«У девелоперов в понятие «сданный поселок» могут входить совершенно разные условия, — говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. — Готовым могут назвать поселок, в котором только закончилась инженерная подготовка участка, и даже кусок земли без инженерной подготовки — лишь нарезанный и прошедший кадастровый учет».
Светлана Невелева, советник генерального директора ГК «Стинком», замечает, что понятие «сдача в эксплуатацию» сильно зависит от типа поселка. Например, в поселке, рассчитанном на постоянное проживание и строящемся на землях поселений, принять готовый объект должна госкомиссия. Если речь идет о поселке — дачном партнерстве, то под сдачей будет подразумеваться выполнение девелопером взятых обязательств по инженерии и соцкультбыту. И то и другое, как говорится, «варианты нормы».
Застройщик сказал — застройщик сделал!
Наиболее значительная часть поселков сегодня строится на землях сельхозназначения, где разрешено ведение дачного хозяйства или садоводства.
Иногда девелопер предлагает к продаже полностью построенный дом, но чаще речь идет все-таки об участке с подрядом или без него, где строительством покупатель будет заниматься уже самостоятельно. В этом случае поселок считается сданным в эксплуатацию, когда застройщик выполнил все обязательства по договору. Процедуры же принятия в эксплуатацию госкомиссией для садовых товариществ не существует.
Разумеется, у каждого девелопера перечень обязательств разный. Чаще всего в сданном поселке подключены все инженерные системы на каждом участке, проложены дороги и развилки, обеспечено освещение территории, организованы вывоз мусора и охрана. И все эти системы подключены по постоянной, а не по временной схеме. Кроме того, построены все объекты, которые были обещаны будущим покупателям как внутрипоселковые: служба сервисов, эксплутационная служба, общественные пляжи и пр.
Социальная инфраструктура обычно обретает завершенный вид после сдачи всех очередей, а сдать очередь без заявленной инженерии и дорог нельзя. Например, в жилом комплексе «Новая Дубровка» к моменту сдачи в эксплуатацию первой очереди должны быть подключены основные коммуникации: газоснабжение магистральным газом, водоснабжение от Дубровского водоканала, электричество от 10 кВт на участок. А в поселке «Ладожский маяк» — проложены дороги шириной не менее 5 м, организовано централизованное освещение улиц, обеспечена охрана объекта и создана эксплуатирующая организация.
Три общественных пляжа на сдачу
«Как правило, «сдан» означает, что социальные и инженерные объекты функционируют согласно договору, — говорит Светлана Невелева. — Например, мы сдаем в декабре этого года поселок «Гармония». Там уже существует служба эксплуатации, все коммуникации подведены к участкам, все участки размежеваны, на каждый есть свидетельство собственности. Нет пока только постоянного подключения к магистральному газу, так как трасса до нас еще не дошла, и в процессе создания водозабор, но к декабрю он будет. Электричество подключено по постоянной схеме уже год. А дальше все зависит от того, как долго будут возводиться индивидуальные дома, — это касается в первую очередь хозяев. Причем не факт, что в поселке к моменту его подключения к сетям все будет продано, — например, у нас на сегодняшний день продано чуть больше половины».
В поселке «Русская красавица» к моменту открытия продаж были организованы детская площадка и зона отдыха, въезд через контрольно-пропускной пункт, оборудованный системой видеонаблюдения, патрулирование территории сотрудниками охранной службы и благоустроена прибрежная зона. Таким образом, можно считать, что «сдача» уже состоялась, хотя пока построено лишь восемь коттеджей.
Сложнее с объектами социальной инфраструктуры — не все они сдаются к моменту появления в поселке первых жителей. «В рамках наших планов построено еще не все, например, мы спланировали три общественных пляжа, но одну зону сейчас используем для пикников, на ней не построен ресторан, — рассказывает г-жа Невелева. — Другой вопрос, что ресторан — это отдельный объект коммерческой недвижимости, когда на него найдется правообладатель, он быстро появится. А для этого должно быть построено больше домов».
В «Новой Дубровке» запланированы детский сад, магазины, аптека, торгово-развлекательный и спортивный комплексы, но совершенно очевидно, что строительство их будет вестись, когда увеличится число жителей поселка.
К новоселью
Конечно, при покупке участка между застройщиком и покупателем заключается соглашение о сроках работ. Но если покупатель приобретает землю без подряда на строительство, то ему все-таки следует обратить внимание на ряд важных моментов. Отношения покупателя и застройщика оформляются двумя договорами. Первый — договор купли-продажи земельного участка. Второй договор может иметь разные названия, но смысл документа в том, чтобы регламентировать отношения покупателя и застройщика по вопросам строительства инженерных коммуникаций, дорог, благоустройства поселка. В нем должны быть четко оговорены сроки строительства; санкции за не соблюдение застройщиком сроков, максимально подробно описаны объекты, которые застройщик обязуется возвести в будущем.
