Загородное обновление
Покупательский спрос на загородном рынке восстанавливается медленнее, чем на городском. Руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева связывает это с тем, что загородное домовладение, как правило, не является первым жильем. Сегодня объем предложения на загородном рынке активно увеличивается, а вот спрос на докризисный уровень пока не вернулся. Таким образом, в сегменте наблюдается дисбаланс.
Среди пополняющих предложение новых проектов некоторые предполагают крупный формат — до 300 домовладений. Есть заявки на 600 и даже 900 участков. Для таких проектов трудно прогнозировать, когда поселок приобретет обжитой вид и заживет размеренной загородной жизнью. По мнению Александра Свиридова, руководителя отдела продаж клубного котеджного поселка «Лукоморье», реализация проектов на 200–300 домов занимает не менее шести лет. У проектов на 20–30 домовладений от старта до завершения строительства проходит, по оценке эксперта, от двух до четырех лет.
Самый надежный способ избежать жизни на стройплощадке — приобрести дом или участок в готовом поселке. Однако стоимость таких объектов обычно значительно выше, а выбор не так широк — самые «лакомые» участки уходят в первую очередь, отмечает Александр Свиридов
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский советует покупателям при выборе крупноформатного поселка, изучить бэкграунд компании-застройщика — опыт реализованных проектов, сроки выполнения обязательств. На петербургском загородном рынке не так много компаний, имеющих за плечами пять и более построенных поселков. Дополнительной подстраховкой может служить покупка в уже наполовину построенном поселке.
Для покупателя крупные проекты (при условии, что застройщик действительно в состоянии их реализовать) сулят определенные преимущества, уверена Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком». Прежде всего это возможность предложить более разнообразную социальную инфраструктуру (магазины, кафе, причалы, пункты проката спортинвентаря etc.), при этом нагрузка делится на большее число домовладельцев. В итоге атрибуты комфортной жизни потребуют адекватной суммы. При отведении той же, что и в небольшом проекте, части площади поселка под общее пользование, в крупном проекте получатся более просторные прогулочные зоны, спортплощадки и т. д. Кроме того, дешевле обойдется и подведение газа и электричества в расчете на одно домовладение, считает Светлана Невелева, поскольку расходы не ограничиваются официальным тарифом энергоснабжающей компании и стоимостью прокладки кабелей и труб. И потом, при эксплуатации расходы на содержание дорог, общественных территорий, электросетей, большим коллективом тоже нести проще.
К тому же большой земельный массив, распланированный под один проект, обеспечивает определенную упорядоченность и прогнозируемость соседства, в отличие от ситуации, когда вокруг одного маленького озера возводится десять небольших поселков, еще и разбавленных стихийной застройкой, подчеркивает Светлана Невелева.
Малоэтажный мейнстрим
Как поясняет Андрей Уманский, среди реализуемых под Петербургом крупных проектов (на сто домовладений и больше) есть мега-комплексы, где строится «доступное жилье», почему девелоперы в их реализации рассчитывают на господдержку или уже получили ее. Например, в «Новой Ижоре» из больше чем 800 домов первой очереди 350 были проданы Минобороны. Строительство социальных объектов ведется при партнерстве города и девелопера.
Проект «Новая Ижора», реализуемый строительной компанией «Балтрос», отлично известен на загородном рынке прежде всего благодаря своему масштабу. На территории 285 га всего будет построено около 6 тыс. домовладений (индивидуальных и сблокированных домов) общей площадью 500 тыс. кв. м. Приобретение объекта в «Новой Ижоре» — альтернатива покупке квартиры в городе в силу доступной цены и развитой инфраструктуры в микрорайоне. Первая очередь сдана в эксплуатацию, почти все объекты проданы.
По мнению Андрея Уманского, это ярко выраженный тренд последнего времени: крупные проекты, расположенные недалеко от города, позиционируются как альтернатива городским — домовладение вместо городской квартиры. У покупателей постоянного малоэтажного жилья наиболее популярны Всеволожский, Красносельский и Курортный (до Сестрорецка) районы. Но для успеха проекта девелопер должен понимать, кто и почему поедет жить в новый микрорайон. «Где будут работать жители, устроит ли их местная социальная инфраструктура, или они будут возить детей в общеобразовательные, художественные и музыкальные школы в центр Петербурга?» — спрашивает Андрей Уманский.
В малоэтажном пригородном районе «Золотые ключи» (2,5 км от административной границы Петербурга в Красном Селе) на 33 га планируется построить 534 домовладения, а также детсад, магазин, административное здание, детские и спортивные площадки, гостевые парковки, медпункт и создать зеленую зону. Помимо этого, жителям будет доступна инфраструктура поселка Тайцы: музыкальная школа, поликлиника, аптека, библиотека, парикмахерская, общеобразовательная школа и т. д. Сдача первых двух очередей намечена на март 2012 года.
