К поселкам, которые взяли в плотное кольцо дворцовые пригороды Петербурга, однозначного отношения нет. Эту зону нельзя абсолютно и безусловно отнести к элите: здесь в достатке представлен экономкласс и обычные многоквартирные дома. Но не считаться с высоким статусом этой локации и стоимостью земли невозможно.
Из всего многообразия проектов вблизи дворцово-парковых ансамблей можно выделить несколько, относящихся к элитному или бизнес-сегменту: «Царскосельский» («Архитектурная мастерская Цехомского В. В.»), («Петергофская мыза» («47 Трест»), «Онегин Парк» (ИФК «БСПБ»), «Бельведер» (СК «Партнер») и «Бельведер-2» («Регион Девелопмент»), «Петергоф-сити» и «Низино» («Петроземпроект»).
Дорогой дом в городе
«В основном в непосредственной близости от дворцовых пригородов строятся коттеджные поселки классов «бизнес» и «элита», хотя встречаются и более доступные варианты. Позиционирование проекта зависит от совокупности факторов: близости к Петербургу (условно говоря, Пушкин и Петродворец в два раза ближе, чем Гатчина и Ломоносов), административной принадлежности, статуса земли, непосредственного окружения и т. д. Хотя соседство с историческими достопримечательностями и замечательными парками южных пригородов, безусловно, повышает статус любого жилья», — говорит Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Прямо в Пушкине, на ул. Школьной, строится «Царскосельский» — комплекс из 14 кирпичных коттеджей (8 отдельностоящих домов и 6 домовладений, объединенных в дуплексы). Рядом, в пешей доступности, Екатерининский дворцово-парковый ансамбль и Александровский дворец. Домовладения построены на земле для ИЖС и продаются сразу в собственность. Коттеджи (121 и 143 кв. м) подключены к городским системам водоснабжения и канализации, центральному газопроводу, электричество — 15 кВт на домовладение. Стоимость коттеджей от 10 до 14 млн руб.
Проект «Петергофская мыза» от «47 Треста» включает всего семь домов, кирпичных и двухэтажных, с участками земли. Они расположены в Старом Петергофе, на пересечении улиц Чичеринской и Ботанической. Каждый дом имеет замкнутую форму и внутреннюю территорию с зелеными насаждениями, что обуславливает исключительную обособленность домовладения. Дома в едином архитектурном стиле, разной площади (от 365,38 до 526,89 кв. м). Цены, по данным открытых источников, от 27 млн руб.
Господа придворные
Дворцово-парковый фактор использует проект «Онегин Парк», приблизившийся к Павловскому парку со стороны Тосненского района. Этот статусный поселок расположен всего в 400 м от парка. В нем есть и собственный парк 5,9 га и искусственное озеро более 3 га. Общая площадь застройки 62,5 га. В основе проекта стиль ар деко и органическая архитектура Фрэнка Ллойда Райта, стеновой материал — в основном газобетон и кирпич. Всего в поселке 272 домовладения, площади наделов от 12 соток, не исключается возможность объединения участков.
В этой же части Ленобласти «Мариинская усадьба», открывшая продажи во второй очереди в этом году. Цены же в обоих упомянутых проектах высокие: от 10 до 20 млн руб. за домовладение.
В честь одного из любимых петергофских дворцов назван проект «Бельведер», расположенный немного южнее Петергофа, но уже в Ломоносовском районе. Здесь продаются земельные участки от 12,3 до 15 соток, застраиваемые коттеджами и таунхаусами «в традиционном для Англии георгианском стиле». Цена на таунхаусы — от 6 млн руб., на коттеджи — от 16 млн. К продаже предлагались как участки без подряда (последний, 12,6 сотки, выставлялся по цене около 5 млн руб.), так и коттеджи с готовыми интерьерными решениями и даже с мебелью. Сам же поселок стал кварталом, входящим в единый генплан Низинского сельского поселения. До Петергофа и КАД отсюда 4 и 1,2 км соответственно. Всего в проекте запланировано 24 участка под коттеджи и два под таунхаусы.
