Всегда вторые
Отставание рынка загородного жилья Санкт-Петербурга от рынка московского региона не обидно, поскольку в Москве, как известно, и денег больше, и строительных мощностей и вообще там живут богаче. Так что примем роль всегда вторых как данность. Отставать на шаг, как показывает опыт, не так уж и плохо. Некоторые аналитики считают, что более поздний старт дал Санкт-Петербургу ряд преимуществ. В частности, мы избежали многих московских ошибок, например, вопиющего дисбаланса между размерами дома и придомового участка. Посетите легендарную Рублевку, и вы увидите, как в некоторых поселках помпезные особняки по 1000–1500 кв. м хаотически лепятся на крошечных участках впритирку друг к другу, лишая хозяев всякой приватности жизни. По счастью, в нашем регионе большинство застройщиков учли эти ошибки и окрестности Петербурга не так сильно изуродованы, как Подмосковье.
Можно сравнить объем предложения. В Подмосковье, по данным компании Penny Lane Realty, около 600 проектов организованной застройки. В окрестностях Питера, по подсчетам Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, их значительно меньше — 240 (речь о заявленных). Разрыв очевиден и объясним: и людей в Москве живет больше, и уровень доходов другой.
Сравнение цен в элитных сегментах коттеджной застройки тоже свидетельствует о существенной разнице: самые дорогие поселки (см. материал «Десять самых дорогих» в февральском номере «ЗО», 2010 г.) под Петербургом предлагаются по цене 30–115 млн руб. за объект, единственное более дорогое предложение — до 161 млн руб. В Подмосковье «высоким» считается бюджет от 300 млн руб., а сумма сделки 60–150 млн руб. — лишь средней для элитного сегмента. Почувствуйте, как говорится, разницу.
Хотя разница в цене одного квадратного метра коттеджа с учетом стоимости земли в дорогом сегменте составляет около 20% (в Подмосковье аналитики Blackwood считают таковую равной 4,98 тыс. дол., а в Петербурге, по данным Knight Frank St.Petersburg, она составила 4,01 тыс. дол.), но размеры домов определяют разный масштаб цен.
Ценовые ножницы вызывают разные эмоции. Питерские девелоперы и застройщики делают вывод: ценам есть куда расти, так что в случае положительных изменений в экономике стоимость как земли, так и готовых домов непременно вырастет. Что касается приобретателей недвижимости, то они такой разницей довольны, поскольку находятся в более выгодном положении по сравнению с москвичами.
Западный ветер
Одно из отличий питерского загородного рынка от московского заключается в близости к «загранице». В частности, к братьям-финнам, чье мастерство в области индивидуального домостроения трудно отрицать. А что любят строить финны? Правильно: дома из дерева, в особенности из клееного бруса. В окрестностях Петербурга значительно больше деревянных загородных построек, нежели в Подмосковье, где любят кирпич и ячеистые бетоны. Этому, опять же, способствует близость Карелии, где много лесозаготовительных предприятий и откуда можно доставлять за небольшие деньги качественный северный лес.
Европа повлияла на частное домостроение в нашем регионе и с другой стороны. Именно у нас стали появляться первые крупные автоматизированные предприятия, где производство домов поставлено на поток. Каркасно-панельные дома находят в России все более широкое распространение, но пока построек такого типа больше в окрестностях Петербурга.
Если говорить о площади домов, то мы здесь явно отстаем от Подмосковья, где домом 1000 кв. м никого не удивишь. У нас столь большие дома скорее исключение, чем правило. Что касается облика питерских загородных построек, то они обычно, скромнее и лаконичнее (в Москве нередко встречаются вычурность и тяжеловесность архитектурного стиля).
Как известно, жители Петербурга любят отдыхать на Карельском перешейке, можно сказать, это основной «магнит», притягивающий любителей загородного образа жизни. Поэтому в нашем регионе наблюдается явная диспропорция интереса: если Курортный, Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы пользуются неизменным спросом, то участки в окрестностях Гатчины или Луги не столь востребованы. В Москве интерес определяется направлением, прежде всего его престижностью и транспортной доступностью. Самое престижное — Рублевка. Популярны Новорижское и Киевское шоссе и еще ряд направлений. Из тенденций последнего года можно отметить спад интереса к объектам недвижимости на восточных и юго-восточных направлениях.
Девелоперы поселков традиционные предпочтения учитывают: наибольшая доля новых проектов (почти 30%) пришлась на Новую Ригу. В Петербурге Всеволожский район, долгие годы лидирующий по предложению, и в 2010 году обеспечил максимум новых проектов.
