Купца — товару
По информации СМИ, в Подмосковье к концу лета вдвое выросло количество сделок на оптовом рынке земли. В Петербурге существенно активизировался рынок участков под многоэтажное жилищное строительство. Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что предложение крупных наделов для загородного строительства в Петербурге и Ленобласти разнообразно как по ценам, так и по качеству, появились объекты, не выставлявшиеся во время кризиса, и цена на них привлекательна для инвесторов. По мнению Марины Агеевой, руководителя службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс», заметна активность продавцов сельхозземель, в частности по новым генпланам недавно включенных в границы населенных пунктов. «Предложение действительно большое, и оно постоянно расширяется, в том числе в связи с работой в Ленобласти и пригородах Петербурга Фонда РЖС, например, с крупными участкам в Пушкине и Кузьмолове. Интереса покупателей к оптовому рынку земли я не вижу», — говорит эксперт.
По данным Сергея Щербы, управляющего проектами компании «Олимп 2000», не дождавшись возвращения спроса на докризисный уровень, лендлорды уже не пытаются за счет продажи компенсировать издержки, понесенные за время владения землей, и согласны зафиксировать убытки — только бы не слишком большие. Некоторые банки, получившие земли в качестве залогов по невыплаченным кредитам, тоже активно ищут возможность продать эти активы. Покупателей-инвесторов широкий ассортимент заставляет не торопиться с выбором, резюмирует Марина Агеева.
Оживление на рынке городского жилья не играет заметной роли за городом, эти рынки живут по разным законам, по мнению специалиста «ПулЭкспресса»: городская квартира относится к предметам первой необходимости, а потому ликвидна, в отличие от загородных объектов. С этим утверждением не согласилась Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»: заложенный сегодня огромный объем малогабаритных квартир, попав через несколько лет на вторичный рынок, существенно снизит их ликвидность.
Вместо квартиры?
В отличие от рынка городских квартир, в подавляющем большинстве загородных предложений за 2 млн руб. не найти готовый для жизни дом. Однако, по словам Евгении Стрельцовой, стоимость содержания загородного домовладения может и не превышать городскую планку. В проекте «Золотые ключи», который не относится к коттеджным поселкам, будучи, по сути, ближе к квартирному рынку, девелопер по многим параметрам намерен приблизиться к городскому рынку. За 2,4 млн руб. сейчас можно приобрести двухэтажную секцию в таунхаусе площадью 56 кв. м с придомовым участком 1,5–2 сотки. Многим не понятно, почему участок не 6 соток, но, как напоминает Евгения Стрельцова, шесть соток требуют втрое больше ухода, чем две. Планируется, что за уборку территории, расчистку дорог, освещение общественных зон, жители будут платить 3–4 тыс. руб. в месяц (без учета оплаты электроэнергии по счетчику).
Темпы продаж, считают в «СТАРТ-Девелопмент» хорошие, если иметь в виду, что проект находится на стадии котлована: 75 домовладений за полгода (включая секции в таунхаусах и отдельные коттеджи 92 и 98 кв. м). Всего в продаже две очереди на 298 домовладений, сейчас прокладываются коммуникации. Евгения Стрельцова предполагает, что темпы продаж могли быть выше, если бы люди не воспринимали это жилье как дачу, ведь идеология «Золотых ключей» во многом противоречит логике загородной жизни, традиционно сложившейся у покупателей.
Покупка жилья в малоэтажном пригороде резонна в том случае, если объект не дороже городской квартиры: приобретатель получает еще и небольшой участок, решается проблема парковки.
Константин Крюков, гендиректор ИСК «Константа», тоже полагает, что основной конкурент их продукту — городские квартиры. По стоимости двухкомнатной квартиры предлагается дом на 4–5 комнат на участке со всеми коммуникациями в получасе езды от города. Нет живописных ландшафтов, все утилитарно: дома от 94 кв. м на участках 7–8 соток.
