Спрос на «дачные поселки», расположенные в 40–70 км от КАД и дальше, в минувшем году был достаточно стабилен, причем во всех сегментах. Многие покупатели ориентируются на «дальние дачи» — 1,5–2 ч езды от города, они дешевле загородной недвижимости ближнего пригорода. Более обеспеченные граждане предпочитают современные коттеджи в организованных поселках со всеми благами цивилизации.
Дачное разнообразие
К «дачам» принято относить любую загородную недвижимость, удаленную от города более чем на 30 км. Конечно, вопрос расстояния относительный, многое зависит от направления. Поэтому главное — это время в пути. На скоростной трассе 100 км можно преодолеть меньше чем за час, а в иных направлениях и на 50 км приходится тратить полдня.
«Дачный» сегмент сегодня представлен везде: и в престижных северных районах, и к югу от города — по Киевскому шоссе, и вдоль Мурманской трассы. Причем, эксперты отмечают, что в формате «дальних дач» сегодня преобладают экономичные проекты, а за последние 2–3 года все чаще реализуются не готовые дома, а участки. Обычно участки небольшой площади, с подрядом или без подряда, но с набором необходимых коммуникаций.
Самый обширный перечень предложений этого формата — земля без подряда: не менее 80% в сегменте. Как правило, это поселки, ориентированные на покупателей, которым требуются земельные участки от 6 до 12 соток (предлагаются и наделы большей площади, но «уходят» в первую очередь именно весьма скромные). Среди проектов, предлагающих участки без обязательного подряда на строительство, эксперты называют такие поселки, как «Рыжики» (7 км по Мурманскому шоссе, рядом с поселком Разметелево, участки от 6 до 12 соток), «Еловый бор» (Мурманское шоссе, 70 км от Петербурга, участки от 7 до 20 соток), «Видная горка» (популярный Выборгский район, в 75 км от города, около поселка Зеленая Роща, участки от 10 до 25 соток), «Прохладное» (Приозерский район, 90 км от города, рядом с поселком Ромашки, участки от 12 до 20 соток), «Малиновые вечера» (Ломоносовский район, 30 км от города, минимальная площадь участка 6 соток). Поселок «Малиновые вечера» расположен рядом с деревней Дятлицы, в 20 км от КАД. На рынок проект был выведен весной 2010 года, на данный момент реализовано 50% из 150 участков. В стоимость участков включена стоимость коммуникаций (электричества, водоснабжения и канализации). В поселке запланирована вся необходимая для комфортного круглогодичного проживания инфраструктура. Сейчас к поселку подведено электричество, заканчивается отсыпка внутренних дорог, построено 12 домов.
Все эти проекты отличает выгодное месторасположение, отсутствие проблем с подведением коммуникаций и значительный объем проделанных работ по обеспечению инфраструктурой. А также грамотная ценовая политика.
Оставшиеся 20% — поселки смешанного формата, где наряду с «бесподрядными» участками предлагаются наделы с подрядом, а то и готовые дома. Так, например, в поселке «5 холмов», рядом с Лесколовом, можно как купить участок без подряда, так и заключить договор на строительство. Кроме того, в продаже есть несколько коттеджей от 83 до 160 кв. м.
Поместья с городскими удобствами
Экономклассом «дачный» формат не ограничивается — сегодня на рынке можно найти самые разные предложения участков с подрядом или готовым домом в поселках «бизнес-класса и выше. Такие поселки строятся в едином архитектурном стиле и, как правило, у «большой» воды. Дома в них могут быть и каркасно-панельные, и бревенчатые или фахверковые, а земельные участки нарезаются большие: от 15 до 20 соток, а для элитных проектов и до 40 соток.
В числе востребованных проектов этого жанра можно назвать поселки: «Гармония» на берегу Александровского озера, «Киркко Ярве» с выходом к Правдинскому озеру, «Морские террасы» рядом с заливом.
По оценкам девелоперов, около 80% покупателей в поселках бизнес-класса — это семьи с детьми. Неудивительно, что они особенно внимательны к тому, что предлагает застройщик для подрастающего поколения. Например, большое значение имеет организация безопасности в поселке. Причем, помимо КПП, желательно и видеонаблюдение — не только по периметру поселка, но и вдоль улиц и всех общественных зон. А если это поселок с собственной береговой линией, то непременно должна быть обеспечена безопасность на воде. В числе пожеланий также детская инфраструктура: игровые и спортивные площадки. Необходима близость (до 10 км) районного города с поликлиникой, пунктом медицинской помощи, магазинами. И обязательны прогулочные зеленые зоны — с дорожками, скамейками, без машин, удобные для прогулок с коляской.
