Конечно, основная масса сделок в прошедшем году все-таки пришлась на недорогие дома и участки. Так, по данным общества землепользователей «Прогаль», наибольшим спросом пользовались участки стоимостью от 125 тыс. до 1,2 млн руб., причем доля сделок в сегменте от 500 тыс. до 1,2 млн увеличилась с 38% в I квартале до 42% в III квартале, а в диапазоне 125–500 тыс. руб. — с 28 до 36%. В «Адвексе» отмечают, что в течение всего года были востребованы дешевые земельные участки — по 150–300 тыс. руб., участки с домиками в садоводствах по цене до 700–800 тыс. руб., а также участки ИЖС стоимостью до 1,5 млн руб. и готовые для проживания жилые дома по 3–5 млн.
До дефицита еще далеко
К концу года ценовой потолок сделок с домами заметно поднялся. Специалисты агентства недвижимости «Александр» отмечают, что в 2011 году появились сделки с миллионным ценником (в евро). По данным ОЗ «Прогаль», в первой половине года основной спрос приходился на объекты стоимостью от 250 тыс. до 1,5 млн руб. (примерно 60% покупок). Однако к III кварталу вырос интерес покупателей к более дорогим постройкам: доля сделок в ценовом диапазоне 1,5–2,5 млн увеличилась с 13 (в начале года) до 21%. Число сделок с домами за 2,5–7,5 млн руб. составляла в I квартале 15%, а к концу года достигла планки 17%. Пик «дорогих» покупок, по данным ОЗ «Прогаль», пришелся на ноябрь — удалось закрыть несколько сделок стоимостью около 20 млн руб.
Впрочем, увеличение числа сделок и «дорогие» продажи вряд ли скажутся на ценах в будущем сезоне. Долгожданного роста пока не предвидится ни в одном секторе рынка — дефицита даже самых востребованных дешевых объектов не наблюдается. Хотя недорогие дома и участки «в ходу», и нередко покупатель на них находится даже без размещения информации в каталогах, предложение все равно в разы перекрывает спрос. Причем заметная часть этих предложений до сих пор переоценена — например, зимний дом в Волосовском или Кингисеппском районе могут выставлять за несколько миллионов рублей, в то время как покупатель не готов заплатить больше миллиона. За объекты в Гатчинском районе продавцы порой запрашивают столько же, сколько стоит аналогичный дом в Выборгском... Разумеется, цены будут постепенно понижаться, выравниваться. А значит, предложение доступного загородного жилья еще долго будет пополняться за счет объектов, которые были переоценены.
Клиент предпочитает дачу
Что же покупали петербуржцы в течение прошлого года? В половине случаев — дома для дачного отдыха. Если до кризиса 60% покупок приходилось на дома для постоянного проживания, а 40% — для временного (дачи, домики в садоводствах), то сейчас пропорция обратная. Больше половины сделок приходится на дачи и участки для дачного строительства. Правда, замечает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость», явных отличий домов для постоянного проживания от «сезонных» становится все меньше. Клиент и в том и в другом случае стремится к максимально доступному ему финансово уровню комфорта, а загородный дом приобретается в основном как второе жилье. То есть «постоянный житель» чаще всего имеет какой-нибудь «запасной аэродром» в городе.
Кажется, что в среднем клиент стал скромнее, хотя, отмечает Леонид Веденеев, заместитель директора северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость», покупатели есть «и на шесть соток, и на тридцать». Люди по большей части хотят столько земли, сколько позволяет кошелек, правда, в отсутствии ипотеки им приходится несколько умерить свои амбиции. В секторе ИЖС спрашивают минимум 10–12 соток, максимум — 25, как свидетельствует Станислав Азацкий. В докризисный период спрос был от 15 до 40–50 соток. А вот площадь востребованных домов «подросла» — в 2009–2010 годах в классе «эконом» покупатель присматривал домики до 100 кв. м, сейчас интересуется домами 120–130 кв. м. В коттеджах класса «бизнес» основной спрос приходится на дома 180–220 кв. м (против 150–200 «квадратов» в первые посткризисные годы).
Мобильные покупатели
Покупатель на загородном рынке «помолодел», отмечают риэлторы, и стал мобильнее. Отношение к приобретению дома теперь более европейское: если раньше клиент стремился приобрести коттедж «на века», то теперь может сменить дислокацию, если поменял место работы или в семье появился еще один ребенок. Нередко, купив коттедж на вторичном рынке, клиент перебирается в коттеджный поселок. Или переезжает из одного района области в другой — ближе к Петербургу. Все меньше ценится основательность постройки: больше других востребованы коттеджи из пенобетона — они продаются очень быстро. А вот дорогие — кирпичные — подолгу мелькают в листингах, так как никто не хочет переплачивать «за надежность».