Участников дискуссии интересовало, как будет выглядеть продукт компании «СТАРТ Девелопмент», которая в «Золотых ключах» планирует в том числе возводить в таунхаусах секции площадью 56 кв. м. По информации Евгении Стрельцовой, демонстрационные дома готовы, почти обставлены мебелью, и «СТАРТ-Девелопмент» обещает показать, как можно с комфортом разместиться на двух этажах по 28 кв. м каждый. Одновременно в «Золотых ключах» решили включить в проект более просторные коттеджи, чем предлагались до сих пор, — 124 и 139 кв. м.
Алексей Веселов, директор Ломоносовского отделения «Русского фонда недвижимости», считает, что запросам покупателей максимально соответствует дом на 90 кв. м. По его мнению, благодаря хорошему транспортному сообщению с центром Петербурга дом в Ломоносовском районе рассматривают как полноценную альтернативу городской квартире, а потому у покупателей востребованы объекты с городскими коммуникациями. Ценовой диапазон от 3 до 4 млн руб.
Зона действия
«Статистика продаж даже в успешных проектах несопоставима с результатами 2006–2007 годов. Тогда мы продавали по 60–70 участков в месяц. Этим летом было продано 40 участков, половина — в «Охтинском парке», по 5–6 млн руб., остальное — в «Солнечном береге», «Приветнинском» и «Ягодном», в ценовой категории около 2 млн руб. за инженерно подготовленный участок», — сообщает Марина Агеева. Лето прошло очень ровно. Порадовало то, что не было большого спада даже в традиционно малоактивном августе, в летние месяцы проходило примерно равное количество сделок.
Но и устойчивого роста покупательского спроса и продаж в ближайшее время мы не прогнозируем, поскольку нет каких-либо внешних предпосылок к нему, ни макроэкономических, ни политических. Причем выжидательную позицию заняли и девелоперы.
Выбор покупателей определяется или плюсами локации участка, или очень заманчивой ценой. Оценка локации прежде всего подразумевает транспортную доступность, уточняет Елизавета Конвей. Ремонт и строительство новых магистралей позволят освоить новые направления и территории, то есть предложить рынку что-то новое, что наверняка составит конкуренцию существующим топовым районам, а конкуренция на рынке — самый чувствительный регулятор цен.
В бизнес-классе, по мнению Марины Селивановой из «БТК-Девелопмент», структура спроса меняется, покупатель отдает предпочтение готовому продукту. «Мы не открываем продажи до того, как будут обеспечены инженерные коммуникации. По сообщению Марины Селивановой, темпы продаж в компании повысились. Проект «Академические дачи» завершен, остались два участка, в «Балтийской Ривьере», стартовавшей в прошлом году, спрос стабильный. Приобретаются полностью готовые участки 15–20 соток с газом, электричеством и водой. При выборе покупатель руководствуется локацией, транспортной доступностью, наличием водоемов, предпочитает инженерно подготовленный участок. Площадь возводимых домов — от 170 до 300 кв. м. Востребованы рассрочки: половина покупателей платят сразу, половина — частями. Минимальная цена участков 250 тыс. руб. за сотку, максимальная — 700 тыс. руб., за участки в 30 м от воды.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком», уточняет, что «готовое предложение в коттеджном поселке» — это далеко не всегда готовый дом, а скорее известная конечная сумма затрат на приобретение земли с подведением инженерных коммуникаций, точно обозначенный срок, причем не слишком длительный: 6–7 месяцев. Такой продукт хорошо продается, и, чем ближе к завершению, — тем активнее.
Покупатель хочет иметь возможность маневра, причем за городом она важнее, чем в городской квартире: если человек сам строит дом, он может где-то проявить смекалку, сэкономить, а главное — контролировать строительство. Риэлторы подтвердят, что любой покупатель дома обязательно выясняет, почему объект выставлен на продажу. Дома, построенные для продажи, находят покупателей намного сложнее, чем
объекты, позиционирующиеся как построенные «для себя».
Камень в огород
Для участков без инженерии в советское время был специальный термин: «огороды», напоминает Евгения Стрельцова. Огородами, по сути, они остаются и сегодня, и разница с коттеджным поселком должна быть обозначена государством, считает эксперт.
