Очевидно, что желание обзавестись загородным домом с началом кризиса у граждан не пропало. Наблюдения застройщиков однозначно свидетельствуют о покупке клиентами наделов не с инвестиционными целями, а с намерением строиться. Причем к возведению домов стараются приступить, как только появляется финансовая возможность.
По данным обмена информацией о реальных сделках (подробнее о проекте см. врезку), в ноябре на 54 малоэтажных загородных комплекса девелоперам удалось заключить 45 сделок и заработать 181,5 млн руб. Это существенно меньше, чем месяцем ранее (в октябре было подписано 72 договора на сумму 246,8 млн руб.), и почти вдвое ниже показателей июля и августа (рис. 1). Фактически рынок вернулся на уровень продаж, марта 2010 года. Данных декабря на момент сдачи материала еще не было, однако по опыту недавних лет этот месяц на загородном рынке традиционно застойный. Не возлагают девелоперы и надежд на рождественские каникулы: просмотров, возможно, будет и немало, а сделки, если и состоятся, то не раньше весны.
Обращаем внимание, что за последние месяцы к обмену присоединились несколько новых компаний, которые предоставили данные о своих продажах с начала года. Результаты были пересчитаны с учетом вновь полученных данных. Из-за этого цифры несколько отличаются от тех, которые публиковались в прошлых номерах. Однако общие наблюдаемые в выборке тенденции остались прежними.
По результатам продаж 2010 года 75% сделок пришлось на участки без подряда, 19% — на коттеджи (приобретение участка с подрядом рассматриваются как покупка коттеджа на нулевой стадии готовности), остальные 6% — на таунхаусы. Летом доля коттеджей в общем объеме сделок возросла, однако в долгосрочную тенденцию это не превратилось. В итоге структура продаж 2010 года в точности соответствует наблюдавшейся в 2009 году (хотя круг участников информобмена за это время существенно расширился).
Двенадцать лотов за год
Средняя цена договора на рынке за год существенно не изменилась (рис. 2). Обнадежив застройщиков ростом в первые месяцы 2010 года, этот показатель потом замер, а в сентябре-октябре так и вовсе почти вернулся к январскому уровню. В результате кривая доходов девелоперов (рис. 3) описала дугу и скатилась к безрадостным показателям начала года. В среднем в минувшем году девелоперы продали (напомню, это данные без декабрьских) по 12 объектов на каждый реализуемый проект. А их средняя годовая выручка составила 45,7 млн руб. на малоэтажный комплекс. Но, конечно, доход распределился по проектам весьма неравномерно.
Так, из 55 проектов — участников информобмена в тринадцати малоэтажных комплексах за год не продали ни одного объекта. В восьми провели лишь по одной сделке. Еще в пяти — заключили от двух до четырех договоров. То есть почти в половине реализуемых проектов, по которым есть достоверные данные, за 2010 год почти ничего не продали.
Стабильно удается подписывать договоры купли-продажи в единичных коттеджных поселках. К примеру, 85 сделок провела компания «ПулЭкспресс» в проекте «Охтинский парк» (6 км от Петербурга по Приозерскому направлению). Изначально застройщик вывел на рынок 71 участок в рамках этого комплекса, но впоследствии добавил еще сто наделов. Будет ли проект расширяться, девелопер предпочитает пока умалчивать. Весьма показательно, что за год с начала продаж цены продаваемых участков здесь выросли примерно вдвое. Сегодня здесь активно разбираются участки 20 соток за 6 млн руб. Справедливости ради добавим, что в других пяти проектах, реализуемых этой компанией, итоги продаж куда скромнее.
Еще одна примета времени: в предложении появляется все больше малоэтажных комплексов, где продаются сверхдешевые участки. На рынок стали поступать участки без подряда, расположенные в 140–150 км от города, в районах, до сих пор считавшихся неинтересными для коттеджного строительства (к примеру, в Лужском, Кингисеппском, Бокситогорском). Надел 6 соток можно приобрести от 120 тыс. руб. Год назад такого просто не было. До кризиса предложения по такой цене встречались лишь в старых садоводствах. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев даже скромная инженерия (электричество, дороги, вода из скважины или колодца, септик) в цену не входит, ее придется оплачивать дополнительно.
