Правда, на рынок продолжают выходить новые проекты с участками без подряда, так что предложение значительно превышает спрос. В каждом районе Ленобласти земельный банк «под застройку» исчисляется тысячами гектаров. Покупателю же приходится ориентироваться в море предложения, пытаясь классифицировать и объять необъятное.
Элита без подряда
Самое удивительное, что сегодня участки без подряда предлагаются во всех ценовых группах — от премиум- до экономкласса. «Участки без подряда можно встретить в продаже как в зоне постоянного проживания (в радиусе 40 км от Петербурга), так и в удаленных районах, под строительство загородных домов для сезонного проживания, — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». — Чаще всего участки без подряда встречаются именно во второй категории — сейчас формируются новые современные садоводства». Однако главное различие состоит не в цене и не в удаленности, считают девелоперы, пограничная черта — степень обеспеченности поселка коммуникациями.
Первая группа предложений участков без подряда — те земли, которые в дальнейшем претендуют на статус полноценного поселка, то есть где участки продаются уже инженерно подготовленными, часто с подведенными дорогами, оформленными кадастровыми документами. В этой группе встречаются даже элитные проекты без домов, хотя и редко. «Элитные поселки без подряда — это, как правило, небольшие поселения на 10–12 участков. Например, гектар делится на пять частей, при этом цена одного участка составляет около 4 млн руб., а клиентов тщательно отбирают. Таким образом получается своеобразный клуб «для посвященных», — рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. Пожалуй, самый яркий пример — поселок «Золотые пески» на Финском заливе. Дорогие участки предлагаются к продаже в проектах «Нирвана», «Морские террасы», «Янтарный бор», «Видовое». Такие участки с коммуникациями на береговой линии Финского залива в Выборгском районе области (80–90 км от Петербурга) обходятся в 550–600 тыс. руб. сотка. Особняком стоит Курортный район города, где цена сотки может колебаться от 700 тыс. до 1 млн руб.
Гораздо шире предложение в бизнес-классе, в ценовом диапазоне 200–500 тыс. руб. за сотку. Так, уже второй год подряд лидерство в продажах в целом по рынку держит проект «Охтинский парк», где средняя цена инженерно подготовленных участков ИЖС составляет 300 тыс. руб. за сотку. Другие известные проекты в этой категории — «Охтинское раздолье», «Балтийская Ривьера», «Солнечный берег», куст поселков в Репине-Ленинском («Ленинское», «Малое Репино», «Репино»). Около 300–500 тыс. руб. за сотку с целевым назначением ИЖС стоят инженерно подготовленные участки в коттеджных поселках Всеволожского района.
Хотя, конечно, большинство проектов с участками без подряда, но с инженерной подготовкой относятся к категории «эконом» при цене сотки 90–200 тыс. руб. Набор коммуникаций и инфраструктура разнятся от поселка к поселку. Причем вариант, вполне подходящий для дачи, с участками по цене около 70–90 тыс. руб. за сотку, с минимальным пакетом коммуникаций (водопровод, электричество и дорога) можно найти даже на престижных направлениях.
Земля без излишеств
Совсем к другому сегменту относятся участки стоимостью 250–500 тыс. за надел, то есть 25–45 тыс. за сотку. Проезжая по любой загородной трассе, можно встретить и предложение стоимостью от 15 тыс. руб. за сотку. И, по мнению экспертов, такое вполне возможно. Однако в рекламе заявлена не окончательная цена участка, а цена самой земли — без учета стоимости коммуникаций, которых на участке попросту нет. Но ведь стоимость самой земли в конечной цене минимальна. А зачастую участок еще и имеет статус сельхозугодий и нередко продается в долевую собственность, а находится в 100–150 км от города. В таких проектах продажи идут неплохо, однако относить их к коттеджным поселкам затруднительно. В профессиональном сообществе для проектов, в которых продаются участки без инженерной подготовки, сложилось устойчивое и довольно точное определение: «земельная нарезка».
Сейчас на рынке не менее трех десятков проектов с такой земельной нарезкой. «Они занимают около 600 га, разбитых примерно на 3400 участков, — говорит Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом». — Хотя точность цифр, конечно, относительная. Во-первых, площадь может увеличиться — в продажу такие проекты выводят очередями. Во-вторых, количество участков может измениться в связи с тем, что территория не размежевана и часто межуется «под клиента».
Первое место по объему предложения земельной нарезки уверенно держит Ломоносовский район — около 30%, еще 25% — в Кировском районе, 20% — в Гатчинском. Оставшаяся часть приходится на Кингисеппский, Лужский, Волховский районы. В Гатчинском, Ломоносовском, Лужском районах продаются паи без коммуникаций — 25–40 тыс. руб. за пай (который покупателю потом предстоит еще каким-то образом выделять в натуре). Сейчас в предложении участков доля участков и без подряда, и без коммуникаций
составляет примерно треть.
