По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на конец III кв. 2011 года на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже 270 коттеджных поселков (в т. ч. 28 очередей), где предлагаются дома, участки с подрядом и без подряда. А, кроме того, 46 поселков (в т. ч. 9 очередей), предлагающих таунхаусы. Доля непроданных объектов составляет 62,4%. Всего же с начала 2011 года в продажу поступило 77 новых коттеджных поселков и 7 объектов, предлагающих таунхаусы. При этом в III кв. 2011 года в продажу вышли 22 новых коттеджных поселка, где есть коттеджи и участки, а также два новых проекта с предложением таунхаусов.
По данным «Петербургской Недвижимости», на начало сентября основная масса предложения сосредоточена все-таки в коттеджных поселках, продающих участки с подрядом и без (37% от общего числа поселков или 6,1 тыс. объектов). Участки без подряда предлагают 35% проектов (5,2 тыс. наделов).
Коттеджи и участки с обязательным подрядом составляют наименьшую долю предложения: 28% — это 2,1 тыс. объектов в продаже.
Что касается ценовых категорий, то распределение коттеджных поселков по классам выявляет первенство участков: они составляют 36% всего предложения. Экономклассу принадлежат 22%. Далее следует класс, который вроде уже и не «эконом», но в целом пока не дотягивает до бизнес-класса, а потому именуется аналитиками ПН «средний», — это 20%. Бизнес-классу отводится примерно 14% рынка, а «элите» — 8%.
Цены
Оценки рынка в денежном выражении, по мнению аналитика Дмитрия Сперанского, существенно не изменились: во II и III кварталах они примерно одинаковые. Для своих заключений аналитик использует данные информационного обмена (в нем участвует около 40 компаний и частных девелоперов, а это 83 проекта комплексной загородной застройки или 10 500 домовладений, что составляет примерно 48% общего объема рынка). По данным участников информобмена, покупатель разочаровался в участках без инженерной подготовки (на диаграммах они фигурирут как «нарезка»), и уже второй месяц сделок с этими объектами крайне мало. При этом на рынке становится все больше предложений недорогих участков с коммуникациями: за последний квартал на землю пришлось 73% продаж в загородных комплексах, из них 53% — инженерно подготовленные наделы и 16% — «нарезка». Кроме того, по данным информационного обмена девелоперов, за год изменились и предпочтения покупателей участков. В сентябре 2010 года за надел с коммуникациями в среднем платили 3,5 млн руб. Относительно неплохо продавались участки по 5–6 млн руб., было довольно много сделок с объектами ценой 2,5–3 млн руб. А сейчас средняя цена сделки с этим типом недвижимости составляет лишь 1,85 млн руб., причем активнее всего раскупаются наделы дешевле миллиона рублей. По-прежнему есть сделки по цене около 5 млн руб., но их доля в общей структуре продаж существенно сократилась.
По данным Дмитрия Сперанского, снизилась средняя цена участка без инженерии. За год — больше чем в 1,5 раза, до 400 тыс. руб., тогда как в сентябре 2010 года «средний» участок стоил 690 тыс. руб.
Мельчает и сам надел. В сентябре 2010 года клиент в общей массе приобретал в среднем чуть больше 20 соток под самострой, а сегодня ограничивается 13 сотками, согласно сведениям девелоперов — участников информобмена. Не меняется лишь востребованная площадь надела без инженерной подготовки: этот товар стабильно держит планку 11–12 соток.
Теперь о цене земли, которая, как известно, разнится в зависимости от географии, расположения на местности и наличия коммуникаций. Так, по данным «Петербургской Недвижимости», самая дорогая земля на сегодняшний день (за отсутствием сделок в Курортном районе) предлагается в Выборгском районе: 343 тыс. руб. за сотку с коммуникациями (184 тыс. руб. — без таковых). Чуть дешевле участки во Всеволожском районе: 302 и 145 тыс. руб. соответственно. Еще дешевле участки в Приозерском (160/134), Ломоносовском (140/57), Гатчинском (100/83) и Кировском (100/32) районах.
Дома
В формате «земля с домом» наблюдается незначительный рост цен. Как отмечает Дмитрий Сперанский, «на уровне инфляции, но весьма примечательно, что нисходящий тренд в этом сегменте все же сменился положительной динамикой». По данным эксперта, загородные дома, купленные
в III кв. 2011 года, стоили в среднем 8,14 млн руб., притом что площадь приобретаемых объектов за последний год не увеличилась. Таким образом, средние параметры покупаемых коттеджей не изменились: востребованы дома 130–150 кв. м на участках 12–13 соток.
