В 2011 году в объеме предложения примерно 65%, по экспертным оценкам УК «ПулЭкспресс», составили проекты, в которых предлагались участки без подряда. В первом квартале 2012 года землю предлагают восемь из десяти новых проектов. В целом доля участков без подряда в продажах вот уже около трех лет составляет 75–80%. Тому есть логичные объяснения.
«Земля без подряда на рынке по-прежнему в фаворе, поскольку, во-первых, пользуется наибольшим спросом покупателей, а во-вторых, является для девелоперов наиболее «удобным» продуктом, — говорит Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — В руках лендлордов осталось еще очень много крупных земельных участков, которые они пока не могут реализовать целиком, так как спрос на них и цены так и не восстановились. Поэтому и в перспективе именно такие владельцы земли будут наполнять рынок проектами с продажей земельных участков разного качества. Среди участков без инженерной подготовки будут преобладать предложения по цене менее 1 млн руб., с инженерной подготовкой — от 1,5 млн руб. (средняя стоимость 2,5 млн руб.)».
Появление на рынке огромного количества участков без подряда не могло быть не подогрето спросом на этот вид товара. По данным «Петербургской недвижимости», в прошлом году, в первом полугодии, доля участков в общем объеме предложений составляла 70–75%, сейчас она уже близка к 80%. Причем в 2011 году сохранилась тенденция выхода на рынок поселков с предложением участков (с подрядом/без подряда) — более 85% новых коттеджных поселков. Что же касается новых проектов текущего года, то в предложениях, вышедших на рынок в первом квартале 2012 года, доля участков составляет уже более 90%! По итогам первого квартала 2012 года (по данным «Петербургской недвижимости»), в коттеджных поселках (не считая формат таунхаусов) реализовано более 950 объектов, и около 80% продаж пришлось на участки без подряда. «В прошлом году ситуация была примерно такой же: наибольшим спросом пользовались участки без подряда — более 70% объема продаж. Коттеджи и участки с подрядом привлекли покупателей в классах «эконом» и «средний», — говорит Ольга Трошева.
Об этой же тенденции говорит и Марина Агеева, руководитель службы маркетинга и рекламы УК «ПулЭкспресс»: «В 2011 году на рынок вышло более 100 проектов, из них около 40 в первом полугодии. Подавляющее большинство проектов относится к сегменту экономкласса, в том числе «суперэконом» с ценой земельного участка 15–25 тыс. руб. за сотку. В то же время открылись продажи в «Морских террасах», на берегу Финского залива (25 км за Зеленогорск), где средняя стоимость сотки в сосновом лесу составила 550 тыс. руб. Заявленные в первой половине 2011 года крупные проекты с домами («Особый статус», «Юкковское», «Небо») относятся к ценовой категории «бизнес», средняя стоимость домовладения 15 млн руб. В начале 2012 года в продажу, по нашим подсчетам, вышли 15 проектов. Из них только один с готовыми домами (HONKA NOVA) и два предусматривающие застройку таунхаусами стоимостью от 1,5 млн руб. Остальные проекты предлагают участки под самостоятельную застройку, причем половина из них по цене, как в сегменте «жесткий эконом», — 25 тыс. руб. за сотку».
Качество выведенных на рынок предложений охарактеризовать однозначно сложно: оно разное, — а уровень цен, заявленный в рекламе, не всегда соответствует стоимости покупки. Недорогое предложение на деле вполне может оказаться участком не просто без коммуникаций, но и без возможности к ним подключиться.
Однако и число проработанных, с внятными концепциями проектов в 2012 году растет. «Серьезных проектов с интересными концепциями и строительством коттеджей стало больше: нам известен ряд таких предложений, так как мы разрабатывали подобные концепции, — говорит Ольга Трошева. — Однако проектов, которые действительно могут именоваться коттеджными поселками, по сравнению с «поселками», где реализуются только участки, весьма немного». Как правило, речь идет о проектах более высоких ценовых категорий, в том числе о единичных поселках элитного сегмента.
Географические лидеры
В рыночной географии также произошли существенные изменения. В 2011 году впервые в лидеры вышел район, прежде не представлявший хоть сколько-нибудь значимую для статистики долю рынка: Ломоносовский. По числу новых поселков он практически вытеснил Приозерский. Серьезно выросла доля Гатчинского района. Но бессменным лидером по числу объектов — участков и домовладений — пока остается Всеволожский район. В 2012 году четыре новых проекта появились в Кировском районе, который прежде практически не был представлен на первичном рынке загородной недвижимости.