По набору удобств дорогие дачи сегодня мало чем отличаются от домов в поселке, рассчитанном на постоянное проживание. В первую очередь это касается обеспечения коммуникаций: удобства в доме должны соответствовать городским. И даже если в доме дровяная баня и камин, все кнопки, приводящие в действие системы отопления и водообеспечения, должны наличествовать и исправно функционировать.
Игорь Лапицкий, главный менеджер ДНП «Еловый бор»: «Покупатели за последний год стали гораздо требовательнее, и за минимальные деньги стараются получить все возможные плюсы. Если раньше такие требования, как продуманная идея поселка, наличие инфраструктуры (а не только одного электричества) плюс стилистические решения, предъявлялись к поселкам классов выше среднего, где цена участка подходила к миллиону, то сейчас даже в экономклассе продаются только поселки с концепцией, разумной планировкой, в которых за небольшие деньги можно получить вид немногим хуже, чем в дорогом поселке. Мы в этом плане не страдаем — у нас своя река под боком, кругом лес, подъезд асфальтовый, и все это при демократичной цене».
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»: «По типу, архитектуре, планировке, качеству «дачные» дома и рассчитанные на постоянное проживание сегодня мало чем отличаются. Покупатели приобретают их чаще всего как второе, дополнительное жилье. И большинство предъявляют требования к инфраструктуре, типу и качеству дома. Только отдельные клиенты, как правило, переселенцы из других регионов, делают акцент на статусе домовладений: ИЖС или ДНП. Разве что выбор материалов разный — ведь традиционно мы живем в камне, а отдыхаем в дереве.
Если что и отличается, то общий подход к планировке поселка, архитектуре домов и виду участков. И тут, считают девелоперы, разница ощутима — дачный отдых предполагает совершенно другую организацию пространства».
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Дачная жизнь и постоянное проживание за городом — два совершенно разных сценария. Дом для постоянного проживания больше напоминает большую квартиру, просто размещенную не в вертикали, а на плоскости. Он должен быть «заточен» под ежедневные нужды, поэтому предполагается другая организация пространства: там хранятся вещи, есть библиотека, каждому члену семьи нужно по комнате со шкафами и компьютером. В доме должно быть много «клеток», отдельных и обособленных, чтобы домочадцы не надоедали друг другу. А вот участок мы используем меньше — выбегаем на лужайку на 15 минут попить кофейку, а в основном смотрим на нее из окна.
Дача — иное дело. Мы сразу настроены на общее пространство — камин и баню, рассматриваем участок как свою «зеленую гостиную» и приезжаем специально, чтобы побыть в саду, посидеть на крыльце или веранде. Это отличает саму философию строительства дачи от философии строительства дома. В дачном доме мы используем террасу и веранду как специально организованное пространство, где можно принимать гостей и завтракать. Для дачи гораздо важнее большой участок земли.
А в поселках для постоянного проживания участки должны быть меньшей площади, плотнее и прагматичнее по генплану. Дача же предполагает простор и затейность, неправильность планировки, близость к природе. При проектировании поселка для ПМЖ мы используем алгоритм геометрии и кратчайших расстояний. А в случае дачного поселка — слушаем ландшафт».
Слово экспертам
Алексей Соколов, директор по развитию Строительной компании «МЕРА», (ДНП «Береговая горка»):
Главный критерий выбора участка для загородного дома — его месторасположение. Сегодня, как и десять лет назад, под коттедж для постоянного проживания клиент будет искать участок в 10–40 км от КАД. Лишь 10–15% покупателей готовы возводить семейные поместья дальше 50 км от города, и в основном для сезонного проживания. За последние пять лет требования будущих домовладельцев к «дачной» земле существенно изменились. Все чаще будущие дачники готовы рассматривать предложения только на территории организованных и благоустроенных поселков с необходимой инфраструктурой. Это связано с тем, что рынок загородного жилья стал качественно иным: значительно больше готовых коттеджных поселков с подведенными коммуникациями, по доступной цене, на разном удалении от города.
В дальнейшем граница между дачами и домами для постоянного проживания будет еще менее заметной. В коттеджном поселке «Береговая горка», расположенном на берегу Красногвардейского озера, наша компания постаралась учесть все требования будущих владельцев домов. Здесь есть и небольшие участки для дачных построек, и участки для будущих семейных поместий с живописным видом на озеро.