«Петергоф Сити» виден уже с КАД. В 2012 году стартовала вторая очередь, а первая сдана. Всего запланирован 351 дом бизнес-класса, с поэтапной сдачей до 2014 года. Жилье разное — и таунхаусы, и коттеджи, в том числе весьма дорогие (15–19 млн руб.).
В отблеске позолоты
«Поводом для высоких цен в этих зонах является главным образом высокая стоимость земли, — говорит Ольга Трошева. — Покупателей, желающих жить в таких местах, помимо дворцов, остро интересуют вопросы транспортной доступности, инженерии. Поэтому большинство инвесторов стараются как минимум провести инженерную подготовку участков, максимум — реализовать проект полностью.
Интересные и дорогие локации, конечно, есть, но обычно они очень небольшой площади — 1–5 га — и на массовом рынке не появляются, более скептично настроена Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс». Для некоторых собственников земли важен «бренд места». И поводом для высоких цен в проектах «вблизи» дворцовых пригородов можно считать, во-первых, высокую входную цену при покупке оптового участка в 2007–2008 годах, а во-вторых, субъективную оценку престижности места владельцем проекта, не всегда учитывающую транспортную доступность, наличие коммуникаций и эклектичный социальный состав жителей примыкающей застройки.
Близость дворцов можно интересно обыграть в рекламе проекта, использовать как маркетинговый ход, но она мало влияет на качество проживания на соседних территориях. Разве что туристические автобусы сезонно будут осложнять транспортную обстановку на дорогах. В то же время некоторые владельцы проектов пытаются за счет мировых достопримечательностей серьезно повысить стоимость объектов. Но к росту продаж это не приводит.
Магия имени
По мнению Марины Агеевой, большая часть предложения на «околодворцовых» территориях — это либо ничем не выдающиеся поля, либо участки, граничащие со старой советской жилой застройкой.
Например, для Ломоносовского района фактор статусного соседства имеет третьестепенное значение — после транспортной доступности и сегодняшней невысокой плотности застройки. Среди поселков Ломоносовского района есть разные: по классу, концепции, а кроме того, по ориентации на перманентное проживание.
К примеру, поселок экономкласса «Елагино»: территория 34 га поделена на 247 участков по 8–25 соток, реализуемых без обязательного подряда. Стоимость одной сотки земли от 70 тыс. руб. Минимальная стоимость участка 8 соток с коммуникациями — 1,01 млн руб.
Козыряет соседством с достопримечательностями «Новое Сойкино», расположенное к тому же близко к КАД (поселок внутри кольцевой автодороги и в нескольких минутах от залива и парков Петергофа). Всего планируется 140 домов из газобетона (площадь 130–300 кв. м) с участками от 10 соток стоимостью от 5,2 млн руб.
В Пушкинском районе тоже немало поселков с привязкой к статусному соседству. Коттеджный поселок «Павловский» с индивидуальными домовладениями и таунхаусами всего в 7 мин. езды от Павловска. Здесь 75 участков с домами и без, но продается лишь часть домовладений (за таунхаус просят около 4 млн руб.), ибо другая часть идет в обеспечение жильем сотрудников компании-застройщика. Малоэтажный жилой комплекс с похожим названием «Павловское» расположен в 300 м от Павловского парка, на 9,5 га. Участки предлагаются от 3 млн руб., всего 64 надела, можно с домами из клееного бруса или каркас-панели. Поселок сдан.
«В целом в южном направлении, между Пушкином, Гатчиной и Петродворцом много коттеджных поселков с довольно демократичными ценами, — полагает Елена Шишулина. — Например, в «Золотых ключах», которые «СТАРТ Девелопмент» строит в Тайцах, рядом с Демидовской усадьбой: здесь цена на таунхаусы начинается от 2,6 млн руб., а коттедж можно приобрести за 4,2–4,6 млн руб.
