Ни один, даже самый грамотный, заказчик не способен разглядеть все подводные камни, влекущие непредвиденные расходы. Только сотрудники профессиональной компании, имеющие многолетний опыт строительства, могут заранее увидеть и указать недостающие статьи в общей смете. Как правило, такая компания выступает в роли генподрядчика, координирует работу всех привлеченных субподрядчиков и обязательно учитывает необходимые дополнительные работы.
Многие дополнительные расходы вообще не входят в стоимость строительства. Поэтому уже на первоначальном этапе лучше внимательно пройтись по всем пунктам сметы и даже посмотреть шире, с тем чтобы не искать потом в спешном порядке недостающие средства. Оставим за рамками этой статьи расходы, связанные с приобретением участка, его оформлением, а также проведением топографической съемки и инженерно-геологических изысканий. Представим, что все эти этапы (и связанные с ними затраты) позади, а будущий домовладелец, уже имея на руках профессионально разработанный проект, выбирает строительную фирму. Вот тут и начинается разговор о стоимости собственно строительства.
На что в первую очередь обращает внимание тот, кто заключает договор со строительной организацией? Безусловно, на цену стройматериалов, которые составляют существенную часть совокупной стоимости будущего дома. Отечественный кирпич или, допустим, завезенный из Европы; вологодский клееный брус или финский; керамическая черепица или цементно-песчаная — от выбора существенно зависят расходы. Оплата труда строителей и пользования строительной техникой — тоже статья расходов (которая, к слову сказать, нередко заставляет искать гастарбайтеров). Далее заказчика интересует стоимость инженерных систем, которые сами по себе недешевы, да еще требуют монтажа. Если оговорено обустройство ландшафта, оно тоже не выпадет из сметы. А вот остальные работы неопытному глазу могут быть не «видны».
При этом добросовестный подрядчик должен сам предупредить клиента, какие дополнительные расходы ожидают его на этом длинном и извилистом пути. Если же в качестве исполнителей выбрана бригада шабашников из ближнего зарубежья, то подобных уведомлений, скорее всего, ждать не стоит.
Что за скобками?
Итак, что же остается за рамками основной сметы? Строители, как известно, работают на стройплощадке, а не на участке как таковом. А стройплощадку нужно заранее готовить, чтобы работа шла без задержек, согласно утвержденному графику. В частности, к стройплощадке должны быть проложены подъездные дороги для строительной техники. Если участок в чистом поле, на ровном месте, то техника подойдет туда свободно. А если в лесу? Наверняка потребуется срубать деревья, выкорчевывать пни, а также выравнивать с помощью трактора рельеф, чтобы проложить пусть не асфальтовую, но все-таки дорогу. И чем сложнее участок и гуще на нем лес, тем дороже обойдутся эти работы.
Если говорить о ценах, то спиливание одного дерева высотой до 15 м и диаметром до полуметра стоит примерно 2000 руб. Если поблизости находятся другие строения, цена увеличивается в полтора раза, а если по участку проходят воздушные линии электропередач — то в два раза. Корчевка пней, распил деревьев и их транспортировка тоже оплачиваются (например, вывоз порубочных остатков обойдется в 400–500 руб. за кубометр). Так что если придется уничтожать много деревьев, особенно больших и толстых, это выльется в кругленькую сумму.
Крупные камни, валуны на участке, поваленные деревья или старые пни — это тоже естественные помехи, которые строители должны убрать. Поэтому в смету весьма желательно включить статью расходов на подготовку участка к строительным работам.
Необходимость некоторых работ выявляется по ходу строительства. Например, в котлован могут прорваться грунтовые воды и потребуется срочная откачка или устройство дренажа. Да, всего не предусмотришь. Но нередко помогают результаты инженерно-геологических изысканий. И если участок является проблемным с точки зрения залегания грунтовых вод, то специалист непременно укажет на это и вы будете готовы к такому «сюрпризу».
Стоимость устройства дренажа сильно различается — она зависит от размера участка, характеристик грунта, площади постройки, глубины залегания грунтовых вод и т. п. Но средние цены привести можно. Устройство открытого дренажа обходится в 300–400 руб. за погонный метр, кольцевого дренажа вокруг дома — 500–600 руб. за погонный метр. И если этих «погонных» немало, то и статья расходов будет изрядная.
Теперь о коммуникациях. Строительство даже деревянного дома должно быть обеспечено водой, хотя бы на время нулевого цикла. Еще больше воды требуется при строительстве кирпичных или монолитных домов, а значит, воду нужно как-то доставлять на стройплощадку, если поблизости нет водопровода или скважины. И уж точно ни одно строительство не обходится без электроэнергии, поскольку электроинструмент применяется почти при всех видах работ. А откуда электричество в лесу или чистом поле, где зачастую ведется строительство загородных домов? Если кабель не протянут, придется протянуть или использовать на время стройки автономные генераторы. А это еще одна статья расходов. Хорошо, если она внесена в смету и вы отдаете себе отчет, что даже временные коммуникации оплачиваются. А если в смете они не значатся? Тогда как обойтись без нервов, судорожно подыскивая приемлемый вариант?
Приводить какие-то усредненные расценки вряд ли имеет смысл. Вот один пример. Допустим, на стройплощадке на постоянной основе работает автономный бензиновый генератор мощностью 5–7 кВт, расход топлива 2,5–3 л в час. Если работа длительная, то потраченные литры, помноженные на цену топлива, дадут итоговую сумму. Иногда строители (или строительная компания) заранее берут на себя эти расходы. Но если же этот вопрос не оговаривается, то сумма будет взыскиваться, понятное дело, с домовладельца.
