Опыт риэлторов показывает, что среднестатистический приобретатель, прежде чем совершить сделку, совершает пять-шесть просмотров участков (больше не удается физически). Причем, убив часа два на дорогу и поиск, чаще всего сразу убеждается, что это не то, что он ожидал. А выходных у работающего человека немного, зимний световой день короток (нужно ли повторять, что смотреть объекты следует в светлое время?). Стало быть, больше одного или двух расположенных в одном массиве участков за день не посмотреть. А ведь нужно оценить не только участок, но и местные достопримечательности и магазины, геологические и гидрогеологические условия, нравы соседей. К тому же ни продавец, ни те, кто представляет его интересы, подчас не горят желанием рассказать покупателю всю правду…
Вот и получается: делаем приобретение на всю жизнь (для большинства это одна из самых дорогих покупок), а приобретаем кота в мешке. И «сюрпризов» впоследствии может быть великое множество. Например, граница окажется не там, где стоит забор, а аккурат посередине надела, зато геодезисты, которых вы вызовете для уточнения, обнаружат «бонус» в виде дороги, проходящей прямо через ваш участок (реальный случай). Или соседи окажутся не в меру агрессивными (потому участок и продается). Или обнаружатся грунты, на которых вообще ничего нельзя строить.
Обязательно возьмите на заметку: практика 2010 года показала, что участились случаи перепродажи земли с крайне неблагоприятными геологическими условиями. Иными словами, кто-то купил участок, вызвал для обследования геологов и понял, что от приобретения нужно избавляться. Все это похоже на продажу сильно битой, но аккуратно восстановленной машины. А ведь тиксотропные грунты, на которых «не держатся» никакие фундаменты, встречаются даже в безупречных коттеджных поселках.
Напугали мы вас? Больше не будем. Но как свести к минимуму риск потерь?! Алгоритм разумного поиска участка существует. И начинать нужно с того, для чего вам все это.
Единство и борьба противоположностей: постоянное проживание или дача
Нет, мы вовсе не призываем вас к сеансу психоанализа и не предлагаем вспомнить, в каком возрасте у вас проснулась тяга к земле или когда вы впервые позавидовали друзьям, пригласившим вас на новую дачу. Но вы существенно облегчите себе выбор участка, проекта или готового дома, ответив на несколько вопросов:
• сколько месяцев в году дом будет активно эксплуатироваться;
• сколько человек будет проживать в доме постоянно и как будут учитываться интересы разных возрастных групп;
• как часто вы готовы принимать гостей и каких: престарелых родственников, семьи с малолетними детьми или друзей, с которыми можно беззаботно проводить выходные?
По ответам, вы поймете, что же в конечном счете хотите получить: дачу для активного отдыха у озера или в собственном саду, дом для постоянного проживания бабушки, которой можно подкидывать внуков, или коттедж для постоянного проживания — как полноценную альтернативу городской квартире.
Теперь чуть подробнее. Если ваша загородная жизнь — это три-четыре месяца летних каникул и изредка выходные зимой, есть смысл думать об участке в дачном массиве. И в этом случае природные красоты, экологическая обстановка, леса и озера выходят на первый план. А близость к городу становится скорее недостатком, нежели достоинством. Между тем дачный дом должен располагаться в массиве, где есть охрана, постоянные жители, а правление ДНП или СНТ регулярно проводит дренажные работы, а также расчищает и ремонтирует дороги. К слову, лучшего времени, чем конец зимы или начало весны, для просмотра такого участка не найти: коль вы смогли добраться до него в зимний снегопад или в весеннюю распутицу, дача будет доступна круглый год.
Если вы намерены жить в загородном доме более или менее постоянно, но не собираетесь отказываться от городской квартиры как «базы», следует смотреть наделы рядом с ближайшими к городу районными центрами, где есть школы, магазины, а также какие-никакие медицинские, бытовые и развлекательные учреждения. При выборе ПМЖ нужно «привязываться» к ближайшей станции метро и остановкам общественного транспорта.
Размер участка: количество не переходит в качество
Возрастной состав и интересы членов семьи определяют размер участка и проектное решение. Участки, как известно, бывают маленькие — до 10 соток, средние — от 10 до 15 соток, большие — от 15 до 30 соток и огромные. При этом, как показывает опыт риэлторов, сегодня просто мода такая: все «начинающие» почему-то ищут участки от 20 соток (во всяком случае, об этом свидетельствуют поисковые заявки в риэлторских компаниях).
