Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

Коттеджи по генплану

VIP-недвижимость / 03.05.2011

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp:

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
Владельцы сельхозземель стараются изменить их категорию, включив в состав населенных пунктов на основании генплана поселения, чтобы застроить коттеджами. Как это повлияет на развитие поселений, разъясняет заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Владимир Демин.

— Владимир Анатольевич, срок подготовки документов градостроительного планирования снова продлен на год. Как вы расцениваете это?

— C одной стороны, муниципалитетам, которые далеки от завершения этой работы, продление срока до 31 декабря 2012 года — облегчение. С другой стороны, в условиях жестких временных рамок люди обычно мобилизуются, работают более интенсивно. Перенос срока, боюсь, окажет расхолаживающее действие. Хотя, конечно, многие муниципалитеты уложиться в ранее обозначенный срок не могли по целому комплексу причин, начиная с отсутствия исходных данных для подготовки градостроительной документации.

Мы видели и обсуждали проекты генеральных планов практически всех муниципальных образований, которые примыкают к границам Петербурга. Но некоторые генпланы не приняты, поскольку мы предъявляем довольно высокие требования к параметрам документации.

— На что следовало бы ориентироваться при планировании объемов жилищного строительства?

— Объем жилья связан с численностью населения. По концепции демографического развития Ленобласти, к 2025 году число жителей региона должно увеличиться на 30 тыс. человек. Однако муниципалитеты часто закладывают в проекты генпланов необоснованно большой рост населения: в несколько раз. Показатели проектов муниципальных образований иногда не коррелируют с прогнозируемыми и реальными показателями по региону в целом, основанными на текущей социально-демографической ситуации.

К примеру, в Шлиссельбургском городском поселении за три века население достигло 13 тыс. жителей, и вдруг на ближайшие 20 лет планируется скачкообразный рост до 25 тыс. в Бугровском поселении — с 13 до 56 тыс., в Заневском — с 6 до 118 тыс. и т. д. Откуда возьмутся люди, где они будут работать? Сегодня инвесторы, являющиеся собственниками земельных участков, заявляют о больших планах жилищного строительства на этих территориях. Но ведь понятно, что не будет ни огромных объемов строительства, ни покупателей на жилье.

— Возможно, расчет на спрос петербуржцев. Такое освоение «пограничных территорий» представляется объективным процессом — разве нет?

— Все должно иметь разумные пределы. Даже раньше, когда демографическая ситуация была лучше, население Ленинградской области увеличивалось очень медленно. Кроме того, исторически миграция идет из области в мегаполис. Это привело к заброшенности территорий областной периферии, стагнации инфраструктуры. «Пограничные территории» должны осваиваться комплексно, с созданием условий для работы, отдыха и постоянного проживания.

— В чем вы видите опасность завышенных жилищных планов?

— Во-первых, под застройку отдаются самые ценные сельхозугодья, которые расположены на территориях, прилегающих к границам Петербурга. Исторически именно там больше всего средств вкладывалось в мелиорацию, повышение плодородия земель и развивалось интенсивное сельское хозяйство.

Во-вторых, под избыточное развитие составляются завышенные планы по инженерии. Финансовых ресурсов для создания головных инженерных источников, магистральных инженерных сетей, которые должны обеспечить заявленные огромные объемы строительства, нет и в помине, и потому тормозится формирование инженерной инфраструктуры даже для небольших реальных проектов.

И, наконец, в-третьих, поскольку генеральный план после утверждения приобретает силу закона, планирование инфраструктуры, которой не будет, приводит к ряду негативных последствий. Это дополнительные издержки бюджетов, порождение долгостроев. В результате местные власти отвлекаются от насущных проблем, таких как благоустройство и обновление социальной и инженерной инфраструктуры сложившейся застройки.

Планы должны быть реалистичными. Раньше территориальное планирование сочеталось с социально-экономическим. Существовал механизм, четко увязывающий социальные, экономические, градостроительные и бюджетные (государственное финансирование) составляющие развития территорий. И даже при таком механизме реализация градостроительных проектов была далеко не стопроцентной. Сейчас бюджет очень сложно структурирован, имеет множество источников. Значительная часть финансирования — это средства физических и юридических лиц, интересы которых далеко не всегда совпадают с потребностями местного населения. Поэтому чрезвычайно сложно скоординировать реализацию генеральных планов и устойчивое финансирование.

