По общему мнению экспертов, вопрос о размере ежемесячных платежей на содержание дома является одним из первых, который задают потенциальные покупатели, причем независимо от финансовых возможностей.
«Стоимость обслуживания интересует многих покупателей, в том числе и в поселках относительно высокого ценового сегмента», — говорит Павел Пикалев, директор агентства Penny Lane Realty.
Иногда этот важный пункт изначально прописывается и в договоре на покупку, и правилах коттеджного поселка. Впрочем, заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева уверена, что в большинстве случаев в договоре купли-продажи коттеджа не указывается обязательство оплачивать все общие услуги, и после того как покупатель получает право собственности на объект, он отдельно заключает договор с УК или ТСЖ.
Разумный Минимум
Минимальный набор «социальных» услуг в коттеджном поселке и элементов инфраструктуры, необходимых для того, чтобы эти услуги оказывать, эксперты определяют одинаково: обеспечение электричеством и водой, охрана, уборка территорий, вывоз мусора.
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg, добавляет к минимально-необходимому перечню системы видеонаблюдения и детские и спортивные площадки. Она считает, что их нельзя назвать необходимыми элементами поселковой инфратруктуры, но отмечает, что в большинстве коттеджных поселков «что-либо похожее обязательно есть».
«Фактически этот список вместе с домовладениями и образует современный коттеджный поселок», — резюмирует Павел Пикалев.
Впрочем, в поселках разного уровня представления о необходимом минимальном комплекте инфраструктурных элементов, конечно же, различаются. «Для премиум-класса минимум может быть расширен в случае удаления поселка от города либо от объектов сферы обслуживания, расположенных в сравнительно развитых районах, — уточняет Павел Пикалев, — как это сделано, например, в поселке «Балаково» (Рощино, около 80 км от КАД)».
Опыт показывает, что перечень инфраструктурных элементов в нынешних поселках редко выходит за пределы необходимого минимума, даже несмотря на то что в течение нескольких докризисных лет многие девелоперы заявляли, что у них будет один, а то и несколько таких объектов, как бассейн, фитнес-центр, магазин, аптека, ресторан и т. п. Еще до кризиса они посчитали, сколько денег придется дополнительно собирать с жителей каждый месяц, и передумали, а кризис лишь усугубил стремление к минимализму (или оптимизации).
«Наличие дополнительных инфраструктурных элементов, как показала практика, является либо исключением, либо, чаще всего, обещаниями девелопера и несбыточными фантазиями покупателя, — констатирует Павел Пикалев. — Как правило, помещения под кафе или магазин просто пустуют».
По его оценке, сегодня обещания реализованы лишь в единичных заселенных поселках — например, в «Горках СПБ», Honka Family Club.
Елизавета Конвей поясняет: «В элитных коттеджных поселках, где создаются дополнительные элементы инфраструктуры, как то: бассейн, спортивная комната, бильярдная и другие, — они обычно сосредоточены в одном здании — спортивно-оздоровительном комплексе или клубном доме. Примерами могут служить поселки «Горки СПб», «Балаково», «Медовое».
А как обстоит дело с требующими меньшей ежемесячной денежной подпитки элементами инфраструктуры, например, парками? Теоретически, инвестировать в них по-крупному придется лишь один раз, а потом только получать удовольствие. Но не все так просто.
Парки в поселках — явление редкое в силу того, что застройщик, если земля находится в его собственности, непременно построит на ней коттеджи (конечно, при отсутствии каких-либо ландшафтных или юридических ограничений). Поэтому обычно парк — это взятая в аренду прилегающая территория, как, например, в поселках «Северный Версаль» и «Лукоморье». Исключение — поселок «Репинская усадьба», где парковые 6 га являются долевой собственностью всех владельцев коттеджей.
Елизавета Конвей резюмирует: «Необходимо и достаточно — это основные критерии выбора инфраструктуры, все остальное определяется финансовой обоснованностью и экономической целесообразностью того или иного элемента. Например, нет смысла сооружать спортивный комплекс в небольшом поселке, расположенном в Репине, поскольку вокруг достаточно заведений, предлагающих спектр разного рода услуг (конные и спортивные клубы, рестораны, спа-центры), а например, близ Рощина, в поселке «Балаково», собственный бассейн с тренажерным залом и бильярдом — завидное преимущество.
Сколько плательщиков?
Еще одним фактором, определяющим степень развития поселковой инфраструктуры, является число домовладений, то есть количество плательщиков.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский рекомендует нагрузку по содержанию делить как минимум на 20 домовладений.
По данным Ольги Трошевой, инфраструктурные объекты реализуются в основном в проектах класса «элит», иногда «бизнес». А в проектах классов «эконом» и «средний» размещать магазин, медпункт, аптеку и прочее целесообразно там, где предусмотрено строительство более 150–200 домовладений.
В поселках бизнес-класса, по сведениям компании Knight Frank, в силу большего числа домовладений вопросы внутренней инфраструктуры сводятся зачастую к окупаемости, потому что затраты на содержание парка, спортплощадок, бассейна распределяются на всех жителей. А вот коммерческие заведения — магазин, ресторан, кафе, мойка и прочее — для предоставления должного уровня услуг требуют уже определенного оборота, проходимости. Если посетителей мало, такие объекты действительно следует вынести за пределы поселка и открыть для общего доступа.
А в общем, затраты на содержание инфраструктуры в зависимости от ее объема и количества домовладений могут составлять от 5 до 20% от размера коммунальных платежей.