Проявляется мобильность клиента и в способности уехать «куда подальше». Так, отмечает Леонид Веденеев, использование средств материнского капитала и различных видов субсидий привело к существенному повышению цен в сверхдешевом сегменте домов и участков ИЖС в отдаленных районах области (на востоке, за рекой Волхов). В ближнем пригороде на материнский капитал ничего не купишь, но молодые семьи не пугает удаленность.
Станислав Азацкий уверяет, что географические приоритеты за минувший год заметно сгладились. Часть недорогого спроса оказалась оттянута на юг области: после ввода КАД Гатчинский и Ломоносовский районы стали не менее привлекательны, чем Всеволожский. И первым критерием выбора направления при покупке дачи становится местоположение основного жилья — квартиры в Санкт-Петербурге.
А вот покупатели дорогой недвижимости, отмечают в «Адвексе», приоритетов не изменили — они по-прежнему рассматривают покупку полностью готового коттеджа в радиусе 50 км от Петербурга, в Курортном или Выборгском районах, а также во Всеволожске и на южном направлении (не дальше Петергофа или около Вырицы). Стоимость таких покупок от 12–15 до 25 млн руб. И, хотя предложений в листингах предостаточно и они превышают спрос, подобрать объект с запрашиваемыми параметрами и разумным соотношением цены и качества, как прежде, довольно сложно. Старые дома (не по возрасту, а по «моральному состоянию») продаются только при серьезном дисконте.
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «В настоящее время цены на объекты загородной недвижимости остаются стабильными: продавцы «понизились» до уровня, ниже которого не желали бы опускаться. А покупатели все также тщательно выбирают, долго обдумывают и не всегда сразу принимают решение о покупке. Важным фактором остается платежеспособность: уровень дохода потенциального покупателя не восстановился до докризисного, и остается неуверенность в стабильности завтрашнего дня. Покупка загородного дома сегодня не рассматривается как инвестирование средств в краткосрочном периоде. Так что сделок по загородной недвижимости сейчас немного. О росте цен тоже говорить пока не приходится. По моим прогнозам, цены на дешевые объекты и земельные участки будут менее подвержены колебаниям, на более дорогие объекты, начиная с бизнес-класса, возможно дальнейшее плавное снижение цен».
Татьяна Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg: «Прошлый год отмечен выдающимся по значимости и роли в развитии рынка загородной недвижимости событием — завершением строительства кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга. Также в числе значимых транспортных мероприятий стоит отметить реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное — Агалатово и реконструкцию Киевского шоссе со строительством транспортных развязок на пересечении с Волхонским и Красносельским шоссе.
Совершенно естественным последствием этих изменений стал выход на рынок нового предложения по соседству с реконструированными трассами — в первую очередь поселков разного формата и ценового уровня. Но появление новых дорог оказывает определенное влияние и на вторичный рынок, хотя рост продаж на нем больше выражен в сегменте участков, привлекательных для конечных покупателей малыми первоначальными вложениями».
Слово экспертам
Леонид Веденеев, заместитель директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость»:
«Главный итог 2011 года — «разморозка» рынка загородной недвижимости, проявившаяся в появлении первых сделок в ранее «стоявших» секторах рынка. Например, снова стали проходить сделки в секторе земель сельхозназначения, земель промышленного назначения с разным разрешенным использованием. Я считаю, что есть и объекты, по которым ожидается рост цен. Они есть всегда. Критерии таких объектов — редкое по красоте место, желательно у водоема, и наличие всех инженерных коммуникаций. Только найти такие лоты нелегко, особенно вблизи мегаполиса. Как правило, сегодня они попадают в нужные руки до появления в каталогах.
А вот снижения цен я, напротив, не ожидаю. Из-за отсутствия ипотеки, как ни парадоксально, ценовая устойчивость загородного рынка сейчас значительно выше, чем квартирного. Конечно, всегда есть сегменты, в которых может появиться новое предложение, — например, массовый приток земель с измененным разрешенным использованием или сменой категории. Но пока это из области фантастики. И если не будет макроэкономических потрясений, загородный рынок станет развиваться в русле тенденций городского рынка».