По мнению Светланы Невелевой, покупатель рад обманываться, и прежде всего заманчиво низкой цене предложения. «Эта приятная для покупателя цена застит глаза абсолютно, человек не дает себе труда разобраться, что он покупает, зачем он это покупает, сможет ли он там жить и когда именно. Он не задумывается, как это эксплуатировать, что будет по соседству», — удивляется Светлана Невелева.
Тот, кто раньше, до кризиса, даже не представлял возможности покупки земли на берегу залива, вдруг понимает, что ему предлагают землю с видом на залив за приемлемую сумму. Ощущать, что ты можешь позволить себе статусный участок, приятно. Видимо, перспектива пользоваться «летним водопроводом» и привозить баллон с газом не пугает, опыт такой организации загородной жизни накоплен поколениями советских садоводов. «Покупатели должны понимать: земля без инженерных сетей в лучшем случае может стать садоводством. Но даже садоводческое товарищество — это организованная структура, у нее есть правление. Тогда как огороженные ленточками массивы организованной структурой не являются — кто в них будет решать вопросы управления, бурения скважин, чистки дорог?» — спрашивает Светлана Невелева. По мнению эксперта, двух-трех лет хватит, чтобы люди поняли, что такую землю невозможно использовать для жизни и она как неликвид будет выброшена на вторичный рынок. А это серьезно омрачит перспективы цивилизованных коттеджных поселков.
Видя цену и местоположение, люди слишком мало внимания обращают на документы, определяющие жизнь на куп-
ленном участке. Кроме массивов с частичной инженерной подготовкой, в ближайшее время можно ждать роста предложения «земельной нарезки». По мнению Анны Каменевой, управляющего партнера GIA Property, в позиции землевладельцев есть позитивные сдвиги: они прибегают к услугам известных консалтинговых компаний, заказывают разработку и продвижение бренда.
Но итогом обращения к профессионалам становится смета необходимых затрат, которая принимается к сведению, не более того: инвестировать в продукт лендлорды не хотят, спорит Марина Агеева.
Генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров не видит в этом проблемы: есть добросовестные девелоперы, которые вкладываются в улучшение земли, а есть продавцы, пытающиеся продать ее «как есть» — без коммуникаций, часто не размежеванную. Но одно другому не мешает. «Всегда будут люди, покупающие самую дешевую еду сомнительного качества, и излишне напоминать, что она вредна для здоровья, — они это знают», — проводит аналогию с продуктовым рынком Дмитрий Майоров. Другой пример: если человек ищет автомобиль за миллион рублей, ему все равно, что существует «ЗАЗ «Шанс» за 200 тысяч. Те, кто намерен строить на участке дом и жить там, наверное, понимают, что для этой цели 10 соток за 200 тыс. руб. или даже за миллион не подойдут. Это совершенно разные сегменты рынка, разные потребности и разные целевые аудитории.
Газовый вопрос
Покупатель, даже зная, чего хочет, далеко не всегда понимает, во-первых, как желаемое связано с ценой, а, во-вторых, как убедиться, что он получит то, что искал. Многим кажется, что наличие рядом с участком ЛЭП или полутораметровой газовой трубы практически на сто процентов решает проблему газификации и электроснабжения, рассказывает Сергей Щерба, управляющий проектами компании «Олимп 2000». Надо читать документы: в документах энергоснабжающих организаций указано, есть ли на конкретном участке мощности для обеспечения каждого из ста домов 10 кВт электричества. Так же и по газо-, водоснабжению и канализации.
Вопрос стоимости получения всех этих благ единого ответа не имеет. Все зависит от размещения относительно подстанций и запаса мощностей.
