Выборгский район прилегает к заливу и изобилует озерами, что в последние сто пятьдесят лет сделало его чрезвычайно популярным дачным местом. В конце XIX века строительство железной дороги, которая протянулась через весь Карельский перешеек, связав финский поселок Рийхимяки с Санкт-Петербургом, явилось мощным фактором, превратившим эти земли в дачную зону для обеспеченных слоев петербургского общества. Жители Северной столицы получили возможность за считаные часы добираться из душного центра города на обдуваемые свежим морским воздухом песчаные пляжи Финского залива.
В советское время дачный статус района ничуть не изменился — развитие обеспечивалось в основном за счет создания небольших дачных поселков, вести сельское хозяйство и организовывать колхозы там было невыгодно. Садовые же участки на перешейке получала преимущественно интеллигенция. Например, близ поселка Рощино когда-то были созданы два известных садоводства: «Антракт» и «Актер». Здесь строили дома и театральные актеры, и работники Ленконцерта, и представители других творческих профессий.
В период новейшей истории район начал обрастать дорогими особняками — хорошая дорога, уникальная природа и доступность коммуникаций сделали его настоящей дачной Меккой для среднего класса.
В результате сегодня на вторичном рынке можно найти самые разные предложения: и добротный особняк с пирсом, выходящим в Финский залив, и современный фахверковый или бревенчатый дом с ухоженным участком, оформленным в соответствии с последней ландшафтной модой, и незатейливый садовый домик 1970-х годов постройки. Одно неизменно: на первом месте для покупателя, который решил обосноваться в Выборгском районе, местоположение объекта недвижимости — поближе к воде.
От двух до семи
Предложение домов в районе разнообразно, но большая его часть — до 40% всех выставленных объектов — сосредоточена в ценовом диапазоне от 2,5 до 7,5 млн руб. Ценность предложения зависит от года постройки, материала и местоположения дома, под которым в случае Выборгского района подразумевается, конечно же, близость к заливу и озерам. В первую очередь по такой цене можно приобрести дома в садоводствах с развитой инфраструктурой, которые очень часто организованы среди живописных ландшафтов на некотором удалении от автомобильных трасс, в таких местах, например, как Каннельярви, Лебедевка и пр. Слово «садоводство» в этом случае не предполагает тесное соседство щитовых домиков на шести сотках — в новые времена облик здешних дачных копперативов изменился. Повышение благосостояния жителей садоводств было отмечено сносом «скворечников» и строительством двух- или трехэтажных домов со всеми возможными удобствами. Некоторым собственникам удалось объединить клочки по 6–8 соток в единый участок, получив в итоге довольно обширные владения.
Примерно за 2,5–3,5 млн руб. предлагаются и рубленные из бревна либо бруса дома с печным отоплением на участках ИЖС, расположенных в 70–100 км от Петербурга. Хотя риэлторы отмечают, что удаленность в Выборгском районе играет не слишком большую роль, все же цена аналогичных предложений зимних домов, например, около Приморска или в районе Гвардейского, на 20–30% ниже.
Найти объекты дешевле 1,5 млн довольно сложно — в основном это садовые домики не в самом лучшем состоянии дальше 80 км от города, на долю которых выпадает не более 14% всего предложения (а по цене менее миллиона предлагается и вовсе лишь около 4% объектов).
Рынок земли в районе складывается из предложений участков от 500 тыс. до 2 млн руб. Практически две трети составляют сравнительно недорогие участки в садоводствах — от 500 тыс. до 1,2 млн за надел 6–10 соток. Более дешевые варианты найти непросто: на их долю приходится всего 3% предложения, и, скорее всего, участок по такой скромной цене будет за сотым километром — например, ближе к Выборгу цены на участки снижаются до 40–50 тыс. рублей за сотку.
Треть участков в предложении дороже 1,2 млн — так, цена предложения участков 12–15 соток под ИЖС в береговой зоне Финского залива или одного из озер не дальше 70 км от Петербурга может доходить до 2,5–3 млн руб. А в 70–100 км от города сотка близ озера стоит от 150 до 250 тыс. руб. — и такое предложение появляется с завидной регулярностью. В более удаленных районах сотка может предлагаться по 100–120 тыс. руб.
А там, где Финляндия уже гораздо ближе, чем Питер, земельные участки можно найти и по цене 75–100 тыс. руб. за сотку, но этот сегмент предложения неизменно сокращается.
Риэлторы отмечают, что при всем изобилии предложения популярностью у покупателей пользуются в первую очередь участки стоимостью от 80 до 120 тыс. руб., в садоводствах — до 100 тыс. руб. Из готовых построек будущих домовладельцев интересуют прежде всего дома экономкласса — до 5 млн руб.
Элитные конгломераты
Четверть всего предложения готовых построек в районе приходится на дома и коттеджи дороже 10 млн руб. Причем половина коттеджей находится не дальше 70 км от города, около 30% — в 70–100 км, и только 15% удалены от Петербурга больше чем на 100 км. По большей части коттеджи, выставляемые на продажу, расположены по берегам крупных озер, в некотором удалении от трассы «Скандинавия» и Приморского шоссе.
Конечно, такое предложение класса «бизнес», а то и «элит», включающее в характеристики окружающий пейзаж, индивидуальность проекта и архитектурных решений, в том числе инженерной начинки, не может быть поставлено в одну оценочную линейку. Но некоторые ориентиры все же можно дать. Так, дома небольшого метража, последних лет постройки, примерно от 36-го км Приморского шоссе до Глубокого, стоят 9–12 млн руб. Более крупные объекты на участках с современным дизайном, а еще лучше с сохранившимся сосновым лесом, у озера или залива предлагаются по 12–20 млн руб. К этому же типу относятся объекты вторичной продажи в коттеджных поселках, построенных 3–5 лет назад. Самый высокий ценник — в прилегающих к «золотому треугольнику» загородного рынка населенных пунктах, в Репине—Ленинском, Рощине, Ильичеве, где за коттедж могут попросить 40 млн руб. Не менее 30 млн назначают и за коттеджи на первой линии от озер.
Михаил Карпин, директор Выборгского отделения агентства «Александр Недвижимость»: «При выборе объекта недвижимости покупателей сегодня уже не останавливает удаленность на 100 км от Санкт-Петербурга. Сегодня по хорошей дороге принято считать не километраж, а время в пути. Многие понимают, что в 50-километровой зоне от Петербурга плотность застройки высока, а дом нередко покупается ради красивых пейзажей. Отсюда и ценность предложения — особняк с выходом в залив в районе Приморска может стоить до 40 млн руб. А вот среди пока недооцененных мест можно выделить практически весь берег Вуоксы.
С развитием инфраструктуры ценность предложения там будет повышаться».
Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости агентства «Бекар»: «Выборгский район по-прежнему остается одним из самых востребованных и популярных у покупателей. На сегодняшний день зонирование в районе практически стерлось, расстояние 70 или 100 км не играет роли.
Большинство участков покупаются с целью строительства. Наделы приобретаются на землях ИЖС по цене, не превышающей 5 млн руб. Безусловно, можно встретить и более дорогие участки — все зависит от местоположения, наличия проведенных коммуникаций и т. д. При этом в стихийной застройке остается огромное количество недостроенных объектов, которые выбиваются из общей картины».