«Примерно две трети предложений локализовано в ближнем радиусе, то есть в пределах 20–40 км от Петербурга, — говорит Марина Агеева. — Продажи в большинстве дачных проектов, удаленных от города на 60–80 км и больше, идут медленно, по 1–3 участка в месяц. Хорошая локация — по-прежнему главный фактор успеха проекта. В связи с тем, что сегодня спрос примерно на 65% ориентирован на проекты для условно постоянного проживания, ключевым преимуществом можно считать транспортную доступность. Конечно, ликвидность объекта повышается, если он обладает привлекательными видовыми характеристиками, расположен рядом с местами отдыха и развлечений. Особенно удачным проектом можно считать комплекс «Охтинский парк». Участки ИЖС со всеми коммуникациями, включая магистральный газ и воду, расположены в сосновом лесу всего в 6 км от города. До поселка можно доехать через любую из трех развязок по КАД. Все это в сочетании с развитой инфраструктурой создает преимущества, позволяющие продавать в месяц в среднем десять участков стоимостью 5–6 млн руб. каждый».
По данным «Петербургской недвижимости», в 2011 году на Всеволожский район пришелся 31% всего объема предложения и 34% объема нового предложения. Ломоносовский район на втором месте — 14% поселков в продаже и 19% новых коттеджных поселков. Южное направление показывает стабильность прибавки новых проектов в реализации, в том числе за счет Тосненского и Лужского районов. В Тосненском районе благодаря старту семи поселков в 2011 году рост числа проектов составил 75%.
Лидерство по новым поселкам принадлежит не Приозерскому или Всеволожскому, как это было в прежние годы, а Ломоносовскому району — очевидно, потому, что его транспортная доступность в последние годы заметно повысилась. В первом квартале 2012 года появилось восемь новых проектов (в семи поселках реализуются участки).
Для покупателя наибольшую ценность с географической точки зрения представляет не столько район, сколько узкая локация: близость к водоему, живописный лес, хороший вид. По-прежнему более половины проектов расположены вблизи водоема либо неподалеку. Самые «густонаселенные» акватории: Финский залив и Ладожское озеро, Коркинские, Ждановские, Правдинское и Суходольское озера, система рек и озер Вуокса, а также реки Сестра, Охта и Оредеж.
«Безусловно, наличие водоема важно прежде всего для сезонного, дачного проживания. Например, ДНП «Новое Сорочкино» (вышло на рынок в марте 2012 года), рассчитанное на сезонное проживание, расположено рядом с рекой Ящера в Лужском районе. Поселок «Малые озерки», который вышел на рынок зимой, обосновался на северном побережье Финского залива. «Кавголовское озеро», что на берегу одноименного озера, тоже появился на рынке зимой, — рассказывает Ольга Трошева. — На продажи в зоне сезонного (дачного) проживания в I кв. 2012 года приходится 36% объема объектов, и это в основном участки без подряда — 86,5% объектов, реализованных в этой зоне».
Дорогой сегмент
В продажах поселков класса «бизнес» и «премиум», помимо локации, большую роль играют качественные характеристики проекта: число домов, инфраструктура. «В бизнес-классе в прошлом году на рынок вышло всего шесть проектов. Требование покупателей премиум-сегмента — до 30 домовладений в поселке и однородность окружающей социальной среды, в бизнес-классе — до 40–50 домов. При этом в общем объеме предложения таких поселков, опять-таки, очень мало», — говорит Ольга Трошева.
В целом на рынке проекты по-прежнему тяготеют к масштабности: 200, 300 и более участков в поселке уже никого не удивляют, как констатирует Марина Агеева. Однако остается вопрос скорости их реализации и строительства инженерной инфраструктуры. «Камерные» проекты (10–30 объектов) тоже выходят на рынок, причем как в сегменте «элит», так и «эконом». В 2012 году в Курортном районе начались продажи в премиум-проектах «Зеленые горки», HONKA NOVA. Но с 77 до 19 домов сократился элитный поселок «Уварово». В то же время в удаленных от города Кингисеппском и Лужском районах появляются и «эконом»-поселки на 20–30 наделов», — говорит Ольга Трошева.
Все меньше проектов так называемого клубного формата. Учитывая, что более 90% проектов, представленных на рынке в первом квартале, это участки без домов, об эксклюзивности или клубности говорить не приходится. «Вообще пополнение элитного и бизнес-сегмента практически приостановилось, — замечает Ольга Трошева. — В премиум-классе во многих проектах объекты не продаются полгода и дольше; девелоперы вынуждены использовать разные инструменты: снижение стоимости объекта за счет уменьшения площади дома и участка, переход на более эффективную технологию строительства и т. д. Сделки совершаются в основном до 5 млн руб., гораздо реже в диапазоне 6–8 млн. Продажи элитных коттеджей стоимостью от 20 млн руб. единичны».
Элитный сегмент всегда стоял особняком. За последние годы появились единицы новых дорогих поселков. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, на рынок загородной элитной недвижимости в I кв. 2012 года вышел один новый коттеджный поселок в Курортном районе, что увеличило объем предложения в этом сегменте до 130 домов. Однако в ближайшем будущем, по мнению эксперта, ожидается расширение предложения в связи с открытием продаж в новых проектах.
