Текущее состояние рынка мы изучили, как всегда, на основе данных информационного обмена между ключевыми игроками (это около 40% общего числа компаний).Итоги мартовских продаж учитывают данные по 83 проектам загородной малоэтажной застройки.
Неожиданные рекорды
Как видно из статистики, по числу сделок в марте явных лидеров нет. Несколько выше показатели продаж таунхаусов, нежели соседних сегментов рынка. К примеру, снизились темпы продаж коттеджей: взяв курс на рост к февралю, в марте
немного недотянули до февральских показателей. Любопытно, что инженерно подготовленных участков в марте оказалось продано едва ли не на треть меньше, чем в феврале, хотя в зимние месяцы земли традиционно продается меньше. В сегменте «земля», или «нарезка» (т. е. наделы без коммуникаций), также есть пусть небольшая, но динамика. Весьма характерна сравнительная статистика марта-2012 и аналогичного периода прошлого года по земельной «нарезке»: если год назад продано 49 участков, то нынче только восемь. Если же проанализировать динамику продаж участков без инженерии в течение всего года до настоящего момента, можно легко заметить падение популярности этого товара у покупателей загородного рынка: после неожиданного всплеска активности продаж в октябре, сегмент вошел в крутое пике.
«В марте активность покупателей, оказалась ниже, чем в феврале, что весьма необычно. В частности, существенно сократилось количество сделок с участками без подряда. Сокращение спроса, правда, не коснулось таунхаусов. В марте был поставлен очередной рекорд: в рамках информационного обмена зафиксировано 40 сделок с загородной недвижимостью этого типа. Для сравнения: год назад в этом месяце было зафиксировано лишь 11 подобных сделок», — рассказывает Дмитрий Сперанский, координатор Коллегии профессиональных девелоперов.
По оценкам аналитиков, первый квартал 2012 года в принципе был активным (чего стоит динамика продаж тех же таунхаусов). Объяснение тому — передышка, которую взял рынок в 2010–2011 годах, когда много проектов были заморожены или приостановлены для смены концепций или попросту до лучших времен. Накануне активного сезона, который, как правило, начинается сразу после схода снега в лесах, есть все предпосылки к тому, что эта тенденция сохранится.
В других регионах также заметен рост интереса к элитному сегменту. Например, большой популярностью пользуются апартаменты в Геленджике.
«В настоящее время загородный рынок характеризуется наличием большого количества мелких игроков, которые приступают к строительству и открывают продажи довольно стихийно, — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость». — На сегодняшний день примерно 80% проектов, выходящих на рынок, никак не анонсируются, и рынок узнает о них уже по факту начала реализации. Однако структура спроса и предложения позволяет прогнозировать появление новых проектов, предлагающих в основном земельные участки или участки с недорогим подрядом».
Ходовой товар
Чем ближе весна, тем дороже средняя стоимость сделки: если в январе инженерно подготовленная земля покупалась в среднем по 113 тыс. руб. за сотку, то в марте фиксировались «средние сделки» уже по 184 тыс. руб. за сотку. И это примерно соответствует показателям годовалой давности. Однако если в 2011 году от февраля к марту средняя цена приобретаемой сотки падала, то в 2012-м она серьезно растет. В сегменте «нарезки» динамика средней стоимости сделки с начала года скорее отрицательная.
Интересно сравнить среднюю стоимость договоров по результату заключенных сделок. В марте нынешнего года, несмотря на нехарактерное снижении активности, средняя цена договора почти равнялась августовской 2011-го года и даже сентябрьской 2010-го и составила 3 млн 15 тыс. руб. Если сравнивать в рамках одного и того же сезона, то март прошлого года дал значительную осадку, показав среднюю выручку по договору 2,57 млн руб. И в то же время до марта 2010-го года, когда покупатель сметал все, что выставлялось на продажу, нынешнему сезону далеко: средняя стоимость договора ровно два года назад составляла 4,25 млн руб., и это был один из самых высоких показателей за все послекризисное время.
Традиционно наиболее востребованные покупателем параметры покупки не меняются. Район, средний размер участка или площадь дома, а также тип постройки — константы.