Если дом оказался в черте земель поселения, в котором газификация проводится за счет бюджета, можно уложиться в 50 тыс. руб., такие примеры известны. По статистике «Олимпа 2000», если газификацией занимается девелопер, она обходится от 350 до 600 тыс. руб., возможно, до 800 тыс. руб. Но оправданно ли экономически подключение к газопроводу за такую сумму? Для дома 120–130 кв. м, построенного по энергоэффективной технологии, эти затраты окупятся не раньше чем через 20–30 лет. В таком случае проще и выгоднее потратить деньги на энергоэффективость и теплосбережение и пользоваться другими энергоносителями, уверен Сергей Щерба. «Абсолютная выгода магистрального газоснабжения — это скорее стереотип, и я могу привести десяток примеров, когда после расчетов оказалось разумнее отказаться от газификации, даже когда труба проходила по краю коттеджного поселка. Подсчитали, сколько стоит «врезаться» в трубу, развести сеть по поселку, подвести к каждому дому, получить лимит на газ. После знакомства со сметой только 20 из 55 домовладельцев проголосовали за газификацию. Рентабельность проекта ввиду затрат на подведение газа может оказаться за пределами приемлемых для банка показателей, и в итоге девелопер рискует остаться без банковского финансирования», — заключает специалист из «Олимпа 2000».
Светлана Невелева считает, что наличие газа важно для объектов «экономкласса» и менее важно, но является плюсом для классов «бизнес» и «премиум». Марина Селиванова называет подключение поселка магистральному газу одним из важнейших критериев для покупателей.
По мнению Дмитрия Майорова, подключение городских коммуникаций может быть связано с риском невыполнения обязательств администрацией или сетевыми компаниями, локальные сооружения часто оказываются надежнее. В дорогом сегменте, считает Анна Каменева, продукт должен быть полностью готовым и красивым. И если возникают проблемы с городскими коммуникациями, следует приостановить продажи. Особенно если над девелопером (как в ситуации с жилым комплексом «Уварово») не нависла необходимость срочного погашения банковского кредита. По оценке Анны Каменевой, проект «Уварово» завершен примерно на 80%, объекты не продаются, но бронируются. В мае состоится его масштабная презентация.
На Москву
Квинтэссенция идеологии дорогого сегмента — «клиент всегда прав», он платит немалые деньги и хочет получить то, что он хочет. Поэтому, как поясняет Дмитрий Майоров, девелоперу сложно соблюсти баланс между единством стиля и индивидуальными запросами каждого клиента. Нужна ли «дорогим клиентам», приехавшим за город за уединением и спокойствием, общая социальная инфраструктура поселка? Можно ли говорить о какой-то общности интересов жителей одного поселка, если у каждого на участке постоянно находится персональная охрана? По мнению руководителя компании «Русь: НТ», сегмент противоречив и разношерстен. Девелоперы пробуют разные модели, а тем временем предпочтения покупателей меняются — как в силу макроэкономических показателей, так и в силу моды. Одним из главных факторов является соседство, отмечает Елизавета Конвей: нахождение дома или поселка в определенном кластере, в сложившейся однородной среде, в окружении равных по уровню (и по духу) соседей. Важна и степень готовности проектов — в завершенных или близких к завершению поселках спрос более стабилен.
Дмитрий Майоров называет дорогой сегмент «наиболее творческой» частью рынка. Но и цена ошибки здесь велика. Эксперт отмечает довольно неспешное движение к московским стандартам. Например, увеличивается количество домовладений в поселке. По соотношению площади участка и площади дома петербургский рынок кардинально отличается от московского, но и на нем заметны определенные изменения, по крайней мере в новых проектах.
В дорогом сегменте все пытаются избежать прямой конкуренции, поэтому каждый проект со своей изюминкой. Нет двух дорогих поселков, расположенных совсем рядом, как нет и поселков, схожих по архитектуре и используемым материалам.
Темпы продаж в дорогих поселках очень разные, и всплеск интереса покупателей может смениться затишьем.
Верхнего предела цен нет, но объекты дороже 60 млн руб. в принципе не могут войти в «сегмент рынка», это какие-то индивидуальные предложения, проводит черту Дмитрий Майоров. По данным Марины Агеевой, на сегодняшний день самое дорогое предложение — проект Villa Premium на девять домовладений по 115 млн руб. в Солнечном.
