Хотя последнее время застройщики активно осваивают земли к югу от мегаполиса, по мнению экспертов, это вовсе не говорит о снижении спроса на питерские «севера». «Сегодня застройщики охотно развивают проекты в южных районах Ленобласти. Там есть интересные земельные предложения. Если северные районы области остаются престижными и дорогими, поэтому по карману далеко не всем потребителям, то на юге застройщик может предложить покупателю качественное жилье по привлекательной цене. Однако уверена, что спрос на северные районы сохранится на высоком уровне», — говорит Анна Прохорова, директор отдела продаж «Ландскрона Девелопмент».
С ней согласен и генеральный директор компании Village Estate Олег Карзов: «Девелоперы консервативны, как и покупатели. Последние хотят купить загородный дом к северу от Петербурга, первые — строить там же коттеджные поселки. Но если не хватает денег, обращают взгляды на южное направление. Смещение предложения, которое сейчас наблюдается, происходит больше из-за недостатка денег у застройщиков, а не из-за изменения спроса».
По экспертным оценкам, на северное направление приходится около трети всех реализуемых проектов (более точные оценки затруднительны из-за отсутствия четких границ рассматриваемой зоны). Правда, они, как правило, небольшие. Немало примеров малоэтажных комплексов, состоящих менее чем из 30 домовладений (Honka Family Club, Patrikki Club, «Теплый дом», «Рощинская сказка» и др.). Тогда как масштабных проектов, предполагающих поселение на 300 и более домовладений, немного: «Верховский», «Кивеннапа». Формально к числу крупных комплексов можно отнести и проекты «Лесная дача» и «Еловый дом» от компании «Флагман», но в них основная масса домовладений приходится на квартиры в 4–5-этажных домах, а классической «малоэтажки» совсем немного: 20 таунхаусов в одном случае, 32 — в другом.
Предложения для состоятельных
Дома и земли к северу от Петербурга предлагаются довольно дорогие: 21 млн — в «Жемчужине разлива», 30 млн — в «Теплом доме». За скромные 140-метровые секции в «Еловом доме» просят 14 млн руб.
Один из самых «пафосных» проектов на этом направлении — поселок «Мариньи дачи» в Зеленогорске. За самый «простенький» кирпичный дом 319 кв. м в нем просят 80 млн руб. Причем на территории комплекса не будет никаких объектов социальной инфраструктуры (лишь детская площадка и гостевая парковка). Всего на 6 га запланировано построить 20 особняков. Проект был выведен на рынок осенью 2009 года. По словам представителей компании, продажи в комплексе идут, однако пока в особняки никто не вселился.
Несколько дешевле обойдется покупка дома в Patrikki Club. Поселок находится между Рощином и Ильичевом, на берегу озера Большое (65 км от Петербурга). Здесь всего 17 участков, на которых застройщик (частное лицо) строит дома от 370 кв. м в немецком стиле фахверк. Правда, еще предусмотрены вспомогательные помещения, что несколько увеличивает общую площадь домовладения.
На стадии фундамента объекты можно приобрести от 40 млн руб. В продаже есть и два готовых дома без внутренней отделки по цене 1,4 и 1,6 млн евро. По словам представителей девелопера, владельцы этих особняков не могут расплатиться с застройщиком и вынуждены срочно реализовывать лоты.
На северном направлении немало проектов, которые уже полностью построены, но еще не распроданы: «Северный Версаль», «Жемчужина Разлива», «Новый мир», «Рощинская сказка», Ollila, Honka Family Club и др. Несколько лет назад такое было большой редкостью, сегодня встречается все чаще. Найти покупателя на объекты, построенные с докризисным размахом, весьма непросто.
Из недорогих предложений можно выделить «Малую Малиновку», где самый скромный коттедж оценен в 4,3 млн руб., и «Кивеннапу» — там можно присмотреть дом от 3,9 млн руб.
А дешевле всего предлагают дома в выведенном на рынок год назад проекте «Верховский», что в 100 км от КАД. Предполагается продажа участков без подряда с возможностью заказа дома у застройщика. Коттеджи в нем можно будет приобрести всего за 2,5 млн. В четвертой очереди запланировано строительство таунхаусов — цены этих предложений пока не объявлены.
Нарастающий «эконом»
В проектах организованной застройки участки тоже недешевые. В Valkeasaari (Белоостров) запрашивают более 500 тыс. руб. за сотку. В «Новом мире» (Репино-Ленинское) — около 300 тыс. руб. Даже на значительном удалении от городских кварталов красивые земли оценивают дорого.
«Наш проект «Гармония» расположен в 105 км от Петербурга. Сотка здесь стоит до 300 тыс. руб. Есть, конечно, и более дешевые участки — от 75 тысяч. Но их немного, и большим спросом они не пользуются. Клиенты, посмотрев эти участки, как правило, все же останавливают выбор на более живописных и дорогих. Наши коллеги-конкуренты свои земли оценивают примерно так же. Этот ценник, с моей точки зрения, вполне соответствует спросу», — рассказывает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Впрочем, последнее время на Выборгском направлении стали появляться предложения, существенно дешевле среднего уровня цен. В проекте «Сосновая поляна», расположенном в Юкках, можно купить участки по цене всего 100 тыс. руб. за сотку. В удаленном на 34 км от города проекте «Видная горка» предлагают сотку по 85 тыс. руб. Года два назад подобные ценники в этих местах и представить было невозможно.
Впрочем, эксперты уверены, что предложений экономкласса на этом направлении будет все больше. «Участки, которые сегодня предлагает девелоперам оптовый рынок, оставляют желать лучшего. Большинство из них ущербны по локации (не имеют подъездов или, напротив, расположены прямо у шумной трассы). Эти земли можно продавать в розницу по 100–120 тыс. руб./сотка. Владельцы же нередко рассчитывают реализовать их по 200–250 тысяч. Когда называешь им реальную цену, они удрученно вздыхают и глубоко задумываются», — делится опытом Марина Агеева, директор аналитической службы проекта «Свой дом» в Ленобласти.
Согласно подсчетам г-жи Агеевой, примерно 57% участков — это сельхозземли «в изначальном виде», 36% — переведенные в ДНП, 4% — имеют статус ИЖС и 3% — с правом аренды на 49 лет. Значительную долю предложения составляют небольшие участки (до 10 га), малопригодные для девелопмента, лишь пятая часть объектов оптимального для застройщика размера: 15–50 га.
Николай Кузнецов, заместитель генерального директора Village Estate, констатирует: «Новых предложений здесь я не вижу, все массивы попадались в предложении еще в 2008 году. Участков с подведенными коммуникациями не найти. Единичные предложения с полученными техусловиями на подведение коммуникаций. Запросы собственников неадекватны сегодняшнему моменту. Чтобы эти земли стали экономически интересны девелопменту, на большую часть лотов надо снизить цену примерно в полтора раза».