Слово экспертам
Федор Дьячков, исполнительный директор АН «АЛЕКСАНДР Недвижимость»:
На петербургском загородном рынке хорошо заметно смещение спроса в сторону готовых объектов: чем ближе к завершению, тем лучше идут продажи. Хотя в целом за городом спрос восстанавливается медленно. Мы видим, что в начале весны явно вырос интерес (звонки, просмотры) потенциальных покупателей, но число сделок увеличилось незначительно. Интерес по-прежнему сосредоточен прежде всего в сегменте типовых объектов. Можно предположить, что Москва ощутит изменения спроса и цен раньше Петербурга. Если опираться на опыт, временной лаг составляет три — шесть месяцев. Даже тот, кто не знаком близко с реалиями московского рынка, наслышан об уровне его цен: подмосковные дома попадали в мировые топ-десятки дорогой недвижимости. Петербург в этом отношении скромнее, как и в архитектурных предпочтениях.
У нас подход к архитектуре загородного дома более утилитарный и функциональный. Петербуржцам бли- же строгость северных форм, а москвичи предпочитают стиль русских усадеб, с колоннами и башенками.
Зеркало для героев
Сходные черты у двух рынков тоже есть. В частности, точно так же, как на Рублевке, наши люди после известных инициатив правительства принялись активно скупать участки и строить дома в районе Стрельны, где стало престижно иметь загородное домовладение.
И в том и в другом регионе реализуются масштабные проекты, где счет домовладениям идет на сотни и даже на тысячи. Сворачивать их и в кризис крайне невыгодно, поэтому реализация продолжалась, пусть и с задержкой по срокам.
А чтобы привлечь клиентов, использовали удобные схемы расчета с клиентами и предоставляли скидки.
Наибольшему сокращению на обоих рынках подвергся бизнес-класс, тогда как доля проектов экономкласса заметно увеличивалась (в Петербурге, по данным АРИН, она достигла 49% от общего объема предложения и 63% среди новых проектов; в Москве превысила 50% от всех предложений). Среди выведенных на рынок в 2010 году проектов доля участков без подряда практически одинаковая: 70% в Подмосковье и 72% в Петербурге. За счет таких предложений в обоих регионах экономичный сегмент демонстрировал отрицательную ценовую динамику.
По объему нового предложения Петербург неожиданно вырвался вперед: специалисты АРИН насчитали в окрестностях Северной столицы 86 новых поселков. По данным компании Blackwood, на подмосковном загородном рынке в 2010 году продажи стартовали в 70 новых проектах.
О полном преодолении кризиса на загородных рынках двух столиц говорить, конечно, рано, но свет в конце тоннеля уже можно различить. Причем в Москве этот свет виден лучше, чем в Петербурге.
Под Петербургом в прошедшем году наблюдалось какое-то оживление, у ряда компаний вырос темп продаж, но это не столько преодоление кризиса, сколько сезонный всплеск покупательской активности. Московский рынок реанимируется несколько быстрее. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» констатировал наметившееся увеличение спроса еще в конце 2009 года, что, впрочем, на ценах почти не сказалось. Небольшой рост цен на участки без подряда зарегистрирован во второй половине 2010 года. В сегменте поселков, наиболее привлекательных с точки зрения расположения, природного фактора, продуманности концепции, степени готовности, в прошлом году также отмечалась положительная коррекция цен. На 2011 год в компании Blackwood (при условии отсутствия новых финансовых потрясений) прогнозируют постепенное перераспределение спроса от участков без подряда в сторону участков с подрядом либо домов и оптимистично обещают увеличение продаж и рост цен — но по проектам, находящимся на завершающей стадии строительства.
Нет никаких препятствий для того, чтобы петербургский рынок следовал в том же русле.
Слово экспертам
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:
Вплоть до 2008 года на московском загородном рынке пальма первенства в продажах безоговорочно принадлежала первичной недвижимости — в связи с огромным выбором предложений на любой вкус и цвет. Покупатель предпочитал приобретать дома «из первых рук», и застройщики в основном самостоятельно продавали свои объекты. Риелторская работа в бизнес- и экономклассе была неэффективна. Исключение составлял рынок элитной недвижимости, где исторически сложилось так, что большинство объектов сконцентрировано на вторичном рынке в Жуковке, Барвихе и др. В 2010 году на первичном рынке было продано в два раза меньше объектов, чем в предшествующие кризису годы, а самым востребованным товаром у покупателей стала современная качественная недвижимость на вторичном рынке. Хотя аналитики компании Penny Lane Realty считают, что сложившееся положение дел — это не победа вторичного рынка, а скорее провал первичного, где сегодня отсутствуют объекты, которые можно «потрогать». Большинство его предложений предполагают дальнейшие инвестиции, в то время как покупатель хочет приобретать готовые для заселения дома».