Кроме того, покупая участок в строящемся поселке, надо отдавать себе отчет, что срок сдачи поселка будет отличаться от срока формирования в нем полноценной жилой среды. «Обживание» может затянуться еще на 3–5 лет. Даже если застройщик уложился в срок и выполнил свои обязательства по строительству инженерных сетей, дорог, общественной инфраструктуры и благоустройству поселка, прочие покупатели к строительству могли даже не приступить или строить очень медленно.
Госприемка с госпроверкой
Иное дело — поселки, построенные на участках ИЖС, относящихся к землям поселений. В этом случае поселок считается сданным лишь тогда, когда он принят по акту ввода в эксплуатацию приемочной комиссией. Акт же выдается, только если объект готов для проживания (то есть все дома в нем построены, коммуникации подведены, дороги проложены и пр.). Процедура сдачи поселка в эксплуатацию при этом стандартна и ничем не отличается от сдачи в эксплуатацию других объектов, скажем, многоквартирного жилого дома. По окончании строительных работ проводится рабочая комиссия, подается извещение на госкомиссию в Комитет государственного строительного надзора, ГАСН (Государственное агентство строительного надзора) выдает акт о соответствии объектов строительным нормам.
«Вариантов оформления разрешительной и сдаточной документации много, и подчас девелоперы действительно выбирают схемы, рассматриваемые экспертами как «серые» или «полулегальные», — сетует генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — Найти же объект с полностью готовой проектной и исходно-разрешительной документацией, где на деле выполнены все работы, надлежаще и полностью пройдены процедуры по вводу в эксплуатацию всех объектов, — не просто».
Формально сдача в эксплуатацию, а соответственно, и присвоение домам статуса жилых с возможностью прописки (домам, находящимся в границах населенного пункта) происходит после того, как подведены все предусмотренные проектом коммуникации. Правда, в крупных поселках строительство обычно ведется очередями, и сдача в эксплуатацию тоже. «При этом процесс сдачи не носит однодневный характер, — замечает Андрей Уманский. — Проводится кадастрирование земельного участка, затем прокладываются и сдаются коммуникации, и только потом ведется строительство и возможна сдача домовладений».
Но при наиболее распространенном на загородном рынке варианте, когда дом строится на землях сельхозназначения, в свидетельстве будет написано: «Дачный дом — жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на дачном земельном участке, назначение — нежилое». Впрочем, исходя из судебной практики, есть вероятность, что, после того как будет регламентирована процедура, прописка на даче станет реально возможной. В эксплуатацию коммуникации принимает управляющая компания, а не госкомиссия, то есть сдача носит «внутренний характер», поясняет Андрей Уманский.
Право собственности на дом оформляется по готовности самого дома и документов на земельный участок, на котором он построен. Готовность других домов роли не играет.
Слово экспертам
Татьяна Колтырева, руководитель отдела рекламы и PR ГК «Олимп 2000»:
Думаю, корректно говорить о сдаче коттеджного поселка, если он сдан госкомиссии. В других случаях правильнее говорить: «поселок построен», «поселок заселен», «подведены коммуникации», «домовладение передано собственнику по акту»… Что касается обещаний девелоперов, то они бывают рекламные, устные и договорные. К сожалению, практика показывает, что это не всегда одно и то же. В результате ожидания собственника могут не совпасть с планами девелопера.
В проектах «Олимпа-2000», где продажи завершены: «Балтийском», «Северном доле», «Приморье», «Новой Райволе», «Сестрорецком», — была организована подача электричества и воды, проложены дороги, обеспечено освещение общественной территории, возведено единое ограждение вокруг поселка, налажены управление и охрана. Кроме того, в «Балтийском», «Новой Райволе» и «Сестрорецком» проложены газовые и канализационные сети. Сейчас эти поселки выглядят весьма обжитыми, особенно «Новая Райвола», где реализовывались участки с готовыми коттеджами.
«Репинская усадьба», где продажи еще не завершены, относится к классу «элит» и имеет более сложную инфраструктуру. Около четверти территории — зона общего пользования, ее значительную часть (6 га) занимает парк с многофункциональной спортплощадкой, дорожками, каналом, прудами. Как далее будет обустраиваться эта территория, теперь зависит от собственников. Сейчас решаются вопросы об освещении парковой зоны, строительстве детской площадки, расстановке уличной мебели. Собственникам также предстоит определить назначение отдельно стоящего здания, где может быть размещен коммерческий объект или досуговый центр.
