Последние дни февраля — преддверие весны — время, когда в агентства недвижимости начинают обращаться первые заказчики «летней» аренды, желающие, как правило, снять дом на 5–6 месяцев. К майским праздникам спрос обычно идет на спад — счастливые арендаторы отбывают в обретенный домик отмечать первые теплые дни. Однако в последние годы большое количество домов так и не находили сезонных хозяев, и в первую очередь невостребованными оставались самые дешевые дачные дома и дорогие коттеджи в южном направлении.
Делайте ставки, господа!
Последние два года арендные ставки медленно ползли вниз, и эта тенденция, скорее всего, сохранится и будущим летом. По усредненным статистическим данным, аренда дач за это время подешевела примерно на 35%.
В первую очередь это коснулось элитного загородного жилья, образцом которого уже долгие годы считаются роскошные дома в Курортном районе. Загородные дома, которые раньше сдавались по цене 100 тыс. руб. за месяц, прошлым летом можно было арендовать за 75–80 тыс. А в этом году они упали в цене еще на 3–5 тыс. Это легко объяснимо: в высшей ценовой категории конкурировать приходится не только с предложением в Ленобласти, но и с домами в Финляндии и Европе, где вполне можно подыскать дом за 100–150 тыс. в месяц. В то же время круг потребителей, которые могут себе позволить вкладывать в аренду подобные суммы, не слишком широк. Наконец, в высшей ценовой категории к объектам предъявляются жесткие требования, которым многие коттеджи уже (в силу давности постройки) или еще (в силу ряда недоделок, например, на участке) не соответствуют. Дом должен быть площадью 250–300 кв. м, с 3–4 спальнями, на участке с продуманным ландшафтным дизайном, удобно расположенном относительно города — не больше 30–40 мин. езды от центра. Особенно высоко арендаторами ценятся дачи, оборудованные бассейном, с отдельной комнатой для няни и камином в гостиной. Большое влияние на время экспозиции дома оказывает расположение — в поселке или вне его — и наличие централизованной охраны.
Сектор загородной недвижимости, отнесенной к бизнес-классу, претерпел меньшие изменения. Это дачи, расположенные в 40–60 км от города. Спрос на подобную недвижимость сократился, но не слишком заметно — в результате цена аренды снизилась незначительно. Отличительной чертой бизнес-сектора является слабая зависимость базовой цены недвижимости от близости КАД. Большее влияние на формирование арендной ставки имеют размер дома и его планировка, качество ремонта и наличие мебели. Стоимость домов этого класса колеблется от 40 до 60 тыс. руб. в месяц.
В секторе же коттеджей экономкласса спад активности сохраняется на прежнем уровне. Большинство арендаторов предпочитают отдыхать в домах, аренда которых обходится от 20 до 30 тыс. руб. в месяц. К этому классу относятся коттеджи, удаленные от КАД больше чем на 50 км и обеспеченные минимальным набором коттеджных удобств. При этом минимальный набор предусматривает хорошее состояние водопровода и наличие канализации. Спрос на подобное жилье не падал даже в самый разгар кризиса, вряд ли он изменится этим летом. И арендная ставка в результате изменится незначительно. Домов экономкласса сдается в аренду на современном рынке не так много, гораздо больше предложений от собственников жилья класса «бизнес». Так что самые ликвидные дома, стоимость которых не превышает 25 тыс. руб., расхватываются арендаторами практически мгновенно — к маю найти их уже сложно.
Большинство клиентов, в каком бы классе они ни выбирали дом, отдают предпочтение северному направлению — Карельскому перешейку, Всеволожскому району, реже Кировскому, в непосредственной близости от Невы. Стоимость аренды домика в северных районах — 50–80 тыс. руб. в месяц в зависимости от класса. На юге дешевле — 25–40 тыс. руб. в месяц.
Объекты вне классификации
Но, пожалуй, больше всего просел за минувшие годы рынок самых дешевых объектов. Спрос на дачи, расположенные в садоводческих товариществах существенно сократился, даже несмотря на кризис. Деревянный дом на участке до 6 соток, без канализации, с удобствами во дворе, ветхим водопроводом или водообеспечением за счет колодца, существенно упал в цене: прошлым летом такой домик можно было арендовать всего за 8–10 тыс. руб. в месяц. Но и при таких смехотворных арендных ставках этот сектор не привлекал арендаторов. Сегодня уже с уверенностью можно сказать, что так будет и в этом сезоне, — у той группы населения, которая могла бы заинтересоваться подобным предложением, скорее всего, просто нет средств на длительную аренду. Прежде всего это касается дачных поселков, расположенных к востоку и югу от города, а северные пригороды вроде Горьковского или Белоострова в этом смысле пострадали меньше: и места более востребованы, и качество застройки выше.
Совсем выпали из сферы клиентских интересов дома в деревнях дальше 100 км от города. На интернет-форумах сегодня нередко можно встретить предложения бесплатно пожить в деревенском доме где-нибудь на стыке Псковской и Ленинградской областей — лишь бы жилье не пустовало. Желающих находится мало.