Строителям во время стройки нужно где-то жить или как минимум отдыхать, укрываясь от дождя и мороза. В качестве временных жилых помещений используются, в частности, специальные вагончики, которые нужно доставить на строительную площадку. Кто и на каких основаниях будет их доставлять — тоже следует выяснить заранее и прописать в смете. Без установки туалетной кабины не обойтись — но за чей счет? Устройство склада для стройматериалов — за чей счет? Подумать об этом стоит, причем заблаговременно. Возможны два варианта: либо приобрести строительные бытовки и туалеты, либо взять их в аренду. Каждый решает этот вопрос по-своему, исходя из сроков строительства и ликвидности приобретений. Стоимость одной строительной бытовки-вагончика примерно 30–50 тыс. руб., арендная плата — 5–6 тыс. руб. в месяц. Стандартный биотуалет в виде пластиковой кабины обойдется приобретателю в 10–15 тыс. руб., а аренда с эпизодическим обслуживанием — от 2000 руб. в месяц.
Отдельная проблема — вывоз строительного мусора, без которого ни одна стройка невозможна. Такие порой Монбланы отходов образуются по окончании работ, что избавление от них требует серьезных затрат. Головной боли добавляет то, что абы где строительный мусор не утилизируешь, — его нужно вывозить на специальные удаленные полигоны. Так что «дешевое» решение проблемы (свалить в ближайший овраг или лесок) может обернуться огромным штрафом, выписанным соответствующими надзирающими инстанциями. Поэтому статья «утилизация строительных отходов» также должна быть внесена в смету.
Для вывоза мусора можно заказывать либо контейнеры объемом 6–12 м3, либо КАМаЗ или ЗИЛ с объемом кузова 12 м3. Один рейс такой машины обойдется в 3500 руб., и это минимум, поскольку немалое расстояние до полигона увеличит цену.
Сооружение временного ограждения ни один исполнитель не упустит из виду. Это может быть металлическая сетка, натянутая по периметру стройплощадки. Но и такая работа не делается даром.
Если стройка планируется в зимнее время, то исполнитель обязан поставить заказчика в известность, что это тоже дополнительные расходы. Придется покупать или брать в аренду тепловые пушки, приобретать специальные пленки, закрывающие рабочее пространство, и т. п.
Подведем итоги
Мы упомянули не все возможные «дополнения» к основной смете строительства, но и перечисленных достаточно, чтобы понять, что удорожание может быть весьма существенным. А это значит, что заказчику нужно быть очень внимательным. Тут стесняться нечего — в конце концов, строится ваш дом.
В заключение заметим, что вина за удорожание строительства может лежать и на заказчике. Встречаются такие «фантазеры», которые при возведении дома постоянно меняют свои запросы и требования. В итоге подрядчик должен вносить изменения в техническую документацию, проводить дополнительные работы, что, безусловно, приводит к новым затратам и затягиванию строительства. Поэтому желательно, чтобы техническое задание, которое обычно прилагается к договору, было основательно проработано и оставалось неизменным до конца стройки.
Слово экспертам
Надежда Миронова, директор по финансам и развитию бизнеса ЗАО «КВХ Пайп»:
В смете расходов на строительство загородного дома нельзя обойти вниманием затраты на обустройство инженерных коммуникаций, и в частности канализацию. Также очень важно найти оптимальное соотношение мощности и стоимости при выборе ЛОС. Практика последних лет, когда на российском рынке появились установки, рассчитанные на несколько домов или небольшой поселок, показывает, что они подчас выгоднее и удобнее, чем индивидуальные (хотя девелоперские компании при проектировании поселков используют их гораздо реже, а предлагают индивидуальные решения для каждого пользователя). Модельный ряд систем локальной канализации «ВехоПутс» позволяет подобрать установки как для отдельно стоящих домовладений, так и для коттеджных поселков. Системы «ВехоПутс» абсолютно самодостаточны и укомплектованы всем необходимым оборудованием, включая анкерные крепления, сигнальную лампу, системы вентиляции и удаления излишков ила. Не всегда есть возможность обеспечить подъезд ассенизационной автоцистерны к очистному сооружению. В установках «ВехоПутс» избыточный ил собирается в специальный мешок, который можно заменить самостоятельно. Все технологическое оборудование работает в зависимости от степени нагрузки (отсутствует холостой ход при недостаточном поступлении сточных вод), следовательно, обеспечиваются низкое потребление электроэнергии и высокие результаты очистки. При помощи GSM-модема можно осуществлять контроль и управление очистным сооружением на расстоянии. Все системы предназначены как для круглогодичного постоянного использования, так и для сезонного, с периодической нагрузкой.
Слово экспертам
Александр Новожилов, коммерческий директор ООО «Гарус»:
Для того чтобы построить качественный дом и при этом не потратить лишние деньги, нужно быть реалистами, четко представлять конечную цель и правильно оценивать свои финансовые возможности. Необходимо выбрать, по какой технологии и из какого материала строить дом. Существуют данные, которые позволяют оценить стоимость 1 кв. м жилья в зависимости от технологии строительства.
Приведу несколько примеров:
каркасная технология — 16–26 тыс. руб.; панельно-каркасная (SIP) — 18–20 тыс. руб.; строительство из пенобетонных блоков — 22–24 тыс. руб.; из хвойного бруса естественной влажности — 21–26 тыс. руб.; из оцилиндрованного бревна — 23–34 тыс. руб.; из клееного бруса — 26–44 тыс. руб.
Выбрав технологию, можно значительно сэкономить, если обратиться в строительную компанию, которая одновременно является и производителем стройматериала. Разумеется, не нужно забывать о длительности строительного цикла. В зависимости от технологии и региона она может составлять от двух месяцев до нескольких лет, что, конечно, скажется на окончательной стоимости дома.