«Соседство с дворцами, бесспорно, является для покупателей плюсом. Другое дело, что предложений, которые в полной мере отвечали бы этому определению, практически нет, — рассуждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Большинство поселков, заявленных в рекламе по такому принципу, соседствуют с дворцами весьма условно, поскольку находятся даже не в Петергофе или Павловске, а в Тосненском и Ломоносовском районах. Тем не менее и относительная близость к дворцово-парковым зонам является для потребителей хорошим критерием, хотя и не единственным. Помимо «привилегированного» соседства, большое, а может, и бόльшее, значение имеют коммуникации, транспортная и социальная инфраструктура, качество самих объектов. Поэтому, например, спрос на коттеджи в Низине, вырос скорее благодаря вводу новой очереди КАД, а не близости дворцов».
Активно застраиваются рядом с Петергофом, кроме Низина, окрестности Пушкина. По данным Марины Агеевой, в резерве под многоквартирное строительство здесь более тысячи гектаров. Например, между Пушкином и Гатчиной компания «СТАРТ Девелопмент» располагает большим земельным массивом и реализует два долгосрочных жилых проекта — «Большой Пушкин» и город-спутник «Южный».
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс»: «В дворцовых пригородах и рядом с ними строятся поселки и в ценовом сегменте «бизнес», где стоимость домовладений 8–15 млн руб., а земли — около 200 тыс. руб. за сотку, и в сегменте «эконом», где стоимость сотки 50–80 тыс. руб.
Совсем уж «жесткий эконом» по 15–20 тыс. руб. за сотку без коммуникаций продается все-таки на некотором удалении (10–30 км) от дворцово-парковых ансамблей, в полях, преимущественно Ломоносовского района.
В настоящее время только в радиусе 5 км от Пушкина в стадии проектирования реализуется еще как минимум пять многоэтажных проектов, а общая площадь территорий, выкупленных под жилищную среднеэтажную застройку в этой локации, более тысячи гектаров. Приблизительное расчетное число потенциальных новых жителей — около 200 тыс. человек.
В первую очередь следует учитывать близость к городу и доступность социальной инфраструктуры, что предполагает постоянное проживание. С учетом большого объема оптовых земель, приобретенных под жилищное строительство, можно предположить реализацию проектов, преимущественно в эконом- или нижнем бизнес-сегменте. На дорогое жилье в таком объеме не найдется достаточно покупателей.
Оптимальным кажется формат среднеэтажной (3–5–7 этажей) застройки эконом- и бизнес-класса с небольшими вкраплениями индивидуальной малоэтажной застройки (более дорогой сегмент). Напомню, что в Петербурге действует генплан и функциональное зонирование территорий, согласно которым и должна вестись застройка».
Слово экспертам
Татьяна Цехомская, главный архитектор ООО «Архитектурная мастерская Цехомского В. В.»:
Принято считать, что цена недвижимости — это три «l»: location, location, location. То есть место, место, место. Но комфортных для постоянного проживания мест вокруг нашего мегаполиса остается все меньше, и тем более высоко ценятся жилые комплексы в знаковых пригородах Петербурга. Расположенные рядом исторические объекты и замечательные садово-парковые ансамбли,
разумеется, существенно повышают привлекательность жилья. Кроме того, для таких районов характерны и хорошая транспортная доступность, и сеть коммуникаций, и развитая социальная инфраструктура. Например, наш коттеджный комплекс «Царскосельский» расположен недалеко от Екатерининского дворцово-паркового ансамбля, в центре города Пушкин, здесь загородная атмосфера сочетается с городской инфраструктурой. Буквально в двух шагах магазины, автосервисы, учреждения соцкультбыта
и т. д. Поэтому мы можем сказать, что в этом комплексе воплощена мечта о «собственном доме в городе». До Петербурга можно добраться за 15 минут, а это обеспечивает возможность ежедневно ездить на работу в город. Так же быстро можно доехать и до аэропорта Пулково.