Приплата за гарантию
Другой важный водораздел можно провести по типу застройки. В кризисный период вследствие ухудшения условий кредитования и снижения платежеспособности покупателей многим девелоперам пришлось переориентироваться на продажу земли без подряда в тех поселках, где предполагалась организованная застройка. Это коснулось в том числе и уже застраи-
вающихся поселков, где стала применяться так называемая смешанная концепция — включающая продажу как участков с подрядом (или даже готовых домов), так и без. Такой подход позволил сократить расходы на реализацию проекта, а также обеспечить продажи в новых рыночных условиях.
Сегодня, отмечают девелоперы, поселки «смешанного типа» по-прежнему присутствуют на рынке и относятся в основном к классу «бизнес» и «эконом». Для покупателя приобретение в таком поселке участка — хотя он и будет на 40–50% дороже, чем в «бесподрядном» проекте со сходными характеристиками, — довольно выгодно. Во-первых, степень готовности участков к строительству в «смешанных» поселках, как правило, выше. Кроме того, в большинстве случаев эти поселки расположены неподалеку от Петербурга и отличаются неплохой транспортной доступностью и инфраструктурой. Наконец, поселок, где хотя бы часть строительных работ контролируется девелопером, гораздо быстрее станет жилым в полном смысле этого слова — ведь одной из главных бед поселков с участками без подряда считаются растянутые сроки строительства.
Что касается статуса участков, большой роли в «бесподрядных» проектах, как выясняется, он не играет. «Причем ДНП может оказаться даже выгоднее, — считает Елена Амирова. — Здесь тоже можно оформить регистрацию (необходимых процедур в этом случае больше, чем при варианте с ИЖС, однако это все равно реально), а налоги в десять раз меньше, чем на земли ИЖС».
Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»: «Участки без подряда продают как с подведенными коммуникациями (разная степень готовности), так и без. Наличие коммуникаций существенно влияет на цену, полный пакет может повысить стоимость участка на 40% и более. В полный пакет входят электричество, водоснабжение, газ, дороги.
Цены на землю отличаются также в зависимости от локации (удаленности от города, популярности района), а также от наличия коммуникаций, степени их готовности. В отдельном районе с минимумом коммуникаций участки могут стоить 20-40 тыс. руб. за сотку. На небольшом удалении с наличием коммуникаций — от 80 до 100 тыс. руб. за сотку. В элитных поселках (во Всеволожске, в Низине) стоимость может доходить до 300 тыс. руб. за сотку и больше».
Лариса Инченкова, коммерческий директор ООО «Особняк»: «В настоящее время сохраняется зародившийся еще до кризиса тренд на продажу земельных участков, подготовленных с точки зрения инженерии под ключ. Покупатели ценят возможность возведения дома, а полностью готовая для начала строительных работ площадь позволяет воплощать задуманный проект в жизнь весьма оперативно. Мы предлагаем землю под самостоятельную застройку исключительно в полной комплектации — с подключенным тепло-, газо- и водоснабжением и охраной поселка по периметру».
Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН: «В «бесподрядных» поселках, выведенных на рынок после 2008 года, сегодня очень много непроданных домов — 60–70%. Рынок загородной недвижимости стоял последние два года, поэтому продажи упали. А в «бесподрядных» поселках, кроме того, растягивается стройка. На первые два—три года приходится около 50% работ, дальше или участки перепродаются, или в поселке ведутся вялотекущие строительные работы при нерегулярных денежных вливаниях».
Марина Агеева, директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом»: «В первую очередь продажи идут в поселках, расположенных в интересных, эксклюзивных местах. В это понятие входит не только красота природы, но и транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры рядом с поселком. В таких проектах цены уже сейчас начинают подрастать.
Также идут продажи в очень дешевых проектах. По цене 20–40 тыс. руб. за сотку продаются даже не участки, а доли площадью около 10 соток на сельхозземлях без коммуникаций. Покупаясь на дешевое предложение, люди рискуют остаться с землей без документов, разрешающих возведение домов, без электричества и других коммуникаций.
На волне энтузиазма и таланта убеждения такие проекты продаются последние полтора года. Профессиональные девелоперы сразу предупреждали через СМИ о последствиях поедания «бесплатного сыра», которые проявятся через пару лет. Похоже, что время пришло и «процесс пошел». Уже начались первые скандалы на базе несоответствия представлений покупателей и реальной действительности».
