ОАО «Агентство территориального развития» и девелоперы строительных проектов вблизи Суходольского обсудили инвестиционный потенциал и концепцию развития этого района за круглым столом «Загородного обозрения».
Своя Финляндия
На компанию «АТР», единственным учредителем которой является районная администрация Приозерского района Ленобласти, возложено сопровождение разработки документов территориального планирования. По информации Евгения Зюкина, руководителя ОАО «АТР», заместителя председателя комиссии по организации рассмотрения проектов документов территориального планирования, документация должна быть готова к концу 2011 года. Такую задачу поставила глава Приозерского района Светлана Потапова.
Приозерский район — территория с высоким курортным потенциалом и высоким качеством природной среды, а Суходольское озеро и вся озерно-речная система Вуокса исторически являются точками притяжения загородного отдыха. Эти факторы, а также хорошая транспортная доступность уже обусловили, по словам Евгения Зюкина, интерес крупных инвестиционных структур к развитию территории.
По оценкам, в летний сезон приток отдыхающих и дачников увеличивает население района более чем в 2,5 раза (всего в области отдыхают, по данным губернатора области, 2,5 млн петербуржцев и приезжих из других регионов).
Но на сегодняшний момент досуговая инфраструктура вокруг Суходольского развита недостаточно, а цены превышают аналогичные предложения в соседней Финляндии или Эстонии, отметил исполнительный директор центрального отделения «РФН» Дмитрий Минин. По его словам, финские базы предлагают номер в коттедже с сауной по цене от 2 тыс. руб. в сутки. На приозерских же курортах цены выше: коттеджи сдаются от 12–15 тыс. руб. в сутки. В демократичном ценовом сегменте (2–2,5 тыс. руб. за номер или 4–4,5 тыс. руб. за коттедж в сутки) спрос на качественное размещение намного превышает предложение. Поэтому строительство баз отдыха и других объектов для отдыха на воде — перспективное направление для этой местности. Озеро Суходольское как водный курорт при определенных условиях могло бы конкурировать с предложениями в Финляндии.
По кодексу
Земельный кодекс относит к рекреационным большой перечень объектов: гостиницы, пансионаты и турбазы, охотничьи и рыболовные клубы, а также спортивные базы и клубы, стадионы и трассы, детские лагеря и др.
Большинство, судя по их деятельности, должны располагаться в экологически чистой местности, в окружении леса и неподалеку от водоема, обязательно с возможностью обеспечения инженерной инфраструктурой. Но у ряда спортивных объектов есть дополнительная специфика размещения, объясняет Игорь Дьяков (ОАО «АТР»). Спортивные и тренировочные базы и лагеря, фарм-клубы предпочитают места вдоль региональных трасс. Им необходима большая территория и максимально быстрое сообщение с аэропортом. Например, база Manchester United в Керрингтоне занимает около 30 га в Манчестере, тренировочный центр Кобхем клуба Chelsea в графстве Суррей — 60 га. Участки под подобные объекты надо резервировать заранее, и Приозерский район как нельзя лучше подходит для подобных объектов (тем более что уже есть интересанты по реализации таких проектов).
По сложившейся в Европе практике, крупный рекреационный проект в двухчасовой доступности от международного аэропорта или парома востребован у жителей не только ближайшего мегаполиса, но и соседних регионов и стран, говорит Евгений Зюкин. По его мнению, и районная администрация, и муниципалитеты заинтересованы в том, чтобы на их территории появлялись рекреационные объекты, — это расширение налогооблагаемой базы (по налогу на прибыль предприятий и подоходному) и дополнительные рабочие места. Рекреационное развитие района означает развитие транспорта, инженерной инфраструктуры. Во всех этих видах бизнеса могли бы принять участие муниципалитеты первого уровня, считает Евгений Зюкин. В том числе в развитии жилищного строительства и коммунальной сферы.
Курорт как якорь
Девелоперы жилищных строек заинтересованы в рекреационном развитии территории: проекты, сочетающие развлекательные, спортивные составляющие с отдыхом и проживанием, создают определенный «градостроительный узел» на территории, служат для нее точкой роста.
При этом привлекательность Приозерского района напрямую зависит от сохранения природной среды: люди хотят пользоваться склонами для катания детей на лыжах, искусственными водоемами, кортами и спортплощадками, маринами для лодок, чистыми лесами, пляжами и подходами к воде, считает Дмитрий Минин.