Впрочем, недорогие предложения можно встретить и недалеко от Петербурга: в 20 км от городской черты (например, в проекте «Усадьба Волковицы») приобрести участок в организованной застройке по 40 тыс. руб. за сотку вполне реально. Согласно данным застройщика, подобными предложениями сегодня активно интересуются.
Средства не прибывают
Очевидно, что желание обзавестись загородным домов с началом кризиса у граждан не пропало. Однако богаче за год сограждане не стали (остановимся подробнее на этом чуть ниже). Оплатить сразу дом и участок — большинству интересантов не по карману. К тому же покупатели уверены (опираясь на опыт предыдущих лет), что строиться самостоятельно куда дешевле, чем оплачивать коттедж, предлагаемый застройщиком. Как подтверждают эксперты, питерцы выбирают самый «экономичный» (разумеется, с их точки зрения) вариант строительства: бригады «шабашников», — закрывая глаза на его очевидные недостатки. Однако у серьезных фирм неподъемный для многих клиентов ценник, вынуждающий их экономить на качестве работ.
«Я не знаю людей, у которых бы за 2010 год выросла зарплата. Не вижу и примеров успешных предпринимателей: сегодня начать бизнес и за короткий срок заработать сколько-нибудь приличные деньги невозможно. Единственное, у кого с зарплатами полный порядок, так это у руководителей госкомпаний», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев. Не жалуются пока на обнищание и чиновники, живущие на «неофициальные доходы»: как подмечают эксперты, доля «государевых людей» на рынке недвижимости последнее время заметно подросла. У прочих граждан при стабильных зарплатах за год существенно выросли расходы: госмонополии регулярно повышают ставки на свои услуги. Не отстают от них и другие сферы, отличающиеся высокой степенью монополизации.
Но оптимистические рапорты Агентства по страхованию вкладов о росте накоплений средств россиян на банковских депозитах (сегодня они составляют примерно 60 тыс. руб. на каждого гражданина России) вызывают обоснованные вопросы: распределяется ли эта прибавка на всех или концентрируется на отдельных счетах.
К примеру, октябрьский опрос Superjob показал, что у половины граждан вообще нет сбережений, 9% сумели отложить меньше 11 тыс. руб. (можно ли это назвать сбережениями?), у 7% накоплено от 11 до 22 тысяч (тоже не ахти какой запас). Эти цифры вполне соответствуют и исследованию Национального агентства финансовых исследований. Согласно данным этого опроса, лишь 8% соотечественников могут на свои накопления прожить больше года, а 50% вообще не имеют «финансовой подушки».
Неудивительно, что планы банков по выдаче ипотечных кредитов не находят встречного спроса заемщиков. Условия выдачи ипотечных кредитов постоянно смягчаются, однако выдать запланированные кредитными организациями объемы ссуд не удается.
Показательна ситуация на городском рынке жилья. Цены на готовые квартиры стоят с начала года (а с учетом инфляции снижаются). Не дорожают и предложения в строящихся домах. Еще в апреле этого года комплекс «Северная долина» шокировал рынок необычайно низкими ценниками — там предлагалось жилье по 49,9 тыс. руб./кв. м.
А к концу 2010 года предложения по 46 тыс. руб. за «квадрат» стали вполне привычным явлением на рынке.
Еще один показатель — рынок автомобилей. С прошлого года, как радостно рапортуют автодилеры, число продаж выросло на 18% (данные за три квартала 2010 года). Однако, присмотревшись к статистике, несложно подметить, что заметно поднялись продажи наиболее бюджетных марок: вазовской классики (ее продали вдвое больше, чем годом ранее за тот же период), вазовской же «Калины», а также Daewoo Nexia. Для более дорогих моделей если отмечен рост продаж, то небольшой. Что примечательно, почти 200 тыс. автомобилей ВАЗ (четверть суммарного объема продаж) были куплены в рамках госпрограммы утилизации старых машин — то есть частично оплачены всеми налогоплательщиками. Это число как раз и дает ту самую 18-процентную прибавку к объемам реализации.
Предложение растет
Несмотря на весьма неутешительную статистику, за 2010 год на рынок продолжали выходить новые проекты. За год, по подсчетам аналитического центра Ассоциации риэлторов, начаты продажи в 86 новых проектах: с марта по октябрь предложение пополнялась ежемесячно на 10 малоэтажных комплексов.
