недвижимости, то сегодняшние тенденции сохранятся.

Дмитрий Минин, исполнительный директор центрального отделения агентства «Русский фонд недвижимости»:

1. По-прежнему наибольшая активность земельного рынка сохраняется во Всеволожском районе. На втором месте — Выборгский, на третьем — Приозерский. Наименьшая активность в Киришском, Лодейнопольском и Сланцевском районах. Что касается объемов продаж, то, бесспорно, лидируют недорогие садовые участкт (52% сделок), на участки ИЖС от 1,5 до 2,5 млн руб. приходится 44%, объем проданных сельхозземель — не больше 4%. Тенденция снижения стоимости более всего заметна в дорогом сегменте (от 3 млн руб.), здесь дисконт доходит иногда и до 50%!

Потенциал роста (хотя и в дальней перспективе) есть у участков, расположенных на южном берегу Финского залива, и то только из-за того, что по прежнему сохраняется, на наш взгляд, неоправданный разрыв между ценами южного и северного берегов залива — в разы!

2. Продажи загородных домов распределилось следующим образом: садовые дома — 45%, дома ИЖС — 55%. За счет более развитой инфраструктуры большим спросом пользуются дома ИЖС, со средними ценами от 3,5 до 4,5 млн руб. В основном эти дома приобретаются сегодня в качестве дач или второго жилья, преимущественно для старших поколений.

3. Думаю, в дальнейшем сохранятся сегодняшние тенденции. Люди будут приобретать участки с подготовленными инженерными сетями с правом самостоятельного строительства в новых организованных поселениях, развитых садоводствах и населенных пунктах с возможностью подключения к коммуникациям. Преимущество у тех участков, где есть природный газ.

4. Уверен, что ничего нового нас не ждет, но... В приобретении загородной недвижимости важны эмоции, в отличие от квартир, которые все-таки покупают с холодной головой. Поэтому очевидное преимущество при покупке будет у объектов, полностью укомплектованных коммуникациями на момент просмотра, а не в перспективе, с хорошими подъездными дорогами круглый год, с деревьями на участке и с ландшафтным дизайном. Предложение купить дерево любой высоты и посадить по-прежнему не вдохновляет покупателей. Это я к тому, что объект загородной недвижимости должен быть эмоционально привлекательным сегодня, а не в перспективе, а продаваться — за разумные деньги (то есть с понижением цены относительно докризисных цен)! Уважаемые девелоперы, пожалуйста, возьмите это наблюдение опытного практика на заметку.

Станислав Азацкий, директор отделения «Адвекс — Загородная недвижимость»:

1. Снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка в 2009 году и практически до осени 2010-го.

В первую очередь дешевели земельные участки. Летом и в начале осени значительная часть спроса приходилась именно на дешевую землю. А октябрь был самым активным по продажам дешевых земельных участков и участков с садовыми домиками. Постоянным остается спрос на недорогие участки — 150–300 тыс. руб. И это, как правило, участки в садоводствах.

2. Реальные объемы продаж как крупных загородных проектов, так и домов от индивидуальных застройщиков существенно снизились. Спрос на загородные объекты сосредоточен преимущественно в недорогом ценовом сегменте. Интересанты готовы приобретать дома от 3 до 5 млн руб., однако таких предложений коттеджей, даже с минимальным набором городских удобств, на рынке практически нет. В ценовом диапазоне от 6 до 12 млн руб., как правило, ищут полностью готовые к проживанию индивидуальные дома со всеми удобствами. Сейчас дом по такой цене можно найти и в коттеджном поселке. Несмотря на снижение активности рынка, есть и спрос, и реальные продажи исключительно дорогих эксклюзивных объектов (более 30 млн руб.). Также в сентябре-октябре отмечался повышенный спрос на коттеджи в дорогом сегменте — от 50 млн руб. Но в ноябре активность покупателей снизилась.

3. Как правило, покупка происходит не ради выгодного вложения средств, как нередко случалось в предкризисные годы (по состоянию на сентябрь 2008 года доля инвестиционных покупок составляла около 30%), а для собственного использования. Сейчас более 95% объектов приобретаются для себя. Исходя из этого, наиболее приемлемый вариант — готовые дома. Более всего клиентов интересуют недорогие предложения — от 3,5 до 10 млн руб.

4. По-прежнему покупатели активно интересуются северным направлением, хотя география будет расширяться: Всеволожский район на фоне растущих Гатчинского и Ломоносовского (видимо, благодаря почти завершившемуся строительству КАД. — Примеч. ред.) уже не так привлекателен для сегодняшнего покупателя. Но продавцы неохотно идут на снижение цен, потому что в большинстве случаев во Всеволожском районе земли приобретались с инвестиционными целями и дома на них строились для последующей продажи. Что касается цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, здесь мы говорим о ценах предложения. Цены сделок всегда ниже на 10–20%, а иногда и больше, в зависимости от цены объекта. В дорогом сегменте продолжится плавное снижение цен. Заинтересованность покупателей проявляется только в большом количестве просмотров объектов, реальные же продажи единичны, обычно с торгом от 10 до 20% в зависимости от ценового сегмента. Решение о покупке все также принимается длительное время, и зачастую покупка откладывается. Такое состояние рынка, возможно, сохранится еще 2–3 года. В ближайшее время ожидать роста активности на загородном рынке все еще не приходится. Покупаться все также будут готовые дома от 5 до 10 млн руб., земельные участки в садоводствах от 150 до 500 тыс. руб. и участки ИЖС до 1–4 млн руб. Сделки в сегменте элитного жилья также будут единичными. Следует ожидать роста интереса к домо-

владениям в организованных коттеджных поселках. Но, разумеется, это касается только девелоперов, не пренебрегающих грамотным маркетингом и гибкой ценовой политикой.

