Как это устроено
В Подмосковье практикуются три варианта управления поселком: либо этим занимается дочерняя компания застройщика, либо жители создают ТСЖ (ДНП) и сами выбирают компанию, которая будет ведать эксплуатацией, либо застройщик на стадии строительства заключает договор со сторонней управляющей компанией, которая специализируется на этом виде услуг.
Среди петербургских экспертов нет единства. Часть опрошенных специалистов (в основном девелоперы) считают, что именно компания-«дочка» способна обеспечить полный комплекс услуг, да и ответственность сосредоточена в одних руках. Нанятая же компания оправданна в тех поселках, которые строились давно (в середине — конце девяностых годов), и в которых единая система управления не предусматривалась. Риэлторы и управляющие, напротив, уверены, что для эксплуатации поселка должны привлекаться профессиональные компании, которые специализируются на данном виде услуг. Управляющая компания Data Dextra - оптимальное управление недвижимостью.
По факту же в Ленобласти на сегодняшний день подавляющее большинство ответственных за жизнеобеспечение поселков организаций — это дочерние или аффилированные компаниям-застройщикам структуры. Такая фирма необходима на этапе сдачи поселка. А поскольку согласно законодательству застройщик обязан по завершении строительства создать в поселке жизнеспособную систему управления, в договорах с покупателями всегда указывается, что будущий владелец должен заключить договор на обслуживание. Первоначальный договор на обслуживание заключается на год, а затем жители должны решить, будут ли они продолжать сотрудничать с управляющим.
Не менять коней на переправе
Чаще всего управление остается за застройщиком или его «дочкой». На общем собрании жителей поселка, которое обычно проводится раз в год, управляющая компания должна предоставить информацию о бухгалтерской отчетности и каждый житель может задать вопросы и выступить с предложениями. Например, о смене управления.
Но для смены управляющей компании надо зарегистрировать товарищество собственников жилья или дачное некоммерческое партнерство, а затем провести общее голосование и получить не менее 50% голосов «за». А чтобы самим решать проблемы с управлением, жителям необходимо хорошо познакомиться и научиться принимать совместные решения. Разумеется, собственникам не до этого при становлении коттеджного поселка, когда они заняты обустройством своих домов. Большинство поселков сейчас как раз проходят этот этап. Показывает практика, что требуется от двух до трех лет, для того чтобы владельцы загородных домов закончили отделку коттеджей и озеленение участков.
Но даже если недовольные жители, объединившись в товарищество собственников жилья или некоммерческое партнерство, захотят сменить управляющую компанию, выбрать нового управляющего не так просто. Пока на рынке не так много игроков, набивших руку в управлении коттеджными комплексами. Эксплуатацию загородной недвижимости сегодня никак нельзя назвать доходным бизнесом — хлопот управляющему она приносит гораздо больше, чем денег.
Чьи будете?
Есть и еще один камень преткновения в отношениях управляющих и жителей поселка, способный помешать смене власти, — принадлежность внутренних коммуникаций. Дело обычно упирается в то, кому же на самом деле принадлежат находящиеся на территории поселка коммуникации и как домовладельцам получить к ним доступ. Понятно, что сети в доме и на участке принадлежат непосредственно домовладельцу. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы, могут быть в собственности разных организаций.
Коммуникации могут оказаться в собственности застройщика. Так обычно и бывает, если они построены за его счет. Застройщик оставляет коммуникации в собственности, если планирует получать доход от их сдачи в аренду жителям поселка. Иногда он продает или передает все инженерные системы и дороги управляющей компании (как правило, аффилированной ему). В обоих случаях для жителей поселка существует опасность завышения тарифов на услуги, так как управляющая компания становится мелким монополистом на подведомственной территории. Домовладельцы становятся заложниками правообладателя коммунального хозяйства коттеджного поселка.
Лучше, если коммуникации переданы в муниципальную собственность (это оговаривается изначально в инвестконтракте). Так обычно бывает, когда коттеджный комплекс находится на территории сельского или городского поселения. В этом случае действуют нормы, применяемые профильными организациями при эксплуатации сетей в данном районе. Управляющая компания выступает лишь «надзирающим» и координирующим работу органом, своего рода управдомом, которого можно сменить при недовольстве жильцов качеством услуг.
Наконец, собственниками коммуникаций могут быть сами жильцы поселка — если все сети возводились за их счет. Особенно часто эта схема применяется в садоводствах, где еще при реализации домов организуется кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), которые и заключают договоры с подрядными организациями, подводящими коммуникации, оплачивают их услуги (на средства, собранные со всех членов ДНП) и в дальнейшем становятся собственником всех инженерных сетей, дорог и прочего. Как вариант оплаченные жителями коммуникации после окончания строительства могут быть переданы застройщиком ДНП. При таком раскладе коммуникации тоже становятся общедолевой собственностью. Однако коммуникации в собственности — палка о двух концах. За них приходится платить, прежде всего налоги. Тратиться на текущий ремонт, содержание, контроль состояния и пр. Без постоянного надзора не обойтись, так что управляющую компанию или «министра-администратора» все равно приходится нанимать. Ведь среди жителей обычно не находится специалиста-энтузиаста, готового взять на себя эти обязанности.
На вопрос, кому же должны принадлежать коммуникации в идеале, однозначного ответа нет. Девелоперы уверены, что будущим жителям поселка выгоднее всего, если сети принадлежат застройщику, занимающемуся управлением. Девелопер хорошо знаком с хозяйством, которое строил. Только он должен быть хорошо известен на рынке, с отличной репутацией — тогда вероятность обмана и завышенных платежей минимальна. А независимые специалисты советуют выбирать поселки, где все центральные коммуникации передаются в ведение дачного кооператива, — так удается сохранить контроль над стоимостью обслуживания инженерных сетей. Текущие же проблемы поможет решить наем грамотного председателя.
Слово экспертам
Николай Грановский, специалист по недвижимости АН «Невский альянс»:
Выбирая дом в коттеджном поселке, необходимо понять, кто и как будет заниматься управлением и обслуживанием инженерных сетей и коммунальным хозяйством. Оптимальный вариант — это управляющая компания от застройщика, имеющая детальное представление обо всех инженерных системах и наладившая связи с районной администрацией и подрядными организациями, хорошо зарекомендовавшими себя еще в период строительства. Второй вариант — ТСЖ, когда жители сами избирают правление и председателя. Бывает, что у ТСЖ уходит несколько лет (3–5), чтобы во всем разобраться и войти в нормальный режим работы». Удачный пример организации управления — коттеджный поселок «Петергоф Сити», где все вопросы были решены еще до начала продаж и заселения собственников домов.
