Не та земля
Первый и главный риск покупателя — приобрести «не ту» землю. По закону, участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Или к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство. В остальных случаях возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда последствиями (административные штрафы, судебные тяжбы, а в самом неприятном варианте — снос построек за свой счет или изъятие земельного участка).
Многие покупатели даже не заглядывают в кадастровый паспорт участка. Однако именно в этом документе закреплены самые важные положения: категория земли и вид ее использования; собственник участка; размеры земельного участка и обременения по его использованию.
Кроме того, участок должен быть юридически «чистым», поэтому необходимо проверить не только наличие документов на него, но и убедиться, что он находится в собственности именно того продавца, с которым будет подписан договор купли-продажи. Это подтверждает один из правоустанавливающих документов на участок. В случае коттеджных поселков это может быть постановление (распоряжение) органа государственной власти или органа местного самоуправления, в ведении которого находится право распоряжения земельным участком, о выделении этого участка в собственность либо аренду юридическому лицу. Или договор купли-продажи земельного участка на это же юрлицо и свежая выписка из ЕГРП. Если участок был выделен на правах аренды, нужно обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи участка в собственность в дальнейшем. Необходимо убедиться, что земля предоставлена именно под те цели, которые сулят покупателю, поскольку, если на арендованной территории вместо скромной базы отдыха будет построен поселок на 40–50 жилых домов, рано или поздно не миновать гостей из службы судебных приставов.
Маленькие, но с межеванием
При выезде «на место» покупателю нередко показывают бумажную или электронную план-схему разделения земель и вбитые в землю колышки, которые ограничивают его владения. Этого явно недостаточно, потому что свидетельствует о том, что на участке не проведено межевание. А в отсутствие межевания покупатель приобретает не конкретный земельный участок, а лишь долю общей площади поселка. Координаты такого участка документально не закреплены, а потому, где именно расположены купленные квадратные метры земли, можно установить лишь приблизительно.
Крайне важно, чтобы приобретаемый участок был отделен от смежных. И верить продающей компании на слово, что межевание большого участка на маленькие проведено или проводится сейчас, не стоит. Впоследствии может выясниться, что участок, так красиво смотревшийся на картинке, изменил форму или «съехал» к какому-нибудь оврагу. Если размежевание действительно проведено, каждый участок должен пройти кадастровый учет, то есть иметь кадастровый номер.
Еще один покупательский риск — купиться на картинку. Для многих владельцев земельных активов коттеджное строительство — не основной вид деятельности, а потому поселок, выбранный покупателем, у них, возможно, первый. И лучше удостовериться, что «картины идеального мироустройства», которые рисует продавец, закреплены документально — в генплане. А также, что, кроме цветного его эскиза участка, есть подробно разработанный проект. В приложениях к генплану обязательно указывается не только расположение всех строящихся в поселке объектов, но и инженерные сети. Ведь будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т. д.
Хватит ли сил
Значительная часть проектов продаются на раннем этапе, что предполагает подключение коммуникаций в перспективе (иногда отдаленной). И очень важно еще до покупки понять, есть ли что подключать… Так, будет не лишним проверить, получил ли застройщик технические условия (так называемые ТУ) на запланированные мощности — электросети, газ, водоснабжение, телефонную связь. Причем ТУ должны быть не старше пяти лет.
Первичные документы по подключению электричества — это не только технические условия на электроснабжение, но и договор о технологическом присоединении к электрическим сетям, акт разграничения электрической мощности, а для строящихся домов — проект дома с проектом электроснабжения. Если в поселке планируется центральное водоснабжение, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение водоснабжения и сброс канализационных вод. Если же водоснабжение поселка будет осуществляться из скважины (идеальный вариант!), у застройщика должно быть разрешение на бурение скважины, паспорт БТИ на скважину и свидетельство о регистрации права собственности на скважину. Как правило, эти документы оформляются для коттеджного поселка централизованно.
Если продажи начались, а ТУ еще не получены, это повод серьезно задуматься о дальнейших отношениях с девелопером. Они могут оказаться непростыми. Ведь даже если застройщик проложил сети, а подключить их некуда, в доме нельзя жить: ни тепла, ни света. Невозможность получения техусловий на подведение электричества и газа — самый тяжелый случай, при этом девелопер часто начинает продажу земли до согласования и получения ТУ.
К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ не будут получены никогда, — скажем, в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать электросети. Чаще всего так случается с дачными участками без подряда. Они продаются очень дешево, но нередко это означает, что электроэнергию дачникам придется вырабатывать при помощи собственного генератора.
Имеет смысл хотя бы прикинуть, хватит ли застройщику площади, чтобы выполнить все данные обещания. Попросту говоря, нужно убедиться, что в проекте коттеджного поселка уже есть раздел «Сводный план сетей», а в нем запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает застройщик. В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. И, например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВА — по 5 кВА на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. Это можно предвидеть.
Специалисты не рекомендуют покупать землю вовсе без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки. Не исключено, что стоимость подведения коммуникаций впоследствии потребует от владельцев участков доплат, которые окажутся им не по карману. Случалось, девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали только 20%, — собранных средств на работы не хватало, и, пока девелопер ждал новых выплат, срок действия ТУ заканчивался. А решать проблемы сетей приходилось будущим жильцам поселка.
Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость»: «В идеале в коттеджном поселке на руках у продавца должны быть: кадастровый паспорт на земельный участок, правоустанавливающий документ на продаваемый земельный участок и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Право собственности регистрирует Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Документы, подтверждающие наличие на участке коммуникаций, не являются необходимыми для сделки. Но проверить их все-таки стоит. Это договор со сбытовой компанией (как правило, ЛенЭнергоСбытом) на обеспечение электричеством жилого дома либо поселка в целом с выделением общей мощности. Первичные документы по подключению электричества — технические условия на подключение электроснабжения и договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. По газоснабжению аналогичные документы. По водоснабжению, если оно центральное, должен быть договор с Водоканалом на обеспечение подачи воды и сброса канализационных стоков.
На рынке есть поселки, где предлагают индивидуальные дома и земельные участки оформленные в собственность и обеспеченные необходимой инженерией, оформленные документально. Однако в большом количестве выведены в продажу и проекты с общедолевой собственностью на землю, чаще всего это ДНП, предусматривающие оформление индивидуальной собственности на приобретателя после строительства дома. Стоимость коммуникаций в этом случае либо не входит в стоимость участка либо входит частично — чтобы сделать цену участка привлекательной. Это означает, что предстоящие расходы на подключение перекладываются на покупателя».
