Таким образом, если в начале докризисного 2008 года базу предложения составляли примерно 100 комплексов, то теперь 250. За последние три года на рынок выведено около 290 малоэтажных проектов, распродано или снято с реализации — приблизительно 150.
Как отмечают эксперты, по качеству предложение становится все хуже: девелоперы предлагают земельную нарезку без инженерных коммуникаций, очень далеко от города либо с сомнительной локацией. К примеру, на рынке в этом году появились несколько проектов очень дешевых участков без подряда в 140–150 км от города, в до сих пор считавшихся неинтересными для коттеджного строительства районах: Волховском, Лужском, Кингисеппском, Бокситогорском.
Еще одна любопытная особенность: минимальная ценовая планка на участки без подряда (и, конечно, без коммуникаций) в этом году опустилась до 15 тыс. руб. за сотку (в ДНП «Заповедное» от управляющей компании «Новая дача»). Напомним, еще год назад девелоперы были не готовы к таким ценам: самыми дешевыми были предложения около 45 тыс. руб. (например, поселок «Моторное» и др.). Причем раньше их можно было найти лишь дальше 100 км от Петербурга.
Теперь же и в проектах, что в 20–30 км от городской черты, появились типично бюджетные предложения: 35–40 тыс. руб. за сотку. Год назад земли в такой близости к городу продавались минимум в два–три раза дороже.
«В последнее время стала заметна весьма неприятная для девелоперов тенденция: потенциальные покупатели и даже владельцы домов в коттеджных поселках разочаровываются в этом формате загородной жизни. Сегодня недалеко от города появилось немало проектов от «серых» девелоперов, которые выставляют на продажу наделы без каких-либо улучшений. Поскольку это предложение совершенно не соответствуют понятию о коттеджном поселке для постоянного проживания, у одних потенциальных покупателей вообще пропадает желание переезжать за город, а другие ищут дом в стихийной застройке. Так, по нашим данным, за последнее время существенно выросли продажи домов на вторичном рынке. То есть сегодня покупатели не видят преимуществ покупки объекта в псевдокоттеджных поселках», — сетует Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Южный прирост
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», число реализуемых проектов за год выросло на 35%.
По сравнению с прошлыми годами заметно больше стало проектов в Лужском, Кингисеппском и Волховском районах Ленобласти. Существенно увеличилось предложение на юге — в Гатчинском и Ломоносовском районах. За 2010 год в Гатчинском районе число коттеджных поселков выросло с 10 до 21, в Ломоносовском — с 11 до 22. По количеству проектов лидерами по-прежнему остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы. На их долю приходится 62,5% всего предложения.
Сегодня на рынке больше половины (60%) коттеджных поселков расположены за пределами 30-километровой зоны от городской черты и предназначены для сезонного проживания. Доля таких поселков за год выросла незначительно (рис. 2).
В 2010 году девелоперы активно выводили на рынок коттеджные поселки, в которых продавали участки без подряда. По сравнению с началом года их доля увеличилась на 8%.
Еще одна особенность кризисного рынка: в 2010 году в листингах почти не появлялись поселки средней ценовой категории, где бы предлагались коттеджи с участками от 8 до 20 млн руб. (в корпорации «Петербургская Недвижимость» такие объекты относят к бизнес-классу). В целом доля проектов этого сегмента снизилась с 18 до 12%.
Поселки для больных и миллионеров
В 2010 году на загородном рынке появилось немало любопытных предложений. В том числе проекты с необычными концепциями и заоблачными ценами.
Как отмечают эксперты, девелоперы стали выводить коттеджные поселки, в которых самое скромное жилье оценивается в 40 млн руб.
Если в 2009 году в листингах появилось всего пять малоэтажных комплексов, где предлагались объекты в ценовом диапазоне от 20 до 60 млн руб., то в 2010-м — около 15, включая поселки, в которых цена домовладения 40–120 млн руб.