По данным Knight Frank St. Petersburg, покупательская активность с начала года сохранилась на уровне IV кв. 2011 года. Число сделок в высшем ценовом сегменте в I кв. 2012 года (пять домов) превышает показатель аналогичного периода 2011 года. Цены менялись в разной степени в большинстве объектов. Рост средней стоимости домовладения составил 12,6%. Наиболее популярны дома от 300 до 450 кв. м в Выборгском и Курортном районах, в готовых для проживания поселках. И все-таки спрос в дорогом сегменте начал восстанавливаться. Однако время экспозиции, по данным Knight Frank St. Petersburg, все еще прежнее: около половины реализуемых на рынке проектов продаются уже более пяти лет, а средний темп продаж одного домовладения в элитных коттеджных поселках не превышает шесть месяцев.
Тем не менее это не останавливает рост цен на дорогие домовладения. В I кв. 2012 года минимальный прирост средней стоимости в поселке составил 4,5%. Наиболее значительное подорожание отмечено в проектах, находящихся на заключительных этапах строительства. В частности, компания PetroStyle объявила о повышении цен на 19% и более в зависимости от конкретного владения в поселке «Медовое». По данным Knight Frank St. Petersburg в среднем по рынку цена выросла на 12,6% и составила около 1,9 млн дол. за дом с участком в элитном загородном комплексе.
Примечание
Евгений Чернега, директор по маркетингу компании Parabola Group:
Укрепление спроса на участки без подряда логично. Для покупателя такие объекты выгодны возможностью оптимизировать затраты на строительство, для девелопера — шансом снизить инвестиционные риски, сфокусировавшись на развитии территории и подготовке качественной инфраструктуры. По нашим исследованиям, покупателей, помимо коммуникаций, интересует экологическая обстановка, близость к лесу и водоему. В этом плане недооценен Ломоносовский район, но девелоперская активность позволяет прогнозировать рост спроса. Мы его уже ощущаем по звонкам и сделкам в экопоселке «Хутор близ Извары». Стабилен интерес к Приозерскому направлению, где удаленность от города является преимуществом, учитывая богатство природы и развитую систему рек и озер. В этом году открыты продажи в поселке «Озеро Отрадное». В ближайшее время здесь появится яхт-клуб в виде корабля с панорамным рестораном, фитнес-клубом и бассейном. Флагманом продаж для нас остается Всеволожский район (с поселками «Лукоморье», «Янтарный бор» и «Изумrood»).
Примечание
Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское»:
При выводе на рынок комплекса «Юкковское» мы сформировали предложения для разных категорий покупателей. В первой очереди предлагаются готовые дома с коммуникациями и участки с подрядом. В третьей очереди — участки под самостоятельную застройку, но с архитектурными ограничениями. Обособленность территории третьей очереди исключает неу-
добства при заселении остальных. Имея набор актуальных предложений в рамках одного комплекса, мы можем привести свою статистику. Готовые домовладения и участки с подрядом на строительство дома реализуются значительно успешнее, чем земельные участки для свободной застройки, доля продаж которых по проекту «Юкковского» составляет едва ли 10%. На выбор покупателей также влияет опыт компании-застройщика, готовность коммуникаций, близость к городу, продуманная инфраструктура. Все эти факторы способствуют реализации «Юкковского», несмотря на относительно высокую стоимость.
Примечание
Александр Беляев, управляющий партнер компании Engel & VÖlkers:
Весной этого года наконец, после кризисного затишья на рынке элитной загородной недвижимости, появились новые проекты коттеджных поселков. Хотелось бы отметить наиболее интересные и яркие, расположенные в Курортном районе.
На завершающей стадии реализации находится проект «Сестрорецкие дачи», расположенный в самом сердце курортной зоны Сестрорецка, — коттеджный поселок на 14 домовладений различной планировки, площадью от 206 до 478 кв. м, выполненный в стародачном стиле, характерном для здешних мест. На территории поселка построен спа-комплекс с 25-метровым бассейном и подземный паркинг с кладовыми.
Также в начале лета появился новый проект от компании Honka в поселке Солнечное — HONKA NOVA Concept Residence, рассчитанный на 52 загородные резиденции от 345 до 467 кв. м; доминантой проекта является собственный парк площадью 1,5 га.
Кроме того, в середине лета начнутся продажи еще одного проекта, строительство которого практически завершено: на первой линии Финского залива в поселке Репино 14 домов с лучшими видами на побережье и собственными выходами на песчаный пляж.
Во Всеволожском районе продолжается реализация уникального по качеству строительства проекта от компании «Династия» — жилого парка «Уварово» на 19 домовладений, с собственной лесопарковой зоной 12 га, спа-комплексом и другой немаловажной инфраструктурой (детский сад, сервисные и бытовые службы). Старт официальных продаж также намечен в середине лета.
В целом рынок элитной загородной недвижимости не спеша возвращается к докризисным объемам реализации, но по некоторым позициям отмечается дефицит.
