Новые объекты — это Villa Premium и GrandVill. Поступили в продажу полностью готовые для проживания дома в составе современного яхт-клуба «Терийоки», расположенного в г. Зеленогорске. И это все.
Покупатель научился считать и сравнивать цены, разбираться в юридических аспектах загородного строительства и даже в технических вопросах инженерии, качестве материалов и строительного процесса. Все это вкупе с кризисом не могло не изменить спрос на дорогое загородное жилье: спрос упал. Если еще в 2009 году интерес к элитным объектам по инерции оставался стабильным, то объем сделок в 2011 году в сравнении с предшествующим 2010-м снизился более чем на 70%. Эксперты связывают это отнюдь не с тем, что у покупателя «элитки» кончились деньги, а в большей степени как раз с «переоценкой ценностей». Кроме того, круг приобретателей элитной недвижимости за городом всегда был довольно небольшим, а кризис и вовсе сузил его, заставив эту категорию покупателей обратить внимание на альтернативы за рубежом, где недвижимость дешевела куда стремительнее, чем коттеджи в Ленобласти.
И наконец, решающим фактором стало качество самого предложения: далеко не все объекты, которые выводились на рынок в благоприятные годы, действительно могли удовлетворить взыскательный вкус и потребности элитного покупателя.
Не место красит
«За прошедший год существенной динамики на рынке элитной загородной недвижимости не наблюдалось — как в выходе новых поселков, так и в продажах, — говорит заместитель генерального директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. В 2011 году в продажу вышло всего два новых коттеджных поселка класса «элита» — GrandVill и Villa Premium. В краткосрочной перспективе активного выхода новых поселков не ожидается».
По мнению Ольги Трошевой, мотивация покупателя элитной недвижимости в послекризисный период не изменилась — изменилась его активность: сделки стали единичными.
Существенно изменились и приоритеты. Если прежде достаточно было угадать с географией объекта — и о продажах можно было не беспокоиться, то после кризиса уже имели значение и масштаб проекта, и развитая сопутствующая инфраструктура (говорят, клиенты интересовались даже наличием вертолетных площадок в поселке), и, конечно, стадия готовности объекта, его потенциальная приспособленность к автономной жизни за городом. Покупатели в минувшем году смотрели, каков земельный надел, есть ли общественная территория и в каком состоянии (непременными атрибутами считались спортивные площадки, игровые, детские, пляж, причал и т. д.), и, естественно, интересовались качеством строительства, по которому многие стали едва ли не экспертами.
Все эти факторы определяют картину рынка, которая, по мнению директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николая Ромашина, сводится к простому тезису: на рынке элитной загородной недвижимости в 2011 году предложение превышало спрос, и эта тенденция сохраняется. «Продажи по-прежнему единичны. При этом во время переговоров между собственником и покупателем снижается стоимость. Либо дисконт предлагается сразу. Стоит отметить, что стоимость докризисных объектов снизилась за несколько лет в 2–3 раза, при этом собственники готовы пойти на дальнейшие уступки», — рассказал эксперт.
Голые цифры
По данным отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St. Petersburg, в 2011 году девелоперская активность выражалась преимущественно в росте числа загородных поселков, где предметом продажи является участок с возможностью подключения пакета коммуникаций. Объем рынка централизованно застраиваемых поселков, особенно в премиум-сегменте, остался практически неизменным. Старт продаж ожидаемых новинок рынка перенесен на 2012 год.
«В конце 2011 года отмечался значительный рост интереса покупателей к дорогой загородной недвижимости, который реализовался в резком увеличении числа сделок, — комментирует Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg. — Несмотря на это, годовой объем продаж в сегменте снизился относительно уровня 2010 года более чем в два раза. Ценовой индекс в течение года не имел явно выраженной тенденции, демонстрируя в некоторые моменты небольшое снижение, обусловленное бонусами и спецпредложениями в ряде проектов. В целом, по итогам 2011 года, средняя цена предложения на рынке выросла на 11% относительно уровня IV квартала предыдущего года».
Однако нельзя сказать, что год прошел без сколько-нибудь заметных событий. По мнению специалистов Knight Frank St. Petersburg, важнейшим событием 2011 года, оказывшим влияние на рынок загородной недвижимости в целом, стало завершение ряда крупных транспортных проектов вокруг Санкт-Петербурга. Это ввод в эксплуатацию тоннеля под Финским заливом, позволивший замкнуть кольцевую автодорогу, строительство Новоприозерского шоссе с развязкой Скотное — Агалатово, а также завершение первого этапа реконструкции Киевского шоссе с созданием развязок на пересечении с важными областными трассами. Улучшение транспортной доступности некоторых территорий сказалось на рынке загородной недвижимости повышением спроса на проекты, ориентированные на постоянное проживание за городом и общей популяризации загородного стиля жизни.
