Влияние объектов развлекательной инфраструктуры скорее косвенное. Они повышают «узнаваемость» места, а значит, работают на привлекательность локации. Известно, что клиенты прежде всего ищут предложения недвижимости в знакомых им районах. Соответственно, любители досуговых центров будут с большей охотой рассматривать объекты, расположенные вблизи часто посещаемых ими заведений.
С другой стороны, наличие развлекательных объектов — внятный показатель общей развитости территории, что весьма важно для потенциальных покупателей. Клиент неохотно едет жить в необжитые места (вероятно, работает с древности выработанный инстинкт: если люди до сих пор не селились, значит, здесь не все в порядке).
В то же время эксперты довольно скептически оценивают возможность собрать в коттеджном поселке любителей одного вида досуга. Если цены и качество проекта соответствуют запросам сегодняшнего рынка, предложения в малоэтажном комплексе привлекут и «сторонних» покупателей. Вряд ли в нынешних рыночных условиях застройщику выгодно специально отбирать клиентов по какому-либо признаку, ограничивая общее число покупателей. А предложение девелопера переплачивать за то, чтобы жить по соседству с горнолыжниками или любителями верховой езды, тоже никого не заинтересует.
Некоторые эксперты, впрочем, отмечают, что наряду с плюсами у соседства с объектами развлекательной инфраструктуры есть и свои минусы. Шумные тусовки и постоянные «корпоративы» в округе едва ли понравятся обладателям загородных домов. А потому будет лучше, если девелопер «выдержит дистанцию» при организации малоэтажного комплекса: такое соседство должно быть не слишком тесным.
Девелоперы с удовольствием осваивают окрестности поселка Коробицыно (здесь расположены три горнолыжных курорта). В расчете на покупателей-горнолыжников возведен поселок Ski House на 21 домовладение. Застройщик продает участки с подрядом и готовые дома от 3 до 6,6 млн руб. уже больше трех лет, однако комплекс до сих пор не распродан.
В тех же местах группой частных лиц строится «Золотая долина» (это название поселка, не путать с одноименным курортом). Здесь предлагаются 12 коттеджей площадью 120–200 кв. м по цене 6–10 млн руб.
По соседству можно найти миниатюрный малоэтажный комплекс «Светлое» (от компании «Сойттола») на три коттеджа, которые оценены от 11 до 12 млн руб.
Активно рекламируют близость с местными курортами ДНП «Снеговик», «Правдинское озеро» и несколько других поселков.
Проект «Черничное» (рассчитан на 33 домовладения) от группы частников — пожалуй, единственный поселок в непосредственной близости от курорта «Игора». Отсутствие обильного предложения здесь некоторые эксперты объясняют тем, что собственники курорта сами со временем намерены развивать эти места.
Любопытный опыт загородного строительства у компании «Особняк». Там решили собственными силами построить оздоровительный квартал для будущих жителей сразу нескольких своих поселков, расположенных рядом: «Новый мир», «Парквей», «Элегия», «Малое Репино». На территории спорткомплекса запланирована рекреационная зона с бассейном, футбольным полем, волейбольными и баскетбольными площадками, теннисными кортами, оборудованными местами для катания на велосипеде и роликовых коньках.
С курортом «Охта-парк» соседствуют два довольно крупных проекта: «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс» и «Охтинское раздолье» от ИСГ «Сплав». В первом реализуют участки под самостоятельную застройку (по цене в среднем 330 тыс. руб./сотка), во втором земли продают от 370 тыс. руб./сотка.
«Охтинский парк» — неизменный лидер продаж с момента вывода на рынок, однако все эксперты называют достоинствами его локации отнюдь не близость к курорту.
Проекты «Михайловское» и «Петергоф-сити» на южном побережье Финского залива соседствуют со строящимся гольф-полем международного класса. Причем есть сведения, что около половины жителей «Михайловского» (этот поселок на 66 домов практически распродан, остались последние лоты) неравнодушны к гольфу.
Элитные проекты «Лукоморье» и «Изумрудный город» от Parabola Group находятся вблизи необычного комплекса «Колтушское озеро», предлагающего желающим «ресторан с рыбалкой»: можно взять напрокат удочку и поймать в озере рыбу, которую тут же и подадут рыболову на стол.
Однако есть и примеры неудачных проектов, концепции которых были слишком привязаны к досуговым объектам. Один из наиболее показательных — продажи поместий в Верхнем Коробицыне от компании «Монолит». Застройщик искал покупателей-горнолыжников на обширные наделы по 220–260 соток. Не нашел. Проект пришлось заморозить.
В 2008 году компания «Окстрой» попыталась создать поселок бизнес-класса «Золотая бухта» в расчете на покупателей-спортсменов. Предполагалось возвести на территории комплекса 20 разных спортплощадок, спортивную школу, гольф-клуб, а также организовать стоянку для яхт. В результате после нескольких реконцепций проект лишился почти всей избыточной инфраструктуры.
Есть и другие примеры.
Резюмируя вышесказанное: жители загородного комплекса не против, если им предложат «досуговые» опции. Но только если они будут не в самом поселке и не за их счет, а по соседству. И — в уже готовом развлекательном центре. Из-за одной лишь возможности приятного проведения досуга жилье покупать не станут.
Слово экспертам
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg:
На нашем загородном рынке две беды — как водится, дороги и инфраструктура: развлекательная, социальная, досуговая — не развита никакая. Особенно это критично для удаленных от города локаций, таких как Рощино. В Курортном районе, где достаточное количество видовых ресторанов, прогулочных зон и спа-центров, до сих пор наблюдается недостаток образовательных и медицинских учреждений, что является существенным препятствием для большинства семей с детьми школьного возраста и пожилых людей, которые хотели бы рассматривать это направление для постоянного проживания. Рощино, не имея даже досуговой инфраструктуры, может быть исключительно местом для дачного, но все равно недостаточно комфортного проживания.
