— Максим, ГК «Кивеннапа» активно работает в Ассоциации «Загородная недвижимость». Какими вы видите задачи и перспективы АЗН?
— Ассоциация «Загородная недвижимость» сейчас обсуждает концепцию своего развития. В основу концепции положена идеология ответственности за качество конечного продукта, который представлен на рынке загородной недвижимости.
Идеологию, направление развития должны определять прежде всего те, кто производит этот конечный продукт.
Если говорить о производственной цепочке, то в создании конечного продукта — готового коттеджного поселка — участвуют строители, проектировщики, производители и поставщики стройматериалов, землевладельцы, страховщики.
Тем не менее локомотив развития рынка — девелопер. Тот, кто создает среду обитания в виде организованной коттеджной застройки. Земельная нарезка, которая в большом объеме предлагается на рынке, конечным продуктом не является.
Из этого следует одна из первоочередных задач профобъединения: принятие единой терминологии в сфере загородной недвижимости. Что можно, а что нельзя называть организованной коттеджной застройкой, коттеджным поселком.
Пример. Приходит покупатель, хочет приобрести участок. Спрашивает, есть ли электричество. Ему отвечают, что есть технические условия, показывают документ. Успокоенный покупатель оформляет сделку.
Но от получения технических условий подключения к электрическим (газовым или другим) энергосетям до того момента, когда в доме появится свет, пройдет много времени и будет множество событий. После получения предварительных техусловий застройщик загородного малоэтажного комплекса должен заключить с энергоснабжающей организацией договор о присоединении, выкупить мощности, утвердить проект присоединения, согласовать с Ленэнерго выбор трасс. На основании техусловий предсказать, а тем более гарантировать срок подключения — никто не может.
— Считаете ли вы возможным запретить выдавать подобные «виртуальные» предложения за коттеджные поселки?
— Нет, цели запретить нет. Но человек, покупающий участок в нарезке, должен понимать, что он приобретает. У него должна быть исходная информация для оценки: насколько объект соответствует его потребностям, когда он сможет начать строи-
тельство и сможет ли.
Одной из задач первостепенной важности для ассоциации я считаю просвещение покупателей. Для начала несколько ведущих компаний — участников профобъединения должны договориться о единой терминологии. И потом продвигать этот подход среди покупателей, учить их обращать внимание на самые важные вещи и делать правильные выводы.
Следующий этап работы АЗН — переформатирование конкурса профессионального признания.
— Вы говорите о конкурсе «Лучший коттеджный поселок Санкт-Петербурга и Ленинградской области»?
— Я убежден, что рынок должен оценивать конечный продукт, прошедший все этапы — покупку земли, проектирование, получение техусловий, строительство — и запущенный в эксплуатацию.
Сегодня конкурсы профессионалов на рынке загородной недвижимости в основном оценивают нереализованные концепции, которые могут быть действительно красивыми. Но на инвестиционном этапе очень часто возникает диссонанс, концепция меняется до неузнаваемости. Типичная ситуация: на продажу выставляется поселок, позиционируемый в самом дорогом классе, с большими участками и архитектурной концепцией именитого мастера. После продажи нескольких наделов и начала строительства на них продажи вдруг останавливаются. Девелопер нарезает участки поменьше и пытается продать их подешевле, — забыв о концепции. Поселок теряет в классе, а люди, купившие дорогую землю и начавшие строить дорогие дома, — вложенные деньги.
Заявили одно, деньги взяли за обещание, а на выходе — уж что получилось.
С помощью профобъединения мы могли бы предложить механизм гарантий покупателям. Ведущие игроки могут сформировать обычаи делового оборота, которые впоследствии станут стандартами профессиональной деятельности.
— Стандарт качества дома или коттеджного поселка?
— Я говорю о стандарте качества услуги. Он означает единую форму договоров с клиентами. Ведущие участники рынка, те, кто намерен работать в загородном домостроении долго и успешно, сообща смогут предложить своему покупателю гарантии. Гарантии, что он получит именно то, за что платит.
Возможно, это будет механизм страхования финансовых рисков или другая форма ответственности.
— Сколько на рынке компаний, готовых взять повышенные обязательства?
— Думаю, не более пяти. Эти компании, первыми взяв на себя ответственность за конечный продукт, смогут резко увеличить долю рынка. И тогда к стандарту присоединятся другие компании. Выиграет прежде всего покупатель.
Работа над механизмом гарантий будет организована в рамках Ассоциации «Загородная недвижимость». Кроме того, ассоциация сможет помочь своим участникам в совершенствовании модели развития бизнеса.
Еще одна составляющая качества услуги — предоставление покупателю дополнительных возможностей финансирования сделки, например, за счет ипотеки. Мы планируем наладить сотрудничество с банками, чтобы участники АЗН могли получить проектное финансирование, прямое кредитование, а наши покупатели — хорошие условия по кредитам.
— Видите ли вы возможность внедрения классификации коттеджных поселков по категориям «элит», «бизнес», «эконом», которая будет принята большинством участников рынка и понятна покупателям?
— Большинство критериев, по которым сегодня пытаются провести «водораздел» между классами, неприменимы, поскольку не абсолютны. Если критерий прописан хотя бы с одним но — это уже субъективизм. Например, география. Можно ли написать, что элитные объекты должны располагаться в Курортном районе, но при условии, что поблизости нет свалки? Или установить, что элитный дом должен быть не менее 300 кв. м? Не надо классифицировать загородную недвижимость по стоимости квадратного жилья или земли, по площади дома или участка.
Гораздо важнее изменить форму работы, внедрить стандарты цивилизованного рынка загородной недвижимости.