«Закономерно, что наибольшим спросом пользуются недорогие дома и участки, — рассуждает Ольга Трошева. — Большинство проходящих сделок на сумму до 5 млн руб., свыше 6–7 млн руб. — единичные. Безусловно, наиболее востребованы участки. Если же говорить о домах, то в коттеджном сегменте популярны объекты около 100 кв. м стоимостью примерно 4 млн руб. Предпочтительные параметры таунхаусов — площадь приблизительно 60 кв. м и стоимость около 3 млн руб. Не «залеживаются» и самые экономичные варианты — стоимостью до 2 млн руб.».
Ярко выраженных географических предпочтений нет, покупатели выбирают привычное для них направление. Наиболее комфортная зона — 30–40 км от Петербурга. Но никто не станет спорить с тем, что бессменным лидером остается Всеволожский район, а в последнее время все популярнее становится Ломоносовский. Интерес в обоих направлениях сводится к недорогим таунхаусам, предпочтительно с возможностью ипотеки.
Многие девелоперы отмечают, что спрос пока остается на уровне осени 2011 года. Самый ходовой товар — участки 10–15 соток с инженерной подготовкой, а востребованная площадь дома невелика: чаще не более 120 кв. м, редко до 160 кв. м.
Земля без обязательного подряда будет востребована и впредь. Причем покупка не для строительства, а в целях инвестирования — по-прежнему актуальный мотив.
Этой весной прогнозируют рост числа «подснежников» — поселков, замороженных в кризис и вновь открывших продажи. Однако обольщаться не стоит. Прошли те времена, когда покупатель брал все что угодно, лишь бы дешево. Сегодня, помимо доступности жилья, оценивается инфраструктура и четкость перспектив завершения проекта.
Как и год назад, участники рынка с той и другой стороны ждут от банков большей лояльности и пытаются найти доступные ипотечные предложения. Но пока за редким исключением это мечты.
Дорогие покупки
На фоне некоторого охлаждения к поселкам, позиционирующимся как дорогие и элитные, набирает популярность сегмент коттеджей экономкласса. Чтобы зацепить покупателя в более дорогом сегменте, просто грамотно выстроенной PR-кампании уже недостаточно. Покупатель теперь не готов переплачивать «за мечту». Потому, говоря о продажах в этом сегменте, применительно к сделкам эксперты рынка все чаще оперируют понятиями «единичность» и «штучность».
«Очень важно предложить покупателю четкую перспективу, понимание того, когда поселок будет построен и, с учетом реальной динамики продаж, заселен, — объясняет Марина Агеева руководитель службы маркетинга и рекламы УК «ПулЭкспресс». — Огромные масштабы новых поселков (более 100 и даже 200 домов) могут затруднять продажи. Ключевым остается принцип удачного расположения: проекты с хорошей локацией продаются на любой стадии строительства. Однако это не отменяет важности соотношения «цена — качество». Сейчас никто не станет переплачивать за иллюзию».
«Понятие «хорошо продаваемый» для элитного сегмента — это 5–6 домов в год в докризисный период и 3–4 дома сейчас. Для бизнес-поселков хорошим показателем сегодня можно было бы считать 30–40 объектов в год, однако в большинстве случаев продажи скромнее. Пока ежегодно продается около десяти объектов, что для поселков на 150–200 домовладений и больше может грозить 15–20 годами реализации проекта. Но бывают и исключения, конечно».
Слово экспертам
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые территории»:
По данным нашего аналитического отдела, за I кв. открыли продажи 20 коттеджных поселков. Заявлено, конечно, было почти вдвое больше, однако реально подписать договор купли-продажи сейчас можно только в этих проектах. В кризисные годы, когда спрос непредсказуем, а риски высоки, на рынке появляется все меньше концептуальных поселков. Вот и в этом году поя-
вились всего два таких проекта — «Кивеннапа-юг» и «Три короны». В проекте «Три короны» девелопер потратил много сил на разработку концепции: тут вам и инфраструктурные объекты, и кварталы с собственным двориком и выходом в лес, и пр. При этом девелоперы, подстраховываясь, стали предлагать в проектах несколько типов объектов: коттеджи, таунхаусы, дуплексы, участки без подряда. Как правило, для разных объектов предусмотрен разный ценовой диапазон. Это говорит лишь о том, что компании не знают спроса, не знают, кто их потенциальный покупатель.