Благодаря этому, а также ограничениям, связанным с рекреационным назначением земель, в большинстве поселков появляются собственные объекты досуговой инфраструктуры. Ярким примером может быть «Балаково», на территории которого организован большой спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, тренажерным и каминным залами, солярием и спа-зоной, а рядом - спортивные площадки, теннисные корты и сцена. Для покупателей, рассматривающих это направление, спортивно-оздоровительный комплекс является большим конкурентным преимуществом.
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Land Aspect»:
Растущая конкуренция на рынке загородной недвижимости заставляет застройщиков все больше внимания уделять социальной инфраструктуре коттеджного поселка. Однако обеспечить должное наполнение проекта могут лишь немногие. В основном хорошо развитая инфраструктура — магазины, рестораны, спортивно-оздоровительные объекты и т. д., — характерна для поселков довольно высокого ценового уровня. Строительство поселков вблизи развлекательных центров, а также рядом с населенными пунктами, имеющими развитую инфраструктуру, позволяет девелоперам существенно сэкономить на внутреннем наполнении без ущерба для ценовой привлекательности проекта.
Слово экспертам
Мария Разумовская, руководитель отдела продаж компании «Инфотек Строй»:
Несомненно, для любителей рыбалки привлекателен дом на берегу водоема, для горнолыжников — расположенный рядом горнолыжный курорт, для любителей яхт и катеров — наличие в поселке пирса. Это однозначно дополнительные козыри, но не определяющие факторы, хотя в отдельных случаях они могут сыграть решающую роль при выборе места для проживания.
Слово экспертам
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга компании «СТАРТ Девелопмент»:
В 6 км от нашего проекта «Золотые ключи» расположен горнолыжный курорт «Туутари-парк». Мы разместили там рекламу и получили много откликов от постоянных посетителей парка, есть и заключенные договоры. Однако мы никогда не рассчитывали на то, что такие клиенты могут составить существенную долю наших покупателей. Поскольку «СТАРТ Девелопмент» строит дома для постоянного проживания, при выборе земельного участка под проект мы ориентировались на совсем иные факторы, нежели соседство со спортивно-развлекательными комплексами: удаленность от города, близость к маршрутам общественного транспорта, наличие рядом населенного пункта с развитой инфраструктурой и т. д. Расположение неподалеку от «Туутари-парка» стало скорее приятным дополнением к существующей картине как для нас, так и для будущих жителей «Золотых ключей».
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Для дачных проектов близость к досуговым объектам вряд ли может служить серьезным маркетинговым преимуществом. Это приятный сопутствующий фактор, не более того. Иное дело дома, предназначенные для постоянного проживания. Им подобное соседство куда важнее. Это своеобразный индикатор общей развитости территории. Ведь, как правило, инфраструктура отдыха строится там, где хорошие дороги, удобные развязки, маршрутный транспорт и прочие признаки цивилизации. Организовать «тематический» поселок рядом с досуговым центром в принципе возможно. Однако надо учитывать, что одних рекламных слоганов и оформления пятна застройки недостаточно: чтобы пришли покупатели, необходимо сочетание комфортного доступа к любимому делу с качеством строительства и благоустройства».
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж компании «БТК девелопмент»: «Уверена, близость досугового комплекса, например ресторана, клуба или фитнес-центра, — важный фактор привлекательности коттеджного поселка. Согласно проведенным нами исследованиям, 30% покупателей указали его среди определяющих при выборе объекта. Инфраструктура повышает ценность и престиж местности, что увеличивает стоимость земли в коттеджном поселке. Досуговые центры рядом с коттеджным поселком играют большую роль для людей, рассматривающих загородный дом, как объект для постоянного проживания. Чтобы жизнь за городом была комфортной, жители должны иметь возможность отдыхать рядом с домом. Показательный пример — Курортный район Санкт-Петербурга: расположен недалеко от города, инфраструктура развита, одна из лучших — и все это работает на престижность локации».
Ольга Мельникова, начальник отдела продаж компании «Эко Лэнд»: «Близость досугового центра можно рассматривать как дополнительный плюс коттеджного поселка, но при выборе места для будущего загородного дома куда важнее возможность уединения, наличие рядом лесного массива, водоема и развитой социальной инфраструктуры. Без этого покупатели вряд ли прельстятся предложением застройщика».
Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка»: «Убежден, что близость к досуговым центрам если и влияет на покупательский интерес, то только в случае элитных поселков. Для более дешевого жилья определяющими факторами остаются доступность города, живописность местности и цена. Вряд ли кто-то из покупателей согласится переплачивать за соседство с объектами досуговой инфраструктуры. Даже если попытаться формировать «тематические» поселки рядом с такими центрами, уверен, продажи в них все равно пойдут по традиционным критериям (цена, близость к городу, наличие озера). Вряд ли найдется более десятка лыжников или гольфистов с одинаковыми предпочтениями в отношении места загородного проживания».
Дмитрий Уваров, директор по маркетингу инвестиционно-строительной группы «Норманн»: «На привлекательность коттеджного поселка вообще влияет окружение. Досуговый центр, если не будет содержать «угрозы» в виде громко и беспокойно отдыхающих граждан, — очевидный плюс для коттеджных поселков, расположенных по соседству. Формировать на этих землях клубные поселения теоретически можно, и сама по себе эта идея очень интересна. Но если сознательно сузить целевую аудиторию, мне кажется, это затруднит поиск покупателей и увеличит срок реализации проекта. Что в нынешних условиях вряд ли оправданно».
