Средний бюджет сделки в высшем ценовом сегменте сегодня 40–50 млн руб. При этом до 70% общего объема сделок составляют продажи на первичном рынке, и лишь 30% приходится на вторичку.
Север на марше
Ситуацию на рынке загородной недвижимости в минувшем году изменило прежде всего завершение ряда крупных проектов развития транспортной инфраструктуры. Это ввод в эксплуатацию тоннеля под Финским заливом, позволившего замкнуть кольцевую автодорогу, реконструкция Приозерского шоссе с сооружением развязки Скотное — Агалатово, а также завершение первого этапа реконструкции Киевского шоссе с развязками в местах пересечения с важными областными трассами. Повышение транспортной доступности некоторых территорий отразилось на рынке загородной недвижимости соответствующим ростом спроса, особенно на недвижимость рассчитанную на постоянное проживание. В зоне ПМЖ, помимо Курортного, Выборгского, Пушкинского и Всеволожского районов, оказались теперь Гатчинский и Ломоносовский. Впрочем, 85% продаж в минувшем году все-таки пришлась на дома, расположенные по Выборгскому и Приозерскому шоссе и во Всеволожском районе, в 15–30 км от КАД. Расцвет южного направления еще впереди.
Да и предложение сосредоточено к северу от города — в сегменте стоимостью от 7,5 млн руб., по данным Общества землепользователей «Прогаль», свыше 40% домовладений находятся во Всеволожском районе. На долю Выборгского приходится около 15% объектов. В течение года в предложении диапазона постепенно увеличивалась доля Курортного района, к концу года она составила 11%. На Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский в этой категории цен приходится по 6–9% объектов.
В сегменте «премиум» по-прежнему популярно Курортное направление (Репино, Комарово, Зеленогорск). Пушкин и Павловск тоже востребованы в силу близости к городу, но срок экспозиции тамошних объектов больше, чем расположенных вдоль северного побережья залива. В принципе клиенты готовы рассматривать недвижимость в зоне до 70 км от Петербурга. Но в премиум-сегменте серьезную конкуренцию вторичному рынку составляют коттеджные поселки — там есть из чего выбрать, кроме того, покупатель имеет возможность вмешиваться в архитектурный замысел будущего жилища, что немаловажно для нынешних клиентов. Да и подобрать подходящий «люксовый» вариант на вторичном рынке непросто. Например, в минувшем году, по данным Knight Frank St. Petersburg, на рынке появился запрос на дома 400–500 кв. м на участках от 1 га. Эта «докризисная» тенденция, которая свидетельствует о том, что рынок медленно, но верно возвращается к докризисным показателям, считают специалисты Knight Frank St. Petersburg. В компании такие запросы составили не более 3% спроса, но найти подобное предложение на рынке практически невозможно, особенно в популярном Курортном районе, где преобладает индивидуальная разноформатная застройка с домами на сравнительно небольших участках.
А вот в сегменте бизнес-класса коттеджи на вторичном рынке вполне способны конкурировать с первичкой. По мнению экспертов, несмотря на все изобилие предложений, застройщики сейчас не могут предоставить продукт, способный конкурировать с качественным вторичным предложением, ассортимент которого широк и способен удовлетворить практически любой вкус. В том числе появляются на рынке и объекты в коттеджных поселках, выставленные на перепродажу.
Слово экспертам
Евгений Чернега, директор по маркетингу компании Parabola Group:
В последнее время часто приходится слышать, что спрос на загородную элитную недвижимость снижается. Если говорить точнее, то падает спрос на псевдоэлитные проекты, а качественные элитные проекты по-прежнему востребованы. Это подтверждает опыт продаж наших коттеджных поселков «Лукоморье» и «Изумрудный город» (предложение от 20 до 60 млн руб.). Однако покупатели действительно стали требовательнее, в частности, к стадии готовности как домов, так и поселка в целом. Покупатели элитной загородной недвижимости — это состоятельные и состоявшиеся люди, которые хотят жить в собственном доме, но с городским комфортом. Они готовы платить за качественные услуги, высокий уровень безопасности и продуманную инфраструктуру. Кстати, в «Изумрудном городе» мы решили пойти дальше в этом вопросе. Помимо традиционных услуг, скоро там появится собственный оздоровительный спа-комплекс со спортивным залом, бассейном, рестораном и магазином. На территории также запланированы большой красивый водоем с форелью, каскадный водопад, теннисный корт и автомойка. И все это в 15 мин езды от города.
Просвещенный покупатель
Эксперты отмечают, что за последний год заметно изменился портрет покупателя дорогой загородной недвижимости. Прежде всего клиент в среднем «помолодел». Чаще других едут за город семьи с маленькими детьми, при этом в двух случаях из трех покупкой жилья занимается глава семьи — мужчина в возрасте от 25 до 44 лет. Большинство семей состоят минимум из трех человек, включая детей, очень часто из 4–5 человек. Около 60% потенциальных владельцев загородного жилья — руководители, каждый четвертый — специалист.
Будущий домовладелец сегодня стал гораздо расчетливее и мудрее — выбирает со знанием дела, за счет чего увеличивается период поиска объекта и принятия решения о покупке. Нередко это происходит из-за привлечения к процессу выбора разных специалистов — от юристов до ландшафтных дизайнеров. Причем объект может быть осмотрен покупателем несколько раз, прежде чем будет принято окончательное решение.
Еще одна черта нового покупателя — определенность требований. К моменту обращения в агентство клиенты имеют солидный «бэкграунд» — проживание или регулярные путешествия в Европе, нередко опыт аренды загородного дома. Всем сегодняшним покупателям есть с чем сравнивать. И при этом они нацелены на безотлагательную покупку. Клиентов, которые только изучают предложение и планируют когда-нибудь приобрести дом, — крайне мало.
