В июне скачкообразно выросло число сделок с дорогими коттеджами. В предыдущие месяцы спрос на особняки дороже 20 млн руб. был крайне низкий. Хорошо, если компаниям — участникам информационного обмена на всех удавалось продать один такой дом за месяц. В первый летний месяц таких сделок зафиксировано аж девять!
Семь их них пришлись на проект «Петергоф-Сити», но были продажи и в других малоэтажных комплексах. Эксперты теряются в догадках, почему так случилось. Одно из наиболее разумных объяснений — проходивший в это время экономический форум, который собрал представителей российской бизнес-элиты. Высокая концентрация в Северной столице состоятельных сограждан в начале лета и привела к необычному всплеску продаж (продавцы не скрывают, что заметная часть покупателей дорогих особняков — из Москвы).
В итоге получилось, что в июне выручка участников информобмена от продажи коттеджей составила 234 млн руб. Тогда как в другие месяцы удавалось получить от 50 до 100 млн.
В складчину и без «инженерки»
Итоговая цифра июньского дохода таким образом достигла рекордного показателя 453 млн руб. Что более чем в полтора раза превосходит показатели предыдущих месяцев. При этом в других сегментах по сравнению с маем существенных изменений не произошло: от продажи участков девелоперы получили в сумме 182 млн руб. (было 167 млн). Таунхаусы принесли в общую копилку 36,3 млн (было 42,8).
Если подводить итоги первого полугодия, то за это время компаниями, участвующими в обмене, было реализовано 239 участков без инженерной подготовки (в диаграммах для краткости они именуются «нарезкой»), 201 инженерно подготовленный участок, 62 коттеджа и 84 таунхауса (в эту категорию включаются и дуплексы, которые набирают популярность на рынке).
Если посмотреть динамику (см. рис. 1), то очевидно, что по сравнению с аналогичным периодом 2010 года серьезнейшим образом выросло число сделок с участками без инженерии, в разы увеличилось число сделок с таунхаусами, что касается коттеджей и участков с «инженеркой», то существенных изменений нет (незначительный рост объясняется увеличением количества проектов — участников информационного обмена).
Вопреки статистике, некоторые застройщики утверждают, что клиенты все большее значение придают инженерной подготовке наделов. «За последние полгода покупатели стали обращать больше внимания на инженерную подготовку, выделяемую мощность, наличие хорошего подъезда и внутренних дорог. Причем все меньше доверия декларациям «все будет», важнее становятся уже произведенные улучшения. Так, раньше клиента вполне удовлетворяло наличие у застройщика техусловий на подключение электричества, сейчас же потребителей интересуют конкретные сроки полного завершения электрификации», — уверена Александра Малышева, менеджер компании «Новая дача». Аналогичные перемены отмечают и ряд других экспертов.
Руководитель отдела маркетинга компании «ПулЭкспресс» Марина Агеева поделилась весьма интересным наблюдением: «Появился новый формат проектов на сельхозземлях. Для них пока нет устоявшегося названия. Это усадебные кластеры — блоки из нескольких поместий, каждое из которых занимает 3–5 га. Такие кластеры формируются преимущественно в Псковской и Новгородской областях, но ориентированы на жителей Петербурга и москвичей. Это очень дешевые сельхозземли (около 30–50 тыс. руб. за гектар), с характерной среднерусской природой: поле, лес, речка. Такой формат продажи сельхозземель выглядит вполне креативно на фоне существующей нарезки на крошечные наделы».
За последнее время произошли существенные изменения и в выборе приобретаемых горожанами домовладений. По отдельно стоящим коттеджам существенных изменений ни по площадям, ни по ценам нет. Зато покупаемые таунхаусы стали куда компактнее (в среднем 90,1 кв. м против 155,7 кв. м год назад), причем горожане нацелены на покупку существенно более дешевых метров. Так, сегодня средняя цена «квадрата» в приобретаемых таунхаусах получается 43 100 руб., тогда как в коттеджах она почти в полтора раза выше: 63 500 руб. Год назад соотношение было совсем другим (см. рис. 3)
В целом по сегменту организованной загородной застройки можно оценить продажи за первые шесть месяцев 2011 года в 1200–1500 лотов на сумму 3–4 млрд руб. По сравнению с прошлым годом увеличилось количество сделок, однако граждане приобретают все более дешевые лоты. Из-за этого выручка девелоперов пока не растет.
Девелоперы не теряют оптимизма
За первое полугодие, согласно объединенным данным аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО и консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», вышли в продажу 38 новых проектов. И это не считая новых очередей в уже существующих.
Это немало, хотя и чуть уступает показателям предыдущих лет. Так, в 2010 году за тот же период листинг пополнился 43 загородными комплексами, в 2008 и 2009 годах за первые шесть месяцев на рынок вышли по 52 проекта.
Хотя уже имеющегося на рынке предложения хватит на 7–10 лет торговли, застройщики все никак не остановятся: немало компаний вынашивают планы открытия продаж в новых загородных комплексах. Каждый уверен, что уж его-то проект точно будет востребован рынком. Уповают и на будто бы начавшееся оживление спроса, которое, правда, пока не отражается в статистике сделок.
Лишь за июнь листинг пополнился 11 новыми проектами. В проекте «Поместье Луговое» начали продавать участки с подрядом, обещая построить дом из красноярской лиственницы «под ключ» всего за 38 000 руб./кв. м. В Лесколове (25 км от Петербурга) выведен в продажу проект «5 холмов», в рамках которого будут продавать и готовые дома. Пока, правда, реализуют лишь участки, но несколько фундаментов под будущие строения застройщик уже залил.
Остальные проекты предполагают продажу земли. Обращает на себя внимание довольно масштабный проект «Живой ручей» в Войбокало (75 км от КАД по Мурманскому шоссе). Здесь выставлены в продажу 300 участков по весьма скромным ценам: 25 тыс. руб. за сотку. Понятно, что на коммуникации за такую цену рассчитывать не приходится. За них надо будет доплатить. Пока говорят о 50 тыс. руб. на участок. Но, как правило, в итоге коммуникации обходятся значительно дороже.
Весьма показательный пример — поселок Opushka на западной окраине поселка Мендсары. За участки девелопер запрашивает от 2 до 4 млн (что по нынешним временам считается отнюдь не дешевым предложением). Однако в эту цену не входят коммуникации: за электричество и газ придется доплатить.
Примечание
Справка
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 39 компаний, реализующих 78 проектов, вмещающих более 8000 домовладений: участков, коттеджей, таунхаусов. Среди участников информационного обмена есть как девелоперы с многолетним опытом работы на загородном рынке, так и компании-новички, а также частные лица, реализующие собственные девелоперские проекты. В статистике информационного обмена участки с подрядом рассматриваются как дома на нулевой стадии готовности: в этом случае по договору клиент отдает деньги не только за землю, но и за будущее строение. Под нарезкой понимаются участки без инженерной подготовки.
Компании-участники информобмена: SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Лэнд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», Goodland, «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь: НТ».