— Коттеджные поселки в статусе ДНП в градостроительном смысле вроде бы не существуют и не рассчитывают на помощь муниципалитетов в содержании дорог и социальном обслуживании?

— Если будет принят законопроект о запрете строительства на сельскохозяйственных угодьях и земли под ДНП обяжут переоформить в земли населенных пунктов, муниципалитеты будут нести за них ответственность.

Нас это не может не беспокоить — ведь повышается инфраструктурная нагрузка, включая социальную, инженерную и другие составляющие. Если дачные поселки войдут в состав населенных пунктов, то муниципальные образования должны будут обеспечивать им и дороги, и электроснабжение, и вывоз мусора, и медобслуживание, и места в школах и детских садах…

Аргумент пополнения бюджета за счет дополнительных налоговых поступлений, которые получит муниципальный бюджет, сегодня неубедителен: суммы налогов на имущество и землю крошечные по сравнению с предстоящими затратами.

— Улучшит ли ситуацию налог на недвижимость, рассчитанный от рыночной стоимости объектов? Его собираются ввести с 2013 года и оставлять муниципалитетам.

— Зная проблемы, которые испытывает область с водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, дорожным строи-

тельством, не могу представить, каким должен быть размер этого налога, чтобы компенсировать увеличение нагрузки на инфраструктуру. Пока никаких технико-экономических обоснований, расчетов по ставке налога официально не представлено.

Работают люди в Петербурге и подоходный налог платят там. Вот если бы он поступал по месту жительства — тогда другое дело.

— Инвесторы, заявляя о планах по масштабным малоэтажным проектам, готовы сами строить инфраструктурные объекты…

— Полностью завершенного проекта, где была бы реализована комплексная застройка, я не знаю. Реализация таких проектов очень сложна. Даже самые крупные инвесторы обращаются к нам в область с просьбой о помощи государства в инженерной подготовке территории.

Хорошо, допустим, область мобилизует все резервы и обеспечит территорию инженерией. А инвестор будет продавать построенное на ней жилье. То есть область должна направить финансирование, предусмотренное на инфраструктуру всего региона, на один проект, чтобы помочь инвестору получить прибыль? При этом инвестор и без того небедный. И еще построит жилье и продаст его. Почему же с помощью государства? Это ведь не социальное жилье…

— Но если для региона важны сельхозугодья и законодательная и исполнительная власть решила, что их надо сберечь, почему же земли все-таки отдаются под застройку?

— Жизнь идет, изменения неизбежны. Но нас часто кидает в крайности. Сегодня все говорят о малоэтажном строительстве. Выгодно если не строить и продавать, то хотя бы продавать под строительство. А через десять лет, возможно, на этих территориях экономически эффективнее будет выращивать овощи. Все упирается в экономику — собственник старается использовать свою землю таким образом, чтобы она приносила максимальную прибыль. Институт собственности влияет на принятие решений. Прошли времена, когда решения принимались централизованно: в Средней Азии строим химзаводы, в Прибалтике развиваем приборостроение. А ведь у нас была система, которую стоило бы больше ценить. Районная планировка, которую придумал английский архитектор Патрик Аберкромби в 20-х годах прошлого столетия, внедрялась на Западе в виде отдельных элементов, и это уже считалось огромным достижением. А у нас районная планировка была разработана для всей страны и охватывала все основные слагаемые экономики и социума, и она работала, хотя не все проекты были реализованы. А сейчас, я думаю, из «нарисованных» генпланов, осуществлено будет намного меньше.

Но все же муниципальные органы нарабатывают первый опыт реализации проектов. Возникают проблемы, неизбежные при интенсивном освоении территорий.

Сейчас качество документов территориального планирования, поступающих на рассмотрение, заметно повысилось. Уже всем понятно, что планы строительства должны быть увязаны с множеством параметров.

Для того чтобы сегодняшняя схема заработала нормально, наверное, необходимо время — нужно пройти первый этап постсоветского генпланирования. Закончится действие ныне утвержденных документов территориального планирования, будут подведены итоги, оценена степень реализации этих планов… Следующие генпланы, вероятно, будут более реалистичными.

В избранном В избранное
1306
Предложения