В середине осени в продажу поступили еще 13 поселков — как новых, так и хорошо забытых старых, так сказать, «оживших» после первой волны кризиса. Из них, шесть проектов во Всеволожском районе, по два в Выборгском и Приозерском, три в южном направлении — Тосненском, Ломоносовском и Волховском районах. Большинство поселков предлагают, разумеется, землю с подрядом или без. Некоторые выводят в продажу готовые дома, но чаще встречаются смешанные варианты (земля, подряд или готовый коттедж в одном проекте) — на широкую потребительскую аудиторию. Поскольку большая часть новых поселков расположены в привлекательной близости к городу (20–50 км), долго ждать сделок в этих проектах не придется.
Клиент «мельчает»
В целом картина продаж к концу осени сложилась неоднозначная. Октябрь, по данным информационного обмена Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, был самым урожайным в 2011 году: 159 подписанных договоров купли-продажи. Было реализовано 28 участков без инженерии (так называемой «земельной нарезки»), 105 участков с коммуникациями, 7 коттеджей и 19 таунхаусов. Ассоциация формирует статистику на основе данных информобмена, в котором традиционно участвуют 39 компаний с 84 проектами, занимающие 42% рынка.
Средняя стоимость договора в октябре оказалась минимальной: сказался то ли сезон распродаж, то ли стремление покупателя брать «загородный минимум». Год назад при меньшем количестве сделок средняя стоимость заключенной сделки была выше. При этом аналитик АРСПб и ЛО Дмитрий Сперанский отмечает, что на фоне внимания покупателя к дешевеющим инженерно подготовленным наделам интерес к земле без инженерной подготовки значительно уменьшился.
Как отмечает заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, этой осенью, как и в течение всего 2011 года, предложение на рынке загородной недвижимости планомерно росло. Причем преимущественно за счет вывода на рынок объектов и участков в средней и низкой ценовых категориях. «На сегодняшний день больше половины предложения на рынке составляют относительно недорогие участки без коммуникаций, стоимость которых меньше 100 тыс. руб. за сотку. Как результат, в течение последнего года цены на объекты плавно снижались и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшились примерно на 10% (за исключением дорогого сегмента загородного жилья, где предложение в течение года практически не пополнялось, а спрос оставался стабильным)».
Мнение эксперта подтверждает статистика АРСПб и ЛО. Весь год, по данным ассоциации, средняя цена земли на рынке падала: инженерно подготовленные участки год назад стоили в среднем 3,6 млн руб., а в ноябре 2011 года — уже 1,4 млн руб. Однако не стоит все списывать на новый виток кризиса: на средний ценовой показатель существенное влияние оказывают проекты-«миллионники». В частности, по словам Дмитрия Сперанского, проект «Петергофские предместья», выведенный в продажу в июле 2011 года, показывает рекордные темпы реализации: за четыре месяца продаж реализовано 112 участков, из них 44 надела в октябре. Сегодня девелопер запустил и вовсе беспрецедентную акцию: 8 соток с электричеством предлагаются от 366 тыс. руб., при этом еще предоставляется беспроцентная рассрочка. Бойкий темп продаж в этом проекте, где участок 8–10 соток можно купить за вполне символические деньги, с одной стороны, — исключение из правил (ведь в октябре 60% проектов — участников информобмена не смогли вообще ничего продать). С другой — по статистике АРСПб и ЛО, сегодня половина продаж приходится на наделы дешевле 600 тыс. руб., хотя год назад их доля от общего числа земельных сделок не превышала 20%.
Хаусы против домов
Осенью стал заметен провал в сделках с домами: при возросшем объеме предложения объем зафиксированных сделок меньше, чем в 2010 году. По данным Ассоциации риэлторов, за десять месяцев 2010 года 40 компаний загородного рынка реализовали 113 коттеджей (включая участки с подрядом, где оплачиваются земля и дом), а в 2011 году за тот же срок те же участники информационного обмена продали 105 отдельно стоящих домов. Хотя понижения цены, в сравнении с земельным сегментом, не отмечено, напротив, зафиксировано удорожание в темпах инфляции.
Как мы уже констатировали в сентябре и октябре, один сегмент загородного рынка стабильно растет. Это сегмент таунхаусов. Здесь пятикратное увеличение числа сделок в сравнении с прошлогодними показателями, а именно: в 2010 году, по данным АРСПб и ЛО, за десять месяцев реализовано 33 секции, а в 2011 году за тот же срок было продано 165 таунхаусов.
Ольга Трошева не склонна выделять таунхаусы из общего числа объектов, сопоставимых со стоимостью квартиры в городской новостройке. «Основные векторы прироста в объеме загородных продаж связаны с выводом на рынок новых недорогих объектов малоэтажного жилья. В частности, проекты таунхаусов и коттеджных поселков, где стоимость одного дома сопоставима со стоимостью городской квартиры (3–4 млн руб. за дом). Однако в целом объем спроса по-прежнему значимо отстает от объемов предложения на рынке — по нашим оценкам, в разы. Этим объясняется стабильный тренд к снижению цены в сегментах недорогого жилья», — заключает эксперт. Это мнение разделяет директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николай Ромашин: «По количеству сделок сейчас лидирует сегмент экономкласса. Более дорогие объекты пользуются точечным спросом. По нашим данным, наиболее востребованы садоводства от 600 тыс. руб. до 2 млн руб. Однако, если сравнивать ситуацию с аналогичным периодом прошлого года, можно сказать, что рынок оживает, продажи идут активнее, а покупатели точно понимают, чего они хотят. Думаю, что такая тенденция сохранится до конца этого года».
Константа
В 2011 году аналитики отмечают рост спроса в летние месяцы. Генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев, считает, что спрос на загородные объекты летом вырос на 20–30%. «При этом спрос на жилые комплексы в высокой стадии готовности не изменился. В связи с большим количеством объектов в среднем по рынку повышения стоимости ожидать не стоит. Скорее можно говорить о росте цен на объекты высокой стадии готовности и расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью. Думаю, такие жилые комплексы будут пользоваться повышенным спросом у покупателей и их стоимость будет расти».
Ольга Трошева прогнозирует на ближайшее будущее сохранение основных тенденций, наметившихся в 2011 году: «Объем сделок будет стабильным и заметных скачков не покажет. В первую очередь потому, что в массовом понимании загородное жилье до сих пор не воспринимается как основное, большинство предпочитают постоянно проживать в городе, где вопросы социальной, инженерной и торговой инфраструктуры решены. Однако вывод на рынок новых «бюджетных» проектов будет постепенно менять ситуацию и способствовать наращиванию спроса».