На сезон или навсегда?
Дом в клубном элитном поселке (15–30 домовладений) может рассматриваться как для постоянного, так и для временного проживания.
По опыту специалистов компании Knight Frank, в первом случае поселок должен находиться не дальше 30 км от города. В этом радиусе, как правило, уже сформирован достаточный объем социальной инфраструктуры, остается обратить внимание на качество предоставляемых услуг. Если оно удовлетворяет классу проекта — перегружать поселок нет необходимости, если недотягивает — придется организовывать свои, а для этого рассчитать окупаемость (для ресторана, мойки, магазина) и стоимость обслуживания (для бассейна, пляжа, поля для гольфа).
Во втором случае — когда это дом для сезонного использования, требования клиентов смещаются в сторону безопасности, экологичности, организации досуга внутри поселка.
«Тогда магазин, аптека и прочие прелести цивилизации становятся менее актуальны, — говорит Елизавета Конвей. — А вот оборудованный пляж/пирс, игровые площадки, прогулочные зоны приобретают статус необходимых элементов».
Как считают и сколько получается?
Методик расчета оплаты две, объясняет Ольга Трошева: либо по площади коттеджа (например, в проекте «Малый Петербург» компании «АТ Инвест», где размер ежемесячных платежей составляет один евро за квадратный метр коттеджа), либо по площади участка (например, в проекте «Лемболово Парк» компании «УК «Объединенные ресурсы», где ежемесячные платежы составляют 300–350 руб. за одну сотку).
Для поселков элит-класса Павел Пикалев приводит примеры других тарифов: ежемесячная плата может составлять либо 2–4 дол. /кв. м, либо 20–40 тыс. руб./домовладение. Эту стоимость девелопер может назвать только после выбора эксплуатирующей компании. При этом известны случаи, когда, отказавшись от услуг УК и организовав ТСЖ, жители сталкивались с тем, что размер ежемесячных платежей значительно увеличивался, иногда в два раза. Более того, часто требуются дополнительные расходы: например, на оборудование пирса или приведение в порядок подъездной дороги к поселку.
Слово экспертам
Елизавета Конвей, руководитель направления элитная жилая недвижимость Knight Frank St. Petersburg: «Элитный поселок прежде всего должен быть клубным и закрытым — в этом его основная идея, а потому ни ресторан, ни магазин, ни аптека в нем невозможны: они не будут окупаться, да и уровень их услуг под вопросом. А вот элементы инфраструктуры, предназначенные для досуга, — бассейн, спортплощадка, корты — желательны, и большинство покупателей готовы за это платить.
Что касается сегмента бизнес-класса, то нагружать регулярные платежи содержанием объектов, даже если число их пользователей велико, не следует — достаточно иметь их в пределах пешей доступности. Примером может служить поселок «Михайловское», за пределами которого построен и успешно работает гостиничный спа-комплекс с рестораном, обслуживающий всех желающих».
Слово экспертам
Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg: «В годы становления рынка дорогих коттеджных поселков мало кто отдавал себе отчет в том, что любой дополнительный элемент, во-первых, занимает место (которое можно было отдать под еще одно домовладение), а, во-вторых, затраты на его возведение ложатся на покупателей домов и участков. А самое главное — такой объект необходимо содержать либо за счет жителей поселка, либо привлекая управляющую компанию. Надо понимать, что он вряд ли окупится, а тем более будет приносить доход. Так, пляж надо убирать, ежегодно готовить к летнему сезону, а на спортивной площадке и теннисном корте нужно ремонтировать покрытие. Если аптекой, магазином, рестораном, детским садом пользуются только жильцы, трудно представить, что все окажутся довольны. То есть объекты будут убыточны».
Слово экспертам
Владимир Сусоров, рук. отдела рекламы и маркетинга СК «Новая эра»:
Когда речь идет об инфраструктуре, надо четко представлять, о чем именно идет речь: о внутренней, создаваемой компанией-девелопером, или о внешней, существующей в районе застройки. Можно обеспечить жителям максимальный комфорт, построив торговые, спортивные, развлекательные центры, школы и детские сады, рестораны и салоны красоты и пр., и пр. Это актуально в поселках премиум- и бизнес-класса, предназначенных для постоянного проживания (правда, представления обитателей поселка о требуемом объеме и уровне услуг могут сильно различаться). Другой путь — предоставить возможность использовать по максимуму развитую внешнюю инфраструктуру, обеспечив удобное транспортное сообщение с ближайшими населенными пунктами, в которых есть все необходимое. Это даст возможность совмещать загородный отдых со всеми удобствами городской жизни. Разумеется, и в этом случае в поселке необходим минимальный «инфраструктурный» набор: качественные внутрипоселковые дороги, удобные подъезды к домам, хорошее освещение, охрана, медпункт, мини-маркет, детская и спортивная площадки.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Что является необходимым для комфортного проживания в коттеджном поселке и сколько за это готов платить клиент — вот вопрос, которым задаются компании-застройщики, проектируя инфраструктуру в коттеджном поселке. Помимо стоимости ежемесячного платежа, для потенциального покупателя очень важны качество сервиса и прозрачность его ценообразования. Кроме минимального набора «социальных» услуг, обязательных для любого поселения, существует перечень дополнительных услуг, предлагаемых застройщиком: от детской площадки и магазина до ресторана, бассейна или спа-салона. Когда этот список верно определен, главное для плательщика — четко понимать, за что и сколько он платит.