«Ушло» (распродано или снято с продажи) за это время заметно меньше. В результате, по подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», число находящихся в реализации проектов за год выросло на 35%. Обращает на себя внимание быстрый рост числа проектов на прежде невостребованных землях Лужского, Кингисеппского, Волховского, Тосненского районов Ленобласти. Существенно прибавилось реализуемых проектов в Гатчинском и Ломоносовском районах, где вдоль шоссе и проселочных дорог то и дело встречаются растяжки вроде «Продаются участки». Немало проектов появилось и во Всеволожском районе, традиционно удерживающем лидерство по числу загородных комплексов. Однако в относительных цифрах, суммарная доля неизменных лидеров (Всеволожского и Выборгского районов) по сравнению с началом года немного уменьшилась.
Остается неясным, кто и за какой срок раскупит все это многообразие предложения. Тем более что застройщики будут выводить в продажу проекты и в новом году. Между тем все это для покупателей неплохо, ведь сегодня участок в будущем коттеджном поселке можно приобрести по весьма гуманной цене. Конечно, недостаток финансирования скажется на темпах освоения территорий, и лишь избранные проекты имеют потенциал для динамичного развития в 2011 году. Но землю, как известно, дольше не производят, и к тому же она не портится.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Конечно, сделок было мало. Радует, что объемы продаж у нас стабильны. Довольно много клиентов перенесли строительные работы на следующий сезон, а то и вовсе отложили на неопределенный срок. Те же, кто все же возводит дома, делают это медленно, этапами.
В этом году в относительной близости от Петербурга появилось немало «поселков», которые, по сути, предлагают пустое поле без всяких улучшений. Они совершенно не соответствуют понятию, «коттеджный поселок», и в результате люди разочаровываются в таком формате загородной жизни. Существенно выросли продажи домов в стихийной застройке: все больше покупателей не видят реальных преимуществ приобретения участка в организованном коттеджном поселке».
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»: «Мне кажется, что этот год был неплохим: были стабильные продажи, выходили новые проекты, девелоперы чувствовали себя увереннее, чем раньше. Вернулись в листинги и приостановленные проекты поселков — но с измененной концепцией. По нашим наблюдениям, сегодня пользуются спросом участки без подряда и готовые дома. За кризисные годы на рынке существенно увеличилось число завершенных поселков, но продажи в них идут весьма вяло. Главная причина — неадекватные запросы продавцов. Граждане уже привыкли к мысли, что загородный дом они могут получить и за 3–4 млн руб.»
Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»: «Этот год был гораздо лучше, чем 2009-й. В нашей компании количество сделок увеличилось на треть, а сумма выручки выросла почти вдвое. Даже в декабре нам удается подписывать договоры; думаю, что этот год мы закончим с неплохими результатами. На следующий год у нас оптимистичные ожидания. Полагаю, потихоньку начнет оживать рынок дач, а также сегмент готовых домов. В нашем проекте «Охтинский парк» мы планируем ввести новое предложение: готовые дома с участками площадью 250–300 кв. м с коммуникациями мы будем продавать по 10–12 млн руб. Полагаю, что количество сделок в следующем году еще вырастет, потому что в рост пошли цены на нефть, да и городской рынок вроде бы оживает».
Справка о проекте
А налитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО ведет статистику реальных сделок на загородном рынке с января 2009 года. Сегодня в проекте по обмену данными участвуют 30 девелоперских фирм, которые реализуют 54 малоэтажных комплекса (в сумме в этих поселках более 5000 объектов). По числу домовладений это около трети общего объема предложения на загородном рынке Петербурга. В статистике учитываются данные по продажам коттеджей, таунхаусов и земельных участков.
Проект открыт для всех застройщиков, готовых делиться достоверными данными о своих продажах с коллегами. Участие бесплатное.
Примечание
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Солнечный берег», «Ягодное», «Приветнинское», «Чехово», «Западное солнце», «Лемболово Парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Крутой берег», «Тавра-Коркинское», «Новый мир», «Жемчужина Разлива», «Малое Репино», «Токкари-лэнд», «Малая Малиновка», «Смольный», «Бавария», «Покровская горка», «Озеро Врево», «Речной бобр», «Изумрудная долина», «Усадьба Волковицы», «Солнечное».
