Покупатели традиционно считают, что юг области по статусу ниже, чем север. При формирования рынка столь невысокую оценку южные районы получили из-за отсутствия пейзажей — в Гатчинском, например, в основном поля, да и с ценящимся у горожан «видом на воду» проблемы. В Лужском районе воды и лесов больше, но из-за удаленности от Петербурга на 100 км интерес к нему появился лишь накануне кризиса, когда цены на землю в радиусе 50–60 км от Петербурга стали чересчур высоки.
Добавим к этому транспортные проблемы: до недавнего времени узкие участки Киевского шоссе, а затем затянувшиеся работы по его расширению создавали многокилометровые пробки. И если по свободной трассе до популярных Вырицы и Сиверского можно доехать за 50 минут, то в заторах был риск потерять несколько часов. Спасало только то, что в этих районах хорошо развит железнодорожное сообщение.
Такая рыночная «история» привела к тому, что Гатчинский и Лужский районы небогаты на предложения качественного загородного жилья — это по определению зона недорогого строительства. Готовых качественных коттеджей в продаже единицы. Новые дома, пригодные для постоянного проживания, строятся в основном в районе Гатчины, например в Татьянине, Мариенбурге. Но цены на жилье все равно на 40–50% ниже, чем в ближайших окрестностях Петербурга.
С другой стороны, именно южные районы менее всего пострадали от кризиса и падения цен — стоимость объектов тут практически не была завышена. И сегодня Гатчинский район пользуется спросом у тех, кому нужен зимний дом, а Лужский — у любителей недорогого отдыха на собственных шести сотках.
Близко, но по сто двадцать
Цены на южном направлении различаются практически в два раза — на дальней окраине Лужского района сотка стоит около 60 тыс. руб., тогда как в близком к Петербургу поселке Дони — минимум 100–120 тыс. Играет роль, разумеется, и целевое назначение: садоводство или ИЖС.
Садоводств здесь немало. Причем это и крупные дачные массивы — Кобринское, Лампово, Строганово, Красницы, Чаща, Мшинская и другие, состоящие из нескольких садоводческих объединений, и небольшие садоводства, разбросанные по всему Гатчинскому району (например, непосредственно рядом с Гатчиной — в Татьянине). На дачных участках, в основном от 6 до 10 соток, встречаются как маленькие домики (строительные вагончики), так и дома, которые можно отнести к разряду коттеджей.
Другой тип недвижимости — дома для постоянного проживания. Здесь особой популярностью у покупателей пользуются поселки Вырица, Сиверский, Суйда, Рождествено, Выра, Карташевская, Прибытково, Тайцы, Пудость.
По словам специалистов «Александр-Недвижимости», лучше всего покупают объекты в транспортно доступных
местах, куда можно доехать не только на машине, но и на автобусе или электричке. При этом в некоторых случаях переезд
в пригород связан с продажей городской квартиры. Такие покупки совершают в основном люди пенсионного возраста. Востребованный тип домовладений и дома в садоводствах, где есть охрана и соседи хорошо знают друг друга, — риск воровства там сводится к минимуму.
Хорошо купить домик в деревне!
Спрос в южных районах, по определению риэлторов, стабильный, но, в отличие от северных, «точечный». Как правило, клиент ориентирован на покупку дома или участка в конкретном месте, и альтернативные варианты рассматривает с большой неохотой. Тогда как в северных районах области покупатель нередко не видит принципиальной разницы, купить дом в Моторном или Мичуринском.
Для приобретения зимнего у горожан востребованы ближайшие окрестности Гатчины, Вырица и Сиверский. Покупка дома для постоянного проживания еще дальше от города — случай скорее единичный. Своеобразные «коттеджный уголок» сформировался на подъездах к Луге, но хозяева этих домов, как правило, местные жители. Риэлторы отмечают, что рынок в Лужском районе до сих пор весьма закрытый в силу удаленности от Петербурга.
Наибольшим спросом в Гатчинском районе пользуется Вырица. Хотя поселок дальше от Петербурга, чем Гатчина, цены там ничуть не ниже. Причина проста: близость леса, Оредеж, плюс развитая инфраструктура. По оценкам агентства «Свой дом 47», среди домов 1970–1980-х годов постройки максимум предложения приходится на объекты стоимостью 3–5 млн руб. Добротный бревенчатый дом 8 х 8 м не старше десяти лет, с водопроводом и паровым отоплением дороже — 4–6 млн руб. Коттеджи последнего десятилетия предлагаются по цене от 8 до 20 млн руб., на их долю приходится около 10% предложения. Основная часть ликвидных коттеджей — это полностью готовые к проживанию с участками от 20 соток.
В Сиверском, Суйде, Рождествене цены на 10–15% ниже. Еще дешевле обойдутся приобретения в Елизаветине, Пудости или Карташевской.
Глухие углы занедорого
За Сиверской начинается «дачная» территория, захватывающая также и Лужский район, — туда петербуржцы устремляются за покупкой недорогих домов для всесезонного отдыха. Они здесь в широком ассортименте. Например, стоимость щитового домика на участке 6 соток в огромном и не слишком удобном садоводстве вроде массива «Мшинская» начинается от 150 тыс. руб. Качественный зимний дом в
Кобринском или Лампове, а также в видовых местах за Лугой (например, у озер Врево или Череменецкое) куда дороже — не менее 2,5 млн. При этом большинство тех, кто приобретает дом в Лужском районе, живут в нем исключительно летом — зимой добираться до такой «дальней дачи» неудобно.
В удаленных и глухих местах Лужского района все еще можно приобрести недорогой земельный участок по цене 30–40 тыс. руб. за сотку. Иногда попадаются полуразрушенные хутора, которые стоят копейки, — для любителей охоты и рыбной ловли.
Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»: «Минусом обоих южных районов является отсутствие крупных проектов строительства городского жилья. В целом рынок весьма разнообразен — от заброшенных деревень до новых домов в коттеджных поселках. Но при этом стоит отметить, что интенсивность застройки значительно ниже, чем, например, во Всеволожском районе.
В Лужском районе в большинстве случаев покупают недвижимость для отдыха — там отличная курортная зона, прекрасные озера, леса. Привлекательность района объясняется тем, что климат там несколько лучше, чем на Карельском перешейке. Есть продажи участков под застройку, например, около озера Врево.
В течение ближайших пяти лет будет проведена реконструкция всех федеральных трасс и транспортная доступность этого направления улучшится. Сейчас идет реконструкция шоссе до Гатчины, делается автострада, которая по классу соответствует кольцевой дороге. Есть проект автодороги Новгород — Усть-Луга — это около 70 км скоростной автотрассы. С развитием транспортной инфраструктуры интерес к покупке недвижимости в Лужском районе будет расти».
Наталья Селезнева, директор Гатчинского отделения агентства «Александр Недвижимость»: «Гатчина и Гатчинский район всегда славились лесами и водоемами, а также историческими местами. Привлекают покупателей и относительное спокойствие и стабильность этого региона. Сегодня самые востребованные объекты в районе — по цене от 300 тыс. до 1,3 млн руб., интересуются покупатели и земельными участками до 1 млн руб.
На мой взгляд, спрос сегодня невысок из-за низкой покупательской способности. Существует отложенный спрос, трудности с продажей имеющейся недвижимости и приобретением иной. За последний год цены на недвижимость в южном направлении заметно упали — по сравнению с показателями 2010 года на 300–500 тыс. руб. за объект. Зато в этом сезоне стало больше просмотров и увеличилось количество продаж по сравнению с прошлым годом».