Проект МЖК «Янино-1», благодаря близости к городу (примерно 20 мин на автомобиле по Колтушскому шоссе до ст. м. «Ладожская»), удачному позиционированию и ценам покупатели рассматривают именно с точки зрения альтернативы городскому жилью. В малоэтажном поселке построено и введено в эксплуатацию 136 индивидуальных домов и 117 сблокированных в таунхаусы домов. Первая и большая часть второй очереди завершены в 2009 году, а оставшиеся по генплану 63 таунхауса и 12 коттеджей девелопер возводит на собственные средства и деньги кредитной линии НРБ. Площадь индивидуальных коттеджей — от 100 до 200 кв. м (участки 10–30 соток), секций таунхаусов — от 100 до 140 кв. м (участки 2–3,6 сотки).
Всеволожские масштабы
В популярном у покупателей Всеволожском районе, в 25 км от границы города, на 52 га на берегу Невы строится поселок «Новая Дубровка». Проект предполагает 273 жилых дома, а также объекты социальной инфраструктуры (детский сад, магазины, аптеку, торгово-развлекательный и спортивный комплексы). Особенностью поселка станет гостиничный комплекс с панорамным рестораном на Неве.
Рядом с горнолыжным курортом «Охта-парк» продатся земельные участки под ИЖС в проекте «Охтинский парк», три очереди на 238 участков. Все участки расположены в сосновом лесу, но земля имеет статус ИЖС. Инженерная инфраструктура микрорайона включает магистральный газ, центральное водоснабжение, электричество. Дороги внутри поселка грунтовые.
Во Всеволожском районе реализуется еще один крупный проект — «Охтинское раздолье», в котором будет создан парк с озером площадью 15 га. Коттеджный поселок занимает 140 га (это 356 участков в пяти очередях) недалеко от деревни Мистолово, всего в 3 км от КАД и в 7 км от станции метро «Парнас». Покупателям предлагаются участки без подряда с подведенными инженерными коммуникациями: магистральный газ, водопровод (от скважин) и общая для поселка канализация, электричество, асфальтированные дороги.
«Зеленые» принципы
Одним из самых крупных загородных проектов в сегменте бизнес-класса является малоэтажный комплекс «Небо», реализуемый компанией «Строительный трест» на 15 га в поселке Кузьмоловский того же Всеволожского района. Здесь будет 59 индивидуальных домов с участками от 16 соток, а также таунхаусы с участками до 4 соток для каждой секции. Дома строятся из кирпича, в августе подведены под крышу четыре шестисекционных таунхауса. Введена в строй электроподстанция, вся инженерия и дороги в поселке будут готовы в октябре 2011 года.
В 10 км от Выборга идут продажи в коттеджном поселке «Верховский». Проект предполагает возведение 155 коттеджей и 73 секции таунхаусов на 30 га. В заявленную застройщиком цену входит водоснабжение, электричество, освещение и ограждение поселка, дороги, спортивные площадки. Подключение к газопроводу за дополнительную плату: 200 тыс. руб. Дальнейшее присоединение и подводка в дом осуществляются владельцем и оплачиваются отдельно.
Крупнейшим загородным проектом на Карельском перешейке Ленобласти стал коттеджный поселок «Гармония». На территории около 85 га расположится более 270 индивидуальных домов. Покупателям предлагают дом в одном из пяти стилей: скандинавском, русском, восточноевропейском, британском или альпийском. Также на территории предусмотрены оборудованные пляжи, набережная для прогулок, причал, спортивные площадки, детский досуговый центр, ресторан и супермаркет. Инженерная инфраструктура сдается в конце 2011 года, социальная начинка — следующим летом.
Для любителей отдыха на берегу озера отлично подойдет коттеджный поселок «Ладожский маяк», который примыкает к жилому поселку Коккорево и позволит путешествовать по просторам Ладоги. На территории 27 га расположено 204 домовладения. К продаже предлагаются как инженерно подготовленные участки так и участки с подрядом на строительство домов. Проект реализуется в два этапа. Первая очередь (70 домовладений) полностью реализована за 2010 год. Все участки обеспечены электричеством, построены подъездные пути, ограждение. Открыты продажи во второй очереди поселка (17 га, 134 домовладения), где уже построены дороги и ведется монтаж инженерных сетей. Каждый участок подготовлен к продаже — получено индивидуальное свидетельство и кадастровый паспорт. Принято решение о строительстве водозабора из Ладожского озера, который обеспечит жителей поселка питьевой водой.