Если говорить о технологиях, то «элитные» покупатели сохранили предпочтения. Как и прежде, пальма первенства принадлежит кирпичу, если речь идет о доме для постоянного проживания, а для «всесезонных дач» самый популярный материал — качественное дерево, чаще всего клееный брус иностранного производства. Средняя площадь коттеджей, приобретенных в минувшем году, — 350–380 кв. м, годом раньше она была несколько выше — 380–400 кв. м.
Слово экспертам
Александр Беляев, управляющий партнер «Engel&Völkers СПб»:
Прошедший 2011 год показал позитивную динамику роста спроса в сегменте загородной недвижимости премиум-класса на фоне катастрофического уменьшения числа предлагаемых объектов в этом сегменте, отвечающих требованиям потенциальных покупателей. Благодаря наилучшей транспортной доступности и развитой социальной инфраструктуре 90% запросов приходится на Курортный район. Также все больше покупателей отдают предпочтение полностью готовым для проживания объектам площадью 350–500 кв. м с участком не менее 20 соток. Наибольшее количество сделок в премиум-сегменте отмечено на вторичном рынке в Курортном направлении в ценовом диапазоне 60–80 млн руб., ввиду практически полного отсутствия подобных предложений на первичном рынке. Пожалуй, единственным исключением стал коттеджный поселок «Медное озеро» во Всеволожском районе, где в конце прошлого года завершились несколько сделок средней стоимостью 80 млн руб. Летом 2012 года ожидается начало продаж нескольких уже практически завершенных поселков на побережье Финского залива — в Сестрорецком Курорте и поселке Репино. Во Всеволожском районе покупатели отдают предпочтение исключительно закрытым поселкам с полной инфраструктурой, а девелоперы, в свою очередь, привлекают потенциальных покупателей качеством строительства и размерами домовладений. Так, компания «Династия», реализующая проект жилого парка «Уварово», впервые в практике строительства коттеджных поселков на Северо-Западе применяет сланец в качестве кровельного покрытия и использует материалы только немецких производителей. Домовладения предлагаются от 413 до 841 кв. м. В поселке есть озеро и сосновый парк с прогулочными и велосипедными дорожками. Инфраструктура включает детский сад, спа-комплекс, гостевые парковки.
Заграница уже не помешает
В начале прошлого года риэлторы сетовали, что все больше покупателей, способных приобрести дорогое домовладение, предпочитают делать это в Финляндии, Черногории или Болгарии, а состоятельные клиенты и вовсе ориентируются на Францию, а не на Ленинградскую область. Однако во второй половине года очередные колебания на мировых финансовых рынках не могли не сказаться на уровне спроса. Инвестиции в зарубежную недвижимость на глазах стали терять популярность в связи с ежедневными непредсказуемыми скачками евро, и часть клиентов вернулись к пенатам. Хотя по количеству продаж наверстать упущенное риэлторам так и не удалось.
Между тем нестабильность экономической ситуации неожиданным образом сказалась на рынке аренды дорогого загородного жилья: во второй половине года выросло число интересующихся коттеджами, сдаваемыми внаем. Иные покупатели не рисковали совершать крупные сделки. Ведь при изменении стоимости евро на один рубль в полуторамиллионном бюджете потери составят несколько десятков тысяч евро. Столь резкие перепады тормозили покупателей, которые в процессе обсуждения сделки меняли планы и принимали решение арендовать, а не приобретать коттедж.
Число домов, сдаваемых в аренду, также постоянно растет. В первую очередь за счет коттеджей, приобретенных в инвестиционных целях в 2006–2008 годах. Их владельцы понимают, что, выставив свои активы на продажу сегодня, уйдут с рынка в убытке, поскольку после кризиса загородные объекты существенно упали в цене. Пока выгоднее сдавать их внаем. В минувшем году весомый вклад в растущее разнообразие арендного предложения стали вносить и дома, владельцы которых временно или навсегда уезжают из России.
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg: «Статистические показатели, а вслед за ними и эксперты говорят о том, что рынок предложения сократился до минимальных значений — выбор крайне ограничен. В прошедшем году покупатели часто искали отвечающий их требованиям объект и процесс растягивался на несколько месяцев. Сегодняшний покупатель привлекает к поиску и оценке объекта технических специалистов, дизайнеров, юристов. Клиентам важны транспортная доступность, имидж местоположения, уровень развития социально-бытовой инфраструктуры в выбранном направлении или районе».
Елена Амирова, генеральный директор компании Home estate: «В условиях высокой конкуренции и широкого выбора потенциальные клиенты стали выдвигать более жесткие требования к элитному загородному жилью. Покупатель сегодня обращает внимание не только на локацию, но и на условия проживания: инфраструктуру, наличие городских инженерных коммуникаций».
Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС.Загородная недвижимость»: «Зимой элитный сегмент единственный сохраняет определенную активность. В январе если и смотрели, то в основном эксклюзивные элитные объекты, интересующихся которыми всегда можно по пальцам пересчитать. Интерес проявляется к дорогому сегменту домовладений близ Петербурга — в Курортном и Всеволожском районах, не дальше 20–25 км от городской черты. В этих направлениях отмечается спрос на готовые дома в ценовом диапазоне от 12 до 25 млн руб. Соответствующих предложений с запрашиваемыми покупателями характеристиками домов с земельным участком не так много, так что дисбаланс цены и качества сохраняется, хотя не такой сильный, как ранее, — за счет снижения начальной рекламной стоимости. Земельные участки в Курортном районе выставляются по 450–650 тыс. руб. за сотку».
