Прежде всего хотелось бы отметить, что условия и порядок принудительного изъятия земель сельскохозяйственного назначения установлены ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако существует ряд сложностей при его реализации. И я в двух словах хотел бы охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию, прежде чем пояснить, как внесенные изменения могут повлиять на нее.
Во-первых, участок из земель сельхозназначения принудительно может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае, если надел используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия слоя почвы или ухудшение экологической обстановки. Так прописано в законе. При этом критерии существенного снижения плодородия и ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации. До настоящего времени такие критерии не установлены.
Во-вторых, земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке, если не используется совсем или используется не по назначению. Однако процедура этого изъятия очень сложна. В частности, суду надо предоставить акты проверок, подтверждающие, что данный участок не использовался на протяжении трех лет. При этом суду также надо представить акты реагирования на ситуацию, полномочия по составлению которых есть только у Росреестра.
То есть, согласно федеральному закону, выстраивается следующая цепочка: сначала — предупреждение, потом — штраф, а затем уже изъятие. И этот закон сейчас вступил в противоречие с указом Президента РФ и постановлением Правительства России, разрешающими проверку субъектов малого и среднего бизнеса не чаще одного раза в два или три года. На деле получается замкнутый круг: мы проверили фермера или сельхозпредприятие либо просто частного землевладельца, имеющего участок земли, составили акт, предупредили. Через год приезжаем, а он жалуется в прокуратуру, которая готовит предписание.
Мы обращались за разъяснениями и в прокуратуру Ленинградской области, и в Генеральную прокуратуру. Там четко трактуют эту ситуацию как нарушение прав субъектов малого и среднего бизнеса. В законе не написано, что мы имеем право раз в год проверять, закон требует зафиксировать систематическое нарушение, а это и есть ежегодное нарушение.
Поэтому мы ожидали изменений в российском законодательстве. Более того, Ленинградская область в 2007, 2009 и 2010 годах направляла в Госдуму предложения, которые сводились к следующему. Первое — сократить срок признания участка неиспользуемым до двух лет либо вообще признавать участок неиспользуемым на основании данных химического анализа плодородного слоя почвы. Как правило, определен средний районный показатель баллобонитета. Те почвы, в которые не вносят органические удобрения по нескольку лет, резко теряют качество. Есть целый ряд нормативов: кислот-ность, соленость, заболачиваемость, закустарненность и др.
Второе — это требование справки налоговой инспекции о том, что собственник участка производит что-то или ведет какую-то деятельность, связанную с сельским хозяйством. Проще говоря, если ты ничего не производишь, ничего не продаешь, перед налоговой не отчитываешься, как можно говорить, что участок используется по целевому назначению?
Третье, что мы предлагали, — это разрешить упрощенную форму постановки таких участков на кадастровый учет. Собственник в любом случае обязан приводить в порядок свою документацию. Но пока он не выходит на сделку, его никто не заставляет оформлять свой земельный участок в соот-ветствии с современными требованиями. У него может быть простое свидетельство о собственности старого образца, где землеустроитель нарисовал от руки план участка. По нашему предложению, в случае обращения в суд по поводу изъятия неиспользуемого участка пользователь по решению суда дол-жен поставить свой участок на учет.
В результате из всех предложений только сократили срок до двух лет и прописали критерии неиспользования земельного участка. Остальное оставили как есть, включая противоречия с федеральными законами и подзаконными актами. Двухлетний срок ничего не дает, потому что мы не можем на следующий год пойти и составить повторный акт реагирования.
Но самое главное, что не внесены принципиальные изменения, о которых мы просили: отменить двухлетний срок. Наше предложение заключалось в том, что уполномоченный орган, в данном случае КУГИ ЛО, должен собирать необходимые доказательства (анализы почвы и т. д.), которые принимает суд. Этого тоже нет.
Поэтому мы считаем, что принятие изменений в нормативные акты, связанные с процедурой изъятия земельного участка, ситуацию не упростит. Более того, сейчас упор делается на муниципальный контроль. Полномочия по изъятию земли от субъекта федерации уходят на первый уровень. При этом очевидно, что у муниципалов таких возможностей нет.
Возьмем любое муниципальное образование первого уровня. По штатному расписанию в его аппарате 8–10 человек. Среди них, как правило, нет ни одного юриста. Во многих муниципальных образованиях нет и землеустроителя. Кто будет заниматься земельным контролем? До недавнего времени процедура изъятия невостребованных земельных паев была за субъектом Федерации и КУГИ такую работу вел за счет средств областного бюджета. Мы потратили более 70 млн руб. на эти цели: провели инвентаризацию в 68 хозяйствах и на сегодняшний день более чем в 40 уже выделены массивы зем-ли, для того чтобы зарегистрировать участки в собственность Ленинградской области.
По закону, если пайщик в течение трех лет свой пай не выделил в натуре, не продал, не подарил, не отдал сельхозпредприятию на обработку, считается, что он своим паем не распорядился. В этом случае государство в лице субъекта РФ имело право объединить эти паи по инвентаризации в один массив (например, сто паев — это условно триста гектаров земли), провести собрание пайщиков и зарегистрировать право собственности субъекта на эту землю. Процедура затратная, и, чтобы ее провести, нужны административный и юридический ресурсы.
Мы были первыми, кто зарегистрировал право собственности субъекта на невостребованные земельные доли. А с 1 июля эти полномочия отданы даже не на районный уровень, а на уровень поселения, где вообще не знают, как этим заниматься и как правильно вести судебное дело. Не говоря уже о том, чтобы провести инвентаризацию и собрание пайщиков.
Муниципалы должны либо добавить в штатное расписание людей и выделять деньги на проведение этой работы, либо подписать соглашение о передаче полномочий. Нам делегировать полномочия сразу они не могут, потому что по закону можно передавать полномочия только с уровня на уровень. Первый уровень может делегировать их на второй, а второй — уже заключить генеральное соглашение с нами о передаче полномочий.
С 1 июля мы можем на уровне субъекта принимать подзаконные акты по определению формулы расчета в кадастровой стоимости паевых земель, чтобы все пайщики платили земельный налог. Сейчас сложилась парадоксальная ситуация. Я собственник, но налоговая инспекция не может мне выставить земельный налог, потому что не знает, сколько мне принадлежит в реальности гектаров и какова их кадастровая стоимость. Все потому, что пай — это земля в балло-гектарах. Два года назад Минэкономразвитию РФ было дано поручение правительства разработать порядок пересчета. Это поручение не выполнено. С 1 июля регионы могут сами разрабатывать этот порядок.
Земельный налог должны будут уплатить не только «первичные» пайщики, но и те, кто приобрел паи либо путем покупки, либо через договор дарения. В обоих случаях должен быть уплачен налог на доходы физических лиц от сделки и земельный налог. Согласитесь, это справедливо. Если у человека есть машина, он платит транспортный налог, если у него есть дом — он платит налог на имущество, если он продает машину или дом, то платит налог с дохода. Если у людей есть паи, то почему они за них ничего не платят?..