Вместе весело шагать
Однако риэлторы отмечают и новую тенденцию — вслед за популярной у городских арендаторов «совместной арендой», когда квартиру снимают в складчину, аналогичные заявки стали поступать и на загородную недвижимость. Объединение арендаторов позволяет увеличить бюджет аренды. Чаще всего такие заявки поступают от двух дружественных семей, которые намерены совместными усилиями обеспечить детям лето за городом.
Реже требуются варианты, рассчитанные на проживание нескольких молодых людей, желающих сэкономить на аренде жилья в городе. Действительно, дом дает бóльшую независимость участникам «дуэта» или «трио» — если удастся найти коттедж по разумной цене с хорошей планировкой. Кстати, и стоимость аренды может оказаться ниже, чем в случае городской квартиры. Скажем, где-нибудь под Гатчиной коттедж с тремя спальнями, гостиной, двумя санузлами можно найти за 35 тыс. руб. На троих получается около 12 тыс. в месяц...
«Совместная аренда», особенно летняя, вполне могла бы стать распространенным явлением. Но, как отмечают специалисты, поиск такого жилья потребует времени — в большинстве бюджетных коттеджей, доступных для аренды, максимум две спальни, что несколько ограничивает нанимателей. Да и собственники пока не спешат сдавать дом компаниям, беспокоясь за сохранность имущества.
Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»: «Многие наши клиенты ищут дорогие загородные дома, они готовы платить в месяц за аренду 200 тыс. руб. и больше. Но предложение в этом сегменте весьма ограниченно, а объекты, которые выставлены по такой цене, часто не соответствуют требованиям арендаторов. Наиболее востребованы дома площадью около 250 кв. м, с 3–4 спальнями. Особые требования клиенты предъвляют к охране, ландшафтному дизайну.
Стоит отметить, что большинство дорогих домов, продававшихся и не проданных, так и не вышли на рынок аренды. В основном это объекты с отделкой и хорошим ремонтом. И владельцы объектов, стоимость аренды которых могла бы составлять 100 тыс. руб. в месяц, тоже редко готовы сдавать их внаем».
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg: «По сравнению с тем же периодом прошлого года рынок аренды элитной загородной недвижимости стал заметно активнее. Цены на аренду загородных домов практически достигли докризисного уровня, но набор удобств, которые клиенты хотят получить, стал намного шире. В элитном сегменте ищут дом, не просто укомплектованный для комфортной жизни, а c дизайнерской отделкой и другими статусными элементами. На первый план выходит функциональность дома: просторная гостиная, кухня-столовая и 3–4 спальни.
Популярностью по-прежнему пользуется Курортное направление (Репино, Комарово, Зеленогорск). Клиентам, арендующим там коттеджи, необходима высокая транспортная доступность города. Если собственник хочет получать не менее 100–150 тыс. руб. в месяц, это должен быть безупречный объект, удовлетворяющий самым высоким требованиям. Пушкин и Павловск тоже весьма популярны в силу близости к мегаполису, но по сравнению с Курортным направлением срок экспозиции объектов в них больше».
Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН»: «Одним из основных требований стала развитая инфраструктура — городские жители стремятся к комфортному проживанию и за городом. Кроме того, сегодня клиенты ориентированы на близость водоема. А если речь идет о частных домовладениях, а не о коттеджных поселках, арендаторы не хотят жить в доме, расположенном на одном участке с хозяйским.
И во внутреннем обустройстве дома арендаторы стремятся к максимуму комфорта — большинство предпочитают спальни на первом этаже, а не на втором. Кроме того, в доме должна быть гостиная, желательно с камином, детская, а также комната для няни. Даже в относительно дешевых домах санузлы оборудуются внутри, а не на прилегающей территории».
Слово экспертам
Евгений Чернега, директор по маркетингу компании Parabola Group:
В последнее время часто приходится слышать, что спрос на загородную элитную недвижимость снижается. Если говорить точнее, то падает спрос на псевдоэлитные проекты, а качественные элитные проекты по-прежнему востребованы. Это подтверждает опыт продаж наших коттеджных поселков «Лукоморье» и «Изумрудный город» (предложение от 20 до 60 млн руб.). Однако покупатели действительно стали требовательнее, в частности, к стадии готовности как домов, так и поселка в целом. Покупатели элитной загородной недвижимости — это состоятельные и состоявшиеся люди, которые хотят жить в собственном доме, но с городским комфортом. Они готовы платить за качественные услуги, высокий уровень безопасности и продуманную инфраструктуру. Кстати, в «Изумрудном городе» мы решили пойти дальше в этом вопросе. Помимо традиционных услуг, скоро там появится собственный оздоровительный спа-комплекс со спортивным залом, бассейном, рестораном и магазином. На территории также запланированы большой красивый водоем с форелью, каскадный водопад, теннисный корт и автомойка. И все это в 15 мин. езды от города.