«Во многих элитных поселках продажи остановились на завершающей стадии, когда комплекс достроен и заселен и свободны 2–3 коттеджа, — в большинстве таких комплексов в 2011 году сделок не было. Вместе с тем отмечается стабильный интерес покупателей к отдельным коттеджным поселкам, в которых регулярно совершались продажи дорогих коттеджей. Объем рынка при этом сократился до 97 домов в открытой продаже», — рассказывает Тамара Попова.
Грядут перемены
По мнению Ольги Трошевой, в целом ситуация с существующими поселками не претерпит особых изменений. В каких-то поселках продажи стабильны, а в каких-то вообще не идут. Разумеется, хорошие, дорогие объекты в престижном месте долго не застаиваются. И если элитное предложение или продуманные проекты в высокой ценовой категории рано или поздно распродаются, то менее удачно спланированные проекты, простояв без каких-либо существенных продаж последние 2–3 года, в минувшем году снижали цены, а кое-кто и вовсе расформировал бизнес, передав землю на реализацию агентствам. Однако есть мнение, что с новыми проектами,
которые только выйдут на рынок, все будет по-другому. На помощь придет реконцепция: поселки, находящиеся в стадии обдумывания, перейдут в стадию воплощения уже в ином качестве. Многие из «элиты» переориентируются на смежные сегменты бизнес- или комфорт-класса. Кроме того, девелоперы последние годы активно практикуют идею смешивания форматов внутри одного поселка, предлагая не только коттеджи, но и многоквартирные малоэтажные дома (сити-виллы, как в проекте «Ванино»), или же добавляют таунхаусы. Так или иначе, невидимая рука рынка как-то все разделит и отрегулирует. Но будет ли это та самая «элита», о которой умничают эксперты, — еще вопрос.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Думаю, давно пора отказаться от самого термина «элитная недвижимость». Он несет эмоциональный посыл, из-за которого застройщики никогда не договорятся, что включать в это понятие, а что нет. Думаю, правильно называть эту категорию высшим ценовым сегментом — тут никаких разногласий не возникнет. Иначе приходится долго согласовывать, что считать «элиткой». Если определить условно границу сегмента 30 млн руб. за дом с участком, то за 2011 год изменений в предложении практически не произошло. Сделок было крайне мало, ни в одном проекте не удалось завершить продажи. С другой стороны, на рынок за это время не выведено ни одного малоэтажного комплекса этой ценовой категории. В проекте «Уварово» сроки старта продаж отодвинулись в очередной раз — теперь здесь говорят о середине 2012 года. Такое «осторожное» поведение застройщика весьма показательно.
Цены на дома, выведенные в реализацию, не снижаются, поскольку застройщики понимают, что так все равно не повысить скорость продаж. Но цены и не растут. Между тем немногочисленные клиенты жалуются на отсутствие подходящих объектов: готовых к вселению, соответствующих их вкусам и при этом адекватных по цене. Потенциальные покупатели, как правило, не новички в приобретении недвижимости и платить за дом вдвое против той суммы, в которую они его оценивают, не намерены».
Слово экспертам
Евгений Чернега, директор по маркетингу компании Parabola Group:
Несмотря на макроэкономические процессы, спрос на элитную загородную недвижимость стабилен. Однако рынок меняется, подстраиваясь под высокие требования потребителя. Для успеха проекта сегодня недостаточно выбрать удачное место, построить качественный дом со всеми коммуникациями. Удобная планировка, красивый вид, единый архитектурный стиль поселка, продуманная инфраструктура, обустроенная территория, и все это в высокой стадии готовности, — вот чего хочет покупатель. К слову, он может найти это и в поселке бизнес-класса. Граница между классами порой трудноопределима, но она есть. Девелоперы не всегда понимают ее, и в этом причина того, что одни элитные объекты продаются, а другие нет. В перспективе элитный сегмент остается интересным и перспективным направлением загородного девелопмента — при условии профессионального подхода и добросовестного отношения к делу. Что такое элитный поселок, можно почувствовать, посетив один из них. Например, наш проект «Лукоморье».
