Что покупают
В настоящее время в сегменте экономкласса комфортной ценой, по мнению экспертов, считается 30 тыс. рублей за квадратный метр. Таковы таунхаусы и дуплексы площадью 100–120 кв. м с прилегающим участком 4–8 соток. Спросом пользуются объекты под чистовую отделку по цене однокомнатной квартиры в городе — 2,4–3 млн руб. И средняя цена как квадратного метра, так и домовладения-таунхауса сегодня существенно ниже, чем год назад.
Объекты комфорт- и бизнес-класса (дома 200–300 кв. м с участком 8–10 соток) удерживаются в пределах 5–10 млн, а элит-класс сейчас идет по цене свыше 30 млн руб. (площадь дома от 200 кв. м, большой прилегающий участок с возможностями для ландшафтного дизайна).
В коттеджных поселках земельные участки 8–14 соток без инженерной подготовки предлагаются от 600 тыс. руб. При подведении всех систем (электричество, вода, газ и т. д.) стоимость возрастает до 1,2 млн руб. Средняя стоимость сотки в поселках комфорт- и бизнес-класса с участками без подряда составляет от 100 до 300 тыс. руб., элит-класса — от 400 тыс.
«По большому счету цены в коттеджных поселках остались на уровне прошлогодних. Но если экспозиция объекта составляет более одного года, застройщик может пойти на снижение стоимости», — комментирует Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
Рост цен наблюдается только на успешные проекты высокой стадии готовности, с прозрачными юридическими документами (земля в собственности, разрешение на строительство, статус и пр.), расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью, соглашается с коллегой Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» (застройщик малоэтажного комплекса Bagatelle).
Новый ход
Количество сделок на рынке за восемь месяцев 2011 года увеличилось, но незначительно. «Наш опыт показал, что сейчас наибольшим спросом пользуются жилые единицы до 5 млн руб. высокой стадии готовности, соответствующие требованиям банков для ипотеки, имеющие юридически прозрачные документы. Желательно, чтобы рядом с объектом была лесопарковая зона. Большую роль для покупателя играют: окружающая инфраструктура, наличие паркинга/гаража, форма управления комплексом, затраты на эксплуатацию. Не все проекты соответствуют этим требованиям, поэтому и ожидаемого после кризиса бума продаж не произошло», — констатирует Арсений Васильев.
В 2011 году некоторые застройщики, воодушевленные активизацией рынка недвижимости, решили поднять цены на ликвидные предложения. «Ценовая политика девелоперов неоднородна — некоторые поднимали цены, большинство сохраняют прошлогодний уровень, так как объективных причин для повышения цен загородный рынок пока не демонстрирует», — сообщает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Для оптимизации продаж девелоперы стали предлагать поселки смешанного формата, где продаются и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, и просто участки без подряда. Как сообщает Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург, чаще всего девелоперы сочетают предложения участков с подрядом и без. И, по данным Ольги Трошевой, заместителя генерального директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости», доля поселков, где продаются участки с подрядом и без него, выросла с лета прошлого года с 36 до 45%. Тогда как доля поселков с участками без подряда, сократилась с 40 до 35%.
В течение 2010 года в продажу поступили 69 новых загородных поселков. Новые проекты прошлого года, предлагая более дешевые объекты, определили снижение средней стоимости квадратного метра домовладения почти во всех ценовых сегментах в пределах 10–15%, отмечают эксперты. Однако в некоторых проектах цены практически не изменились.
Участки без подряда остаются наиболее продаваемым товаром (на их долю пришлось 70% продаж), говорит Ольга Трошева. Хотя, по данным консалтингового центра «Петербургскойнедвижимости», большая доля сделок пришлась на поселки, где участки продают и с подрядом тоже.
«Объем предложения в ближайшем пригороде немного вырос. Кроме того, на рынке появились проекты другого формата. Например, во Всеволожском районе, в радиусе 20 км от КАД, появились (и несколько проектов еще находятся в стадии проектирования) жилые комплексы, в составе которых строят таунхаусы или многоквартирные дома в 3–5 этажей, предлагающие более просторные квартиры, чем городские», — сообщает Арсений Васильев.
В 2011 году девелоперы стараются по максимуму реализовать проекты, запущенные в кризисные годы, пока продажи были крайне низкими. Поэтому говорить о сроках сдачи пока рано, тем более что застройщики часто увеличивают число очередей.
Лидером коттеджной застройки в сегментах «эконом» и «комфорт» остается Всеволожский район. Диапазон площади предлагаемых участков широк: от 6 соток до нескольких гектаров в зависимости от класса будущего поселка. Так, в поселках верхнего ценового сегмента участки, как правило, не менее 20 соток. Из новых проектов, вышедших на рынок в 2011 году, более трети (37%) пришлось на Всеволожский район.
В элитном сегменте в 2011 году в продажу практически не поступило новых проектов. По данным Knight Frank St. Petersburg, только один — Villa Premium. Он был разработан до кризиса и подвергся некоторым корректировкам в течение последних двух лет. Предложение на первичном рынке почти не изменилось — по состоянию на июнь 2011 года в 16 элитных коттеджных поселках предлагается примерно 114 домов.
Средняя цена предложения коттеджа с учетом стоимости участка в элитном сегменте за год выросла примерно на 10%, отмечает Ольга Трошева. «Девелоперы осторожны в запуске новых проектов, и это постепенно приведет к дефициту качественной недвижимости на загородном рынке», — комментирует Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Традиционно наиболее популярными направлениями для дорогой коттеджной недвижимости считаются северное и восточное от города (Курортный, Выборгский и Всеволожский районы Ленинградской области). На южном (Петродворцовый район) расположен только один коттеджный поселок этого класса — «Михайловское».
Таунхаусы набирают популярность
Отдельно на рынке загородной недвижимости следует рассмотреть сегмент таунхаусов. Пока по популярности у покупателей загородные таунхаусы немного уступают отдельно стоящим коттеджам. Стоимость квадратного метра в таунхаусах составляет 50–75 тыс. руб., «квадрат» в сегменте «эконом» предлагается от 25 тыс. руб. Рост недорогих предложений обусловил снижение средних цен. По данным Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, «средний квадрат» в таунхаусах приобретают примерно за 43 тыс. руб., средняя площадь секции в таунхаусе за год уменьшилась примерно в полтора раза — со 150 до 90 кв. м.
В 2011 году объявлены в продажу несколько интересных предложений, которые имели успех на рынке. Преимущества нового загородного формата заключаются в инфраструктуре, созданной по принципу городской.
В ситуации, когда предложение превышает спрос, застройщики экспериментируют с разными сочетаниями жилых объектов: таунхаусы + коттеджи, таунхаусы + многоквартирные жилые дома.
Чем ближе проект к КАД или райцентру, тем плотнее застройка и меньше площадь участков, отведенных под каждое домовладение. Чем дальше от города — тем шире выбор предлагаемых объектов: участков с подрядом и без, готовых домов.