«По нашим данным, в этом году в рамках нескольких проектов выставлены на продажу около 700 коттеджей от 20 до 50 млн руб. И еще около 100 домовладений, которые застройщик намеревается продавать от 50 млн руб., в новых поселках», — делится наблюдениями Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
Наиболее заметные проекты, выведенные в продажу: Nirvana, «Жилой парк «Уварово», «Морской клуб», «Курортный». Однако необычную концепцию среди них предложил лишь один девелопер — компания «Династия» в проекте «Жилой парк «Уварово» возводит особняки в викторианском стиле площадью 413–841 кв. м. Стоимость предложения — 100 тыс. руб. за квадратный метр (от 41 до
84 млн руб. за дом с участком и коммуникациями). Около комплекса компания обещает построить в арендованном парке спа-комплекс с бассейном и фитнес-залом, а также обустроить теннисные корты, детскую площадку и игровую комнату. Несмотря на то что большинство дорогих поселений отличаются удачным месторасположением, эксперты сомневаются, что продажи в них будут активными.
«За те же деньги в так называемой «стихийной застройке» можно приобрести куда более интересный дом, да еще с выигрышным соседством. Если купить особняк в каком-то «раскрученном» месте, как, например, Лисий Нос, Комарово, Репино в Курортном районе, то можно сказать, что живешь по соседству с Миллером-Коганом-Матвиенко. А в коттеджных поселках люди такого статуса, как правило, не живут, и это, пожалуй, самый большой минус подобных проектов», — считает Андрей Бочков, генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс».
Одну из самых необычных концепций коттеджного поселка предложила компания, запустившая в реализацию проект «Wellness club Суханово». По словам представителей застройщика, комплекс был спроектирован с применением новых медицинских технологий. Каждому владельцу участка
предлагается построить дом, который бы оптимально подходил ему и восстанавливал его здоровье. Вокруг дома собственник по совету специалистов может посадить необходимые именно ему лекарственные растения. Застройщик гарантирует, что врачи медицинского центра им. Суханова разработают для каждого члена семьи индивидуальную программу физического развития на основе естественных способов восстановления здоровья, без применения химиотерапии и гормонов.
Еще один любопытный пример: в декабре открылись продажи в малоэтажном комплексе «Золотые ключи». Застройщик — компания «Старт Девелопмент». Это первый этап строительства города-спутника Южный. В «Золотых ключах» планируется возвести 534 домовладения, а всего в Южном предполагается построить более 8 млн кв. м жилья.
Пятно под застройку находится в Ломоносовском районе (пос. Тайцы), в 15 км от КАД. Здесь предлагаются недорогие и компактные домовладения. Предусмотрены три типа жилья: таунхаусы, дуплексы (сблокированные коттеджи на две семьи) и отдельно стоящие коттеджи по панельно-каркасной технологии. Самое скромное жилье в таунхаусах — от 54 до 64 кв. м. Немного просторнее в дуплексах — 74 кв. м. Самые большие по площади коттеджи — 88–97 кв. м.
У каждого дома предусмотрен небольшой земельный участок (от 1,5 до 4 соток) и парковочное место. Стоимость домовладения с землей и коммуникациями — от 2,2 до 3,8 млн руб. Девелопер обещает построить в комплексе объекты социальной и бытовой инфраструктуры: детский сад, магазин, детские и спортивные площадки, гостевые парковки. Завершить проект планируется в IV квартале 2012 года.
Сделок не прибавляется
Несмотря на активное пополнение листингов, спрос на загородные объекты остается невысоким. В первые месяцы 2010 года объемы продаж вроде бы начали расти, однако, пройдя максимум в августе, пошли на спад, практически вернувшись к уровню начала года. Оживление оказалось лишь сезонным подъемом.
Всего за минувший год участникам информационного обмена (см. справку о проекте) удалось реализовать 664 лота и заработать 2,57 млрд руб. (рис. 3). В среднем на каждый малоэтажный комплекс пришлось 12,8 сделки и 49,6 млн руб. выручки (не путать с прибылью). Примечательно, что, по данным обмена, в 2009 году сделок у девелоперов было почти в полтора раза меньше (8,4 на проект), а доход примерно такой же (44,2 млн руб.). Объяснение этого парадокса в существенно снизившейся средней цене сделки. Если в 2009 году клиенты оставляли у застройщиков в среднем 5,5 млн руб., то теперь ориентированы на куда более скромную цену сделки — 3,9 млн. Эта сумма колебалась в течение года, но весьма незначительно.
