К декабрю 2011 года на рынке загородной недвижимости Ленинградской области было продано более 600 объектов — это коттеджи, участки с подрядом и таунхаусы. Суммарно более 106 тыс. кв. м. Цифры эти превышают показатели предыдущего года аж на 70%, что в количественном выражении не может не означать роста рынка. Помимо объектов недвижимости, было продано более 1,2 тыс. участков без подряда. Такие данные приводит Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость».
В течение года, исключая декабрь, который пока не успел войти в годовую статистику, в продажу вышло 104 новых коттеджных поселка, и к началу декабря в листингах насчитывалось 292 коттеджных поселка: в них предлагались как готовые дома, так и участки с подрядом и без. Этот показатель практически не отличается от прошлогоднего. На коттеджи и участки с подрядом наибольший спрос в этом году наблюдался в сегментах среднего класса и «эконом».
По данным «Петербургской недвижимости», к концу года основная часть предложения была сосредоточена в поселках, где продавались участки с подрядом и без подряда. Такие поселки составляли более 70% всех выставленных на продажу. Участки без подряда пользовались наибольшим спросом. По мнению Дмитрия Сперанского, аналитика АРСПб и ЛО, это объясняется тем, что «желание новых игроков попробовать свои силы на загородном рынке пока, к сожалению, не идет на убыль». Несмотря на то что, как считает эксперт, существенную часть новых проектов от неискушенных игроков загородного рынка, по всей видимости, довести до завершения не удастся.
Естественный отбор
АРСПб и ЛО приводит статистику, характеризующую рынок с точки зрения качества — как предложения, так и спроса. Согласно данным ассоциации, в 2011 году 76% продаж пришлось на участки под самостоятельное освоение. В 2010 году цифра была почти такой же — 75%. «Внутри этой категории несколько сократилось число продаваемых участков без инженерии (с 26 до 22%), соответственно, с 49 до 54% выросла доля продаж инженерно подготовленных земель. Коттеджи подрастеряли популярность у покупателей: в 2010 году на них приходилось 19% общего числа сделок, в 2010 году — лишь 9%. Зато доля таунхаусов выросла с 6 до 15%. Этому способствовало появление в сегменте принципиально новых низкобюджетных предложений, которые и раскупаются наиболее активно», — рассказал Дмитрий Сперанский.
Уменьшились и размеры покупаемых участков. Если год назад, по данным АРСПб и ЛО, приобретались инженерно подготовленные участки в среднем 17,9 сотки, то в нынешнем году популярны наделы чуть больше 13 соток.
При этом в сегменте «земля без инженерии» предпочтения покупателей не изменились: средний в 2010 году надел 11 соток остался популярен и в 2011-м. То же можно сказать и о размерах покупаемых коттеджей. Средняя площадь домов, приобретавшихся в течение года, — около 140 кв. м, что соответствует показателю прошлогодней статистики.
«А вот площадь приобретаемых секций в таунхаусах заметно сократилась, — подсчитал Дмитрий Сперанский. — И тоже из-за появления компактных недорогих предложений. В ноябре 2010 года средняя площадь купленной секции составляла 163 кв. м, год спустя — 91 кв. м».
Аналитики «Петербургской недвижимости» солидарны с коллегами из АРСПб и ЛО: спрос за год не претерпел сильных изменений, хотя в целом средние площади в предложении классов «эконом» и «комфорт» несколько снизились. Так или иначе, по данным «Петербургской недвижимости», максимальная площадь домов, востребованных в 2010 году, не превышала 245 кв. м, а площадь наделов — 12 соток. В таунхаусах популярностью пользовались секции площадью 59–158 кв. м.
География не «рулит»
Спрос уже не имеет четкой географической привязки. Разумеется, Всеволожский район пока остается вне конкуренции в сегменте загородных домов и ближних дач. Однако спрос на землю, по мнению аналитиков, существенно сместился в сторону дешевых предложений, причем любой локации. Тому свидетельство массовый отток спроса на юг Ленобласти: Ломоносовский, Гатчинский районы, которые прежде практически не располагали статистикой по загородному новострою, теперь в лидерах.
По данным «Петербургской недвижимости», среди всех вновь вышедших на рынок поселков 2011 года на Всеволожский район приходится 32% рынка, а на Ломоносовский — 24%. В 2011 году стал активно развиваться и Тосненский район: если в 2010 году здесь в продажу вышли четыре поселка, то в 2011 году — уже семь, причем расположенных крайне удобно, всего в 30 км от города.
В сегменте коттеджей и участков с подрядом лидировал, разумеется, Всеволожский: на его долю приходилось более 60% продаж. Но не менее успешно шли дела в Гатчинском и Ломоносовском районах, на которые в 2011 году в сегменте поселков пришлось около 30% объема продаж.
Ожидания-2012
Основной маркетинговой тенденцией рынка «загорода» в 2011 году стало стремление девелоперов разнообразить ассортимент предложения внутри одного поселка, а также массовое закрытие проектов, простоявших без продаж. По-видимому, и они тоже со временем распродадутся, но уже в нерыночном, стихийном порядке.
По мнению генерального директора управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, в 2011 году девелоперы переориентировались на недорогой сегмент, увеличили предложение небольших домов и таунхаусов, больше стали предлагать комбинированных вариантов, в которых есть и земельные участки, и коттеджи или внутри поселка представлены коттеджи
и таунхаусы.
Аналитики ожидают в 2012 году продолжения активного пополнения рынка новыми проектами, отмечая при этом, что существенная доля рынка по-прежнему останется ориентированной на сегмент «просто участков». И, по мнению Ольги Трошевой, заместителя генерального директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», это не может говорить о полноценном развитии рынка. «Сегодня только в небольшой доле коттеджных поселков в соответствии с концепцией все-таки возводят дома и полноценно, концептуально занимаются проектом. За последние год — полтора средние цены на такие дома снизились. Сегодня рядом с городом уже можно найти коттедж с участком стоимостью от 3,5–4 млн руб.».
Однако, помимо рыночных, есть технические аспекты, оказывающие влияние на развитие загородного девелопмента: в ряде районов продолжение строительства в заданном темпе ограничено возможностями инженерии. «К примеру, в Ломоносовском районе уже заявлены планы лимитирования предоставления земель под проекты, так как имеющиеся мощности совсем невелики. И такая ситуация складывается не только в этом районе», — говорит Ольга Трошева.
Вторым глобальным фактором влияния на загородный рынок остается европейский кризис, который вряд ли будет стимулировать девелоперов вкладываться в новые проекты.
По мнению Дмитрия Сперанского, новые проекты появляться, конечно, будут, но в весьма ограниченном объеме. В то же время многие сегодняшние проекты, по его мнению, станут закрываться. Изменения цен в сторону повышения в сегодняшней ситуации могут объясняться только ростом инфляции. Арсений Васильев более оптимистичен: «В 2012 году мы ожидаем увеличения спроса на 30%. Но в связи с большим количеством новых объектов, вышедших на рынок, на рост цен рассчитывать не стоит. Скорее, можно говорить о росте цен на объекты в высокой стадии готовности, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью».
А это ли не предпосылки для качественного изменения рынка?