Сергей Щегорец, генеральный директор АН «Вектор»:

1. На протяжении 2010 года рынок земельных участков Ленинградской области медленно, но неуклонно «оттаивал» после кризиса 2008–2009 годов: участились звонки покупателей по рекламе, цены стали плавно расти и, как следствие, многие девелоперы, чьи проекты находились в анабиозе, стали снова заниматься своими поселками, на рынке появилось много новых предложений. Наиболее успешными оказались те, кто предлагал участки в поселках с продуманной концепцией, идеей, с хорошей локацией, транспортным сообщением, с выделенной электрической мощностью и без подряда на строительство дома. И не суть важно, поселок это бизнес-класса или жесткий «эконом» — в бизнесе продажи реже, но маржа больше. Популярными оставались привычные лидеры рынка: Карельский перешеек, Курортный и Всеволожский районы.

2. Граждане покупают дома либо для постоянного проживания (до 50 км от СПб), либо для дачного отдыха (60–100 км от СПб). Эти сегменты почти не пересекаются, и активность покупателей в них практически одинаковая. Отметим лишь, что наиболее востребованные дачи — это деревянные дома площадью 100–150 кв. м, а для постоянного проживания предпочитают каменные дома от 250 кв. м.

3. Наиболее популярным решением вопроса о загородном доме в ближайшее время будет покупка участка в организованном поселении (коттеджном поселке) с набором соответствующих опций, тщательный выбор проекта дома исходя из своих предпочтений и требований градрегламента поселка, и строительство — самостоятельно либо с помощью девелопера. Конечно, всегда найдется клиент, который хочет купить дом «под ключ», поэтому в поселке разумно иметь пару-тройку таких домов разных проектов.

4. Мы считаем, что в 2011 году наиболее востребованными будут готовые дома и участки без подряда в коттеджных поселках с градостроительным регламентом застройки, продуманной концепцией, хорошей локацией, удобным транспортным сообщением и наличием электрической мощности.

Дмитрий Демидов, директор департамента загородной недвижимости, корпорации «Петербургская недвижимость»:

1. Если понимать под «наибольшей активностью» количество реально прошедших сделок, то это земельные участки ИЖС до 1,5 млн руб. и участки в садоводствах до 500 тыс. Наименьшая активность на рынке крупных (от двух гектаров) участков «сельхозки», причем предложения носят массовый характер, но нет покупателей.

2. Из загородных домов более всего востребованы дачные дома до одного миллиона рублей и коттеджи для постоянного проживания до 10 млн руб. — как на вторичном рынке, так и в организованной девелопером застройке.

3. Для большинства покупателей первейшим способом реализации мечты о собственном доме (даче) уже много лет является покупка земельного участка для строительства. Главным плюсом этого способа является разнесение во времени платежей за землю и дом без каких-либо обязательств. При этом приобретенный участок является удобным вложением денег — его легко (относительно дома с участком или недостроя) продать в случае надобности.

4. Поскольку любая загородная недвижимость не является предметом первой необходимости, общая невысокая активность рынка будет сохраняться в течение всего 2011 года. Среди участков наибольшей популярностью будут пользоваться садоводческие с «опциями» (подведенное электричество, колодец, строительный вагончик и т. д.) и ИЖС. Из домов более всего будут востребованы дачные дома и коттеджи для постоянного проживания на вторичном рынке. При этом низкая стоимость по сравнению с соседними предложениями будет основным критерием выбора перечисленных объектов.

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

1. В 2010 году наблюдался рост количества сделок в сегменте экономкласса. Причем спросом пользовались земельные участки как в коттеджной, так и в частной застройке. В профессиональной застройке были востребованы участки до 3 млн руб. в радиусе примерно 60 км от Санкт-Петербурга. В массовой застройке отмечался спрос на дешевые земельные участки, примерно за 300–600 тыс. руб. (например, в Тосненском и Кингисеппском районах). В 2011 году на рынке будет рост спроса примерно на 10–15%, что приведет к соответствующему росту цен.

2. Наибольшим спросом в уходящем году пользовались дома в массовой застройке стоимостью примерно 3–4 млн руб., предлагаемые на вторичном рынке. В профессиональной застройке (коттеджные поселки, девелоперские проекты) востребованы дома площадью до 200 кв. м и стоимостью до 5 млн руб. Загородные дома все же приобретаются для сезонного проживания и не рассматриваются покупателями в качестве альтернативы жилью в городе. Причем на рынке в стадии активного поиска находятся исключительно конечные потребители, инвесторы на рынок практически не возвращаются.

3. Можно выделить два варианта покупки недвижимости за городом, которые будут востребованы. Первый — это приобретение земельного участка у профессионального застройщика с целью строительства в рамках общей застройки. Покупатели готовы строить дома из газобетона площадью примерно до 200 кв. м во всех районах, кроме Курортного. Второй вариант — это покупка дач, садоводств. Сейчас объекты стихийной застройки более востребованы, нежели коттеджные поселки. Одна из причин — в недостатке на рынке коттеджных поселков, соответствующих ожиданиям и предпочтениям покупателей.