Средняя сумма сделки немного подросла. Для сравнения: в марте этим компаниям удалось провести также 104 сделки, но выручили они несколько меньше — 263 млн руб., в феврале было зафиксировано 86 продаж на общую сумму 276 млн руб.
В этом году ситуация с продажами складывается весьма необычная. Если в предыдущие годы (за исключением кризисного 2009-го) активность покупателей плавно нарастала от зимы к лету, то в 2011 году неожиданно активным оказался февраль. После этого на рынке сохраняется достигнутый уровень активности, повышения (возможно, только пока) не наблюдается.
Цена договора
Средняя выручка застройщиков за последние три месяца мало отличается от прошлогодних показателей. Поэтому об общей активизации рынка пока говорить не приходится. Хотя формально сделок фиксируется больше, чем в 2010 году (рис. 1), выручка от продаж сократились, и серьезно.
Весьма показательна динамика средней цены сделки в коттеджных поселках: в течение 2009 года она постепенно снижалась с 7,2 млн до 4 млн руб. В течение 2010 года держалась примерно на одном уровне, а теперь опять падает (рис. 2). Впрочем, в апреле отмечено небольшое увеличение средней цены сделки по сравнению с мартовской.
За последнее время существенно изменились объекты самих продаж.
Больше стало сделок с участками без инженерной подготовки (они обозначены на рис. 3 словом «нарезка»). Статистика информобмена, конечно, напрямую зависит от того, какие компании участвуют в этом проекте, однако, как подтверждают эксперты, обозначенная тенденция хорошо иллюстрирует ситуацию на всем рынке.
В структуре доходов, получаемых девелоперами (рис. 4), операции с «нарезкой» почти незаметны: на земли без инженерии в последние месяцы приходится лишь 4–7% выручки (но 30–50% количества сделок). Тогда как коттеджи и таунхаусы составили 60% выручки в марте и уже 70% объема продаж в апреле.
Примечательно, что с начала 2010 года ценовой разрыв между участками с инженерией и без нее существенно увеличился. К началу 2011 года за инженерно подготовленные земли покупатели в среднем готовы были заплатить 4 млн руб. за надел. Тогда как землю без инженерных улучшений брали в среднем почти в десять раз дешевле — по 0,45 млн. Разрыв обеспечивался в большей степени подорожанием подготовленных участков, чем снижением цены продаж нарезки.
Правда в марте и апреле средняя цена сделки с инженерно подготовленными землями несколько снизилась (рис. 5). В какой-то мере сказалось то, исчерпались интересные участки во второй очереди проекта «Охтинский парк», продажи в котором существенно влияют на общую статистику продаж. Однако компания-застройщик уже открыла третью очередь, так что, возможно, показатели опять подрастут.
Мы попросили всех участников информобмена высказать свое мнение о преимуществах и недостатках приобретения участков без инженерии. Компании, которые торгуют подобными наделами, не откликнулись. Остальные застройщики были весьма категоричны: такие земли существенно дешевле, но покупатели сами не знают, во что ввязываются, заключая подобные сделки (подробнее см. мнения).
Апрельские выводы
Несмотря на то что ситуация с продажами не улучшается, за март и апрель вышло в реализацию 20 новых малоэтажных комплексов. Примерно такое же пополнение рынка за два весенних месяца фиксировалось в 2008, 2009 и 2010 годах. В этом смысле рынок демонстрирует завидную стабильность.
Наиболее крупные проекты среди новых поступлений: «Дудергоф» (400 участков в Ломоносовском районе), «Новая Дубровка» (273 коттеджа во Всеволожском районе), «Горки-10» (254 участка в Гатчинском районе), «Юкковское» (204 коттеджа во Всеволожском районе), «Дружное» (219 участков во Всеволожском районе) и «Балтийская слобода» (218 участков в Ломоносовском районе).
Хотя в большинстве проектов предлагают участки без подряда (это нормальное явление для последнего времени), примечательно, что в продажу вышли сразу несколько довольно крупных поселков, в которых застройщики предполагают торговать коттеджами. Пока статистика продаж домов оставляет желать лучшего и реализация новых проектов может затянуться.