Уже понятно, подчеркивает топ-менеджер «РФН», что прежний формат загородного строительства, широко использовавшийся девелоперами в последние годы, себя исчерпал. Загородные застройщики, подобно городским, планируя свои участки, старались «посадить» как можно больше объектов на единицу площади, экономя на дорожной и другой инфраструктуре. В результате мы видим городские окраины, плотно застроенные высотными домами и коттеджные массивы, где под продажу отведена каждая сотка из имевшихся в распоряжении застройщика, говорит Дмитрий Минин. У сегодняшнего покупателя такой формат обречен на неуспех: людям необходимо ощущение простора, полноценные общественные территории — прогулочные зоны, велосипедные дорожки, парки и спортивные площадки. Рекреационные и дачные территории должны развиваться согласованно, в рамках единой концепции, уверен и Григорий Милосердов («Евроинвест»).
Рентабельность рекреационных объектов позволит окупить вложения в течение длительного срока — десяти лет или более, поэтому с точки зрения инвестиционной привлекательности необходимо развивать базы отдыха и коттеджную застройку параллельно, считают участники дискуссии.
Утверждение документов территориального планирования должно решить проблему непредсказуемости преобразований: девелоперу неинтересно вкладываться в строительство базы отдыха, если он не будет уверен, что соседний луг не отведут под выпас скота или свалку, полагает Вячеслав Кардаш, инвестор проектов строительства на Суходольском. Аналогично рискованно строить бутик-отель или гольф-клуб, если собственник соседнего массива может нарезать землю на тысячу небольших наделов для продажи дачникам.
Идея разработки градостроительного зонирования и рекреационного использования водоохранных зон и прибрежной территории Вуоксы возникла довольно давно.
Но сегодня в реализации этой идеи есть препятствия: у муниципалитетов поселений вдоль Вуоксы нет достаточных ресурсов. Поэтому органам местного самоуправления и собственникам земли для реализации потенциала территории как зоны рекреации и организованного туризма, есть очевидная логика налаживать сотрудничество. Девелоперы заявляют о готовности строить сети (электроснабжение, дороги), чтобы ими пользовались и жители поселений. Готовы вкладывать деньги в сохранение пляжных зон, марин и причалов, очистку прибрежных зон от камыша — в пределах, дозволенных природоохранным законодательством (заросли прибрежного камыша — нерестилище для многих видов рыбы).
Дачные перспективы
Администрация Приозерского района готова сотрудничать с долгосрочными инвесторами, которые реализуют на берегах Суходольского озера и Вуоксы качественные проекты. От представителей бизнеса власти сейчас хотят услышать, на какого потребителя будет рассчитан их продукт, когда Суходольское и Вуокса как рекреационный кластер смогут успешно конкурировать с финскими соседями за туристов и отдыхающих из Петербурга и Ленобласти.
По отношению к самодеятельной застройке сельхозземель областные власти настроены проводить политику ограничений. Недавно губернатор региона Валерий Сердюков поручил создать межведомственную рабочую группу по проверке принятых решений и анализу сложившейся ситуации с дачными некоммерческими товариществами. На территории области уже создано около 800 ДНП, причем почти половина из них, занявшая более 7 тыс. га, — за последние три года. Власти декларируют, что не заинтересованы в создании новых, как и во включении крупных массивов сельхозземель в состав земель поселений, напомнил Игорь Дьяков. Поскольку уже есть негативный опыт, когда переведенные в статус ИЖС территории нарезаются на участки и выбрасываются на рынок при отсутствии внятных перспектив освоения. Несмотря на то что законопроект о полном запрете строительства на сельхозземлях, разработанный Минрегионом осенью 2010 года, до рассмотрения Госдумой не дошел, государство обещает ужесточение контроля за созданием ДНП.
Районные власти готовы сотрудничать с долгосрочными инвесторами, но не с земельными спекулянтами, считает Евгений Зюкин. Для муниципалитетов выгодно создание объектов отдыха в границах населенных пунктов, поскольку они, в отличие от дач, обеспечат налоговые поступления и рабочие места. Результатом деятельности девелоперских компаний в Приозерском районе должно стать улучшение среды обитания местных жителей.
По данным Вячеслава Кардаша, на Суходольском озере сегодня в активной стадии реализации около десяти проектов котеджной застройки (заявленных больше, но в некоторых массивах работы не ведутся).
Участники круглого стола считают необходимым выработать механизм гарантий реализации заявленных рекреационных проектов, которые могут быть включены в планы территориального развития.