Географические предпочтения покупателей земли с домом те же, что и у покупателей свободных участков: коттеджи ищут и покупают в первую очередь все в тех же Всеволожском и Выборгском районах, однако, продолжает расти доля продаж в южных районах — Гатчинском и Ломоносовском. Цены домовладений сильно различаются уже независимо от географии: по данным «Петербургской Недвижимости», за элитный объект просят в среднем 36,4 млн руб. (рассматривается возможность постоянного проживания) за сезонную дачу — 28,4 млн руб., объект бизнес-класса для круглогодичного проживания оценивается в среднем в 16,3 млн руб. (для сезонного — в 14,2 млн руб.), а дом экономкласса в зависимости от назначения продается в среднем за 4 и 2,8 млн руб. соответственно.
Из всех категорий построек, по данным Дмитрия Сперанского, устойчивым ростом продаж выделяются таунхаусы (включая дуплексы). За III кв. с этими объектами подписано 17% всех договоров купли-продажи, а еще год назад доля таких сделок не превышала 7%. «В этом сегменте наблюдаются самые большие перемены. С начала года вышло принципиально новое и весьма дешевое предложение таунхауcов. И если в I кв. 2011 года средняя цена домовладения составляла 3,8 млн руб., то в третьем она выросла до 4,45 млн. В последние месяцы девелоперы фиксируют рост интереса к сблокированным коттеджам от 5 до 15 млн руб.», — констатирует эксперт. Сами продавцы таунхаусов тоже отмечают положительную динамику. «В 2011 году увеличилось количество объектов экономкласса, проектов с таунхаусами. Стоит также отметить выход на рынок пригородных поселков с предложением многоквартирных малоэтажных домов, — говорит генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — Рост продаж по нашим пригородным проектам «Новые Колтуши», «Новое Девяткино» (оба — экономкласса) и загородному комплексу «Багатель» (комфорт-класса) составил 15% по сравнению с летом прошлого года».
Так или иначе, в популярности таунхаусов нет ничего странного: покупатель нашел оптимальное соотношение цены и качества при наличии организованной и подходящей для постоянного проживания сопутствующей социальной инфраструктуры.
Советник руководителя группы компаний «Стинком» Светлана Невелева:
«Продажи с начала осени стали активнее, чем в августе. При этом в последний год в целом заметно, что тенденции и темпы продаж стабильны, последние — стабильно низки. А вот темпы строительства объектов набирают обороты, и это вполне понятно, так как земли в предкризисные годы было скуплено немало, но многие владельцы земли строительство не вели либо не могли вести по разным причинам — например, ждали снижения цен на строительные материалы. Однако сегодня они уже ничего не ждут и при наличии денег вкладывают их. Хотя, разумеется, сегодня наибольшее число сделок — это покупка земли с коммуникациями, и, если сравнивать с аналогичным периодом 2010 года, в общих чертах тенденция сохраняется. С той лишь разницей, что сделки на загородном рынке — это уже не хаотичные попытки «спасти деньги», не эмоциональные порывы «Почему это у меня еще нет загородной недвижимости?!» и не желание купить объект за бесценок. Сегодня покупка земли — это взвешенное решение человека, который намерен купить именно землю. И тот, кто сейчас покупает землю, как правило, договаривается о строительстве на ней в ближайшее время».
Слово экспертам
Ольга Трошева, Заместитель генерального директора кц «Петербургская Недвижимость»:
К концу квартала мы наблюдали некоторое снижение активности покупателей. Наиболее популярны по-прежнему участки, причем как с подведенными коммуникациями, так и без них. Очень дешевые предложения от неизвестных компаний клиенты встречают с недоверием, а вот недорогие участки от зарекомендовавших себя девелоперов пользуются заслуженным спросом. Среднестатистическая покупка варьирует от 800 тыс. до 1,2 млн руб. Также популярны компактные экономичные дома от 3 млн руб., но опять же от опытных застройщиков. За обозреваемый период в продажу вышло довольно много поселков, отмечу наиболее интересные: «Ванино» в Ломоносовском районе от ООО «Тареал», «Ахматово» и «Золотая роща» в Курортном районе от ООО «Особняк», клубный поселок «Колтуши» во Всеволожском районе от ГК «СигМакс».