Один из примеров — поселок «Новое Сойкино», причем застройщик обещает продавать здесь дома (всего 148 особняков) под ключ, что уж совсем непривычно для нашего рынка.
Плечом к плечу
По сравнению с прошлым годом заметно выросло число продаж таунхаусов. К этой категории отнесены также и дуплексы — дома на две семьи. Если в 2010 году 6–7 сделок по продаже этого типа жилья в месяц считались высоким показателем, то в этом году минимум — 10 сделок. А в апреле участниками информобмена было реализовано 22 секции таунхаусов.
Понятно, что большая часть проданных домовладений относится к сегменту «эконом», по 2–3 млн руб. До кризиса о лотах с такими ценами даже речи не было. В частности, довольно бойко идут продажи дуплексов в «Золотых ключах» от «Старт-Девелопмент». Регулярно подписывают договоры купли-продажи в малоэтажных комплексах «Кивеннапа» и «Токкари-ленд». Есть спрос и на сблокированные коттеджи подороже: по нескольку продаж последние месяцы совершается в «Янине» (там таунхаусы стоят 5–5,5 млн руб.), не остается без сделок и малоэтажный комплекс Ollila (здесь покупают домовладения по 12–15 млн руб.).
По сравнению с прошлым годом средние суммы сделок с этим типом недвижимости заметно уменьшились. В первом квартале 2010 года таунхаусы приобретали в среднем за 10,5 млн руб. В первом квартале 2011-го — за 3,8 млн.
А вот с коттеджами все по-прежнему: средняя сумма сделки больше года остается примерно одинаковой, не изменилось существенно и число продаж.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Я не вижу плюсов в приобретении участков без коммуникаций. Понятно, что это дешевле, понятно, что можно готовить на костре и умываться росой, — тому пример некоторые старые советские садоводства. Но если после приобретения земли собственники планируют решать инженерные вопросы самостоятельно, то к месту будет пословица: «Скупой платит дважды».
Наталья Маркова, заместитель начальника департамента продаж «Национальной Жилищной Корпорации — СПб»: «Дешевые участки обычно приобретаются для строительства дачи, когда можно растянуть по времени затраты на возведение дома и инженерию. Для покупателей полная комплектация зачастую не особо важна. Если же домовладение приобретают как единственное жилье, то, конечно, хотят получить землю с максимальной степенью готовности».
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж «БТК девелопмент»: «Каким бы красивым и качественным ни был дом, без газа, воды и электричества он вряд ли доставит владельцу удовольствие. Представьте, что вы покупаете каркас автомобиля, а всю «начинку» вам придется дособирать самостоятельно. Зачастую подключение газа и электричества может стать проблемой, и в момент покупки никто не гарантирует, что ее удастся решить. Порой для предоставления тех или иных ресурсов не хватает мощностей, или трассы не позволяют и нужно тянуть дополнительную магистраль. Риск того, что покупатель останется без коммуникаций, довольно высок».
Андрей Бочков, генеральный директор «ПулЭкспресс Инвест»: «Единственный плюс (он же и минус) — низкая стоимость. Огромное поле с грядками, на которых растет картошка и разбросаны сараи для хранения инвентаря. Представить себе, что в таких проектах когда-нибудь появится настоящая жизнь (с построенными домами, играющими детьми и т. д.) практически невозможно. Построить дом без наличия надлежащей инженерной инфраструктуры нельзя, а создать такую инфраструктуру в подобном проекте вряд ли получится».
Примечание
Справка
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 38 компаний, реализующих 73 проекта. Среди участников информационного обмена есть девелоперы с многолетним опытом работы на загородном рынке, компании-новички, а также частные лица, реализующие собственные девелоперские проекты. Представлены все типы продаж (коттеджи, таунхаусы, участки с подрядом, без подряда и без инженерной подготовки) и все ценовые сегменты, за исключением верхнего, — девелоперы, занимающиеся элитной недвижимостью, крайне неохотно раскрывают данные для конкурентов.
Компании-участники информобмена: SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», Goodland, «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость».