Слово экспертам
Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж «Онегин Парк»:
Расположение загородного домовладения рядом с историческими местами, конечно, обеспечивает ряд преимуществ: статусность локации, инфраструктуру близлежащих пригородов, соседство с парками. К примеру, поселок «Онегин Парк» находится в 400 м от одного из крупнейших (600 га) дворцово-парковых ансамблей Европы — Павловского парка. Обладатели домовладений смогут прогуливаться вдоль тенистых аллей, устраивать заезды на велосипедах, кататься на лодках, а в зимнее время — встать на лыжню или скатиться со склонов на «ватрушке». Однако в настоящий момент такой фактор, как близость к дворцам, не является определяющим для принятия решения покупателем. На первом плане всегда будут вопросы, связанные с наличием условий комфортного проживания: обеспеченность инженерными коммуникациями (водоснабжения, газоснабжения, электричества и канализации), эксплуатация коттеджного поселка, зоны отдыха, детские площадки, близость детского сада и школы.
Слово экспертам
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg:
Можно говорить о позитивном влиянии имиджа дворцовых пригородов только на те проекты, которые находятся непосредственно в черте этих городов. Такие проекты были и есть сейчас, и их отличает клубность в том смысле, что на ограниченном земельном участке возводится несколько домов. Разумеется, экономического смысла продавать их на уровне тех проектов, которые реализованы на сельхоз-
угодьях в окружающих полях, абсолютно нет. Ну и главное, пожалуй, наличие спроса на дома в небольших городах с историей и привлекательной аурой — есть категория покупателей, которым это действительно важно. Как правило, отдельный дом в черте городов Пушкин, Павловск или Петродворец имеет хорошие шансы на реализацию в ценовой вилке 25–35 млн руб, то есть чуть ниже традиционного класса «А», но на уровне вполне уверенного бизнес-класса и даже чуть выше. В Стрельне, Ломоносове и Гатчине ситуация несколько иная, так как в топовых местах резервы для строительства полноценного коттеджного проекта ограниченны либо отсутствуют, а качество остальной жилой застройки не позволяет возводить дорогие объекты.
Из реализуемых сейчас проектов в черте или совсем рядом с границей анализируемых городов я бы выделила «Онегин Парк» и «Петергофскую мызу». В первом действительно есть концепция и средства на ее воплощение, во втором проект в городе — на такое предложение всегда есть спрос.
Слово экспертам
Валерий Осипенко, заместитель генерального директора ООО «Партнер»:
В настоящий момент активно развиваются направления к югу от Санкт-Петербурга. И повышенный интерес у потенциальных покупателей загородной недвижимости вызывает Ломоносовский район Ленинградской области, особенно в районе границы с Петродворцовым районом Санкт-Петербурга. Это неудивительно: земли, прилегающие к Петродворцу, Ломоносову, Стрельне, изобилуют разнообразными привлекательными аспектами. На примере поселка Бельведер, расположенного в границах Низинского поселения, можно оценить уникальное расположение поселка рядом с Глуховским заказником и группой озер Шинкарского водохранилища с водоводом, снабжающим фонтаны Петергофа водой. В непосредственной близости находятся объекты исторического наследия — дворец Бельведер, церковь Великомученицы Александры, Луговой парк. До комплекса дворцов езды 15 мин., до заповедника «Лебяжье» — полчаса. Создана удобная транспортная инфраструктура, по КАД можно без проблем добраться в центр города за 45 мин. А центром притяжения будет являться полноценная зона социальной застройки поселения Петергоф-Сити, с которым граничит поселок «Бельведер». Можно с уверенностью сказать, что «Бельведер» является серьезной альтернативой городу.