Но поверьте домовладельцам, имеющим опыт эксплуатации загородного жилья: за участком больше 20 соток силами среднестатистической семьи горожан ухаживать трудно — только расчистили один угол, а уже другой порос бурьяном. К тому же в условиях зоны рискованного земледелия, коей является российский Северо-Запад, вряд ли стоит рассчитывать на хороший фруктовый сад промыслового значения.
Впрочем, для дачи 20 соток — это неплохо. Но что касается районов постоянного проживания близ городской черты, то участки больше 10–12 соток там в дефиците. А в коттеджных поселках то и дело попадаются не просто маленькие наделы, а еще и узкие (14–17 м в ширину — явление чрезвычайно распространенное). И это не случайность, а современная тенденция генпланирования, позволяющая застройщику экономить на внутрипоселковых дорогах. Следует иметь в виду, что для такого надела подойдет далеко не всякий проект дома. Поэтому при покупке участка нужно обратить внимание на его ориентиацию по сторонам света (предпочтительнее узкими сторонами на север и юг), а также на ширину проездов, которые должны позволять без проблем разъехаться с КамАЗом (если вокруг кипит стройка, грузовиков великое множество). Но у компактной планировки есть и неоспоримые плюсы, особенно для пожилых домочадцев, которым тяжело накручивать километры вдоль соседских заборов до ближайшей аптеки, автобусной остановки или магазина.
Местоположение: ищем точку притяжения
Риэлторы любят повторять, что на цену недвижимости влияют три фактора: location, location и еще раз location. Определенная логика в этой поговорке есть, и ликвидность объекта определяется в первую очередь теми факторами, которые ее владелец не может изменить, — это местные достопримечательности, социальная инфраструктура и транспортная доступность. Их значимость очевидна. Но рассмотрим локацию с субъективной точки зрения.
Для продуктивного поиска места для дачи или коттеджа необходимо определиться с районом. То есть найти точку притяжения. Обычно туда легко добираться из дома, с работы, там живут друзья либо родственники или правит личный мотив: например, рядом расположен парк, в который родители возили вас гулять в детстве, усадьба любимого поэта, может, деревенька, запомнившаяся со времен студенческих стройотрядов.
Так или иначе, местность, которая на ближайшие годы станет для вас родной, должна вам полюбиться. Поэтому, если вы еще не определились с тем, какую загородную территорию хотите назвать «своей», имеет смысл засесть за чтение краеведческой литературы, а также посвятить время походам, автопутешествиям и экскурсиям по нашим пригородам, в которых множество дивных красот. Если учесть, что Ленинградская область в два раза больше Московской, то, выбрав точку притяжения, вы сузите поле поиска раз в десять. В результате из тысяч предложений рынка недвижимости в сфере ваших интересов окажутся сотни, из которых львиная доля не подойдут по причине завышенных цен, неудачной конфигурации или расположения участка, другие варианты отпадут из-за неглянувшихся соседей, юридически сомнительных схем сделок либо в силу геологических недостатков. При этом не исключено, что в населенном пункте, на котором вы остановили внимание, вам предложат и другие варианты, которых нет в риэлторских каталогах.
От поиска к выбору
Это самый важный этап. Начинайте изучать предложение объектов загородной недвижимости в интересующем вас районе, например, по журналу «Загородное обозрение». Если вам по душе электронные базы данных, загляните на наш портал www.zagorod.spb.ru. Все объекты там представлены агентствами недвижимости: звоните, договаривайтесь с агентами, составляйте маршрут и отправляйтесь на встречу с мечтой. Только не забывайте, что в реальности домик или участок, скорее всего, будут сильно от нее отличаться.
Итак, вы взяли фотоаппарат, садовый бур и фонарик и приехали к месту назначения, где вас радушно встретили агент и хозяин. Во время первого визита вам придется поинтересоваться готовностью документов для совершения сделки, познакомиться с возможными соседями, выяснить, какую воду они пьют, оценить состояние почвы и гидрогеологические условия (разумеется, приблизительно). Впрочем, это уже тема для другой публикации.
