Самый впечатляющий рост продаж за полугодие показал премиум-сегмент — почти в шесть раз. Рекордной оказалась и средняя цена купленных участков.
Из 45 тыс. объектов «проектной мощности» коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти к началу июля нераспроданными оставались 17,8 тыс., или около 39%. На участки под свободную застройку пришлось 90% проданных объектов. В связи с этим можно прогнозировать волну спроса на загородное строительство.
Центробежные силы
Считать всплеск спроса на загородную недвижимость краткосрочным последствием режима изоляции, вызванного распространением вируса, мешает рост продаж земельных участков. Их приобретение обязывает строить дома, поскольку под спекулятивно-инвестиционные цели подходит мало. А строительство — затея не на одно изоляционное лето, а на дальнюю перспективу. Петербуржцы, как и весь мир, похоже, несколько изменили оценку необходимого и достаточного в жилищном вопросе. До весны 2020 года казалось, что квартира, пусть даже «студия» в многоэтажке, и общественное пространство микрорайона с возможностью раз в неделю быстро добраться до центра мегаполиса — лучший рецепт организации жизни. Сейчас приходится рассматривать вариант, когда никуда нельзя выйти. И вид из окна приобретает огромную ценность, как и комната, где можно отделиться от домочадцев для проведения конференции в Zoom. Еще оказалось, что 2–6–20 соток собственной земли представляют собой осязаемую радость жизни, на которую стоит потратиться.
Полугодие за квартал
По итогам полугодия объем продаж в коттеджных поселках резко вырос. Во II квартале 2020 года, по оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в коттеджных поселках было реализовано 3 тыс. объектов (коттеджи, участки, таунхаусы). Это больше, чем удавалось продать за первое полугодие в 2015–2019 годах. «Высокая активность спроса во II квартале кратно компенсировала снижение объемов реализации в I квартале 2020 года. За полугодие было зафиксировано 3,9 тыс. сделок (с коттеджами, участками, таунхаусами), что сопоставимо с результатами наиболее успешных периодов: первой половины 2013 и 2014 годов (3,7 тыс. и 3,6 тыс. сделок соответственно) — и значительно выше показателей 2015–2019 годов. К первому полугодию 2019 года, в частности, это плюс 43% по всем объектам и плюс 54% по участкам без подряда», — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Вывод новых проектов отстает от продаж. «На первичном загородом рынке по итогам первого полугодия 2020 года сложилась нетипичная для рынка ситуация: объем предложения новых проектов и очередей практически в два раза (на 46%) ниже объема поглощения, — сообщила Ольга Трошева. — В целом при снижении динамики вывода абсолютно новых проектов застройщики пополняют объемы предложения в уже существующих поселках, выводя новые очереди».
Лидеры роста
Самая впечатляющая динамика спроса отмечена в сегменте дорогих домов. По данным консалтинговой компании Knight Frank SPb, в классе А (премиум-классе со средней ценой предложения 66,1 млн руб.) количество сделок в 5,8 раза превысило показатели I полугодия 2019 года и было рекордным за 10 лет. В сумме с коттеджами бизнес-класса (в среднем 22,7 млн руб. за домовладение) дорогой сегмент показал двукратный рост продаж: 86 коттеджей за полгода.
Дмитрй Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский», также отмечает рекорд: участники информобмена, который ведет бюро, получили рекордную выручку. А средняя стоимость проданного участка за квартал выросла более чем на миллион рублей, с 2,52 млн руб. до 3,63 млн руб.
Среди тенденций спроса, кроме взрывного роста продаж во II квартале, Ольга Трошева назвала опережающий рост продаж у ведущих загородных девелоперов, реализующих сразу по несколько коттеджных поселков в разных районах области. Так, у топ-5 компаний объемы продаж выросли на 54%, у первой десятки — на 64%. На долю топ-10 девелоперов пришлись 44% общего числа сделок.
Заметно различался спрос на южном и северном направлениях. Карельский перешеек со Всеволожским, Выборгским и Приозерским районами прибавил в спросе 100%, а южные районы — только 26%. Также покупатели явно отдавали предпочтение дачным и садовым участкам: в этом сегменте прирост составил 64%, тогда как сделок с участками ИЖС прибавилось только на 13%.
Выросла доля покупок участков средней ценовой категории, от 100 до 300 тыс. руб. за сотку (или 2,2 млн руб. за участок) — за счет снижения самых недорогих, до 100 тыс. руб. за сотку (или 700 тыс. руб. за участок).
В ценовом сегменте 100–300 тыс. руб. за сотку средний бюджет покупки вырос очень значительно — на 34% за квартал, так же заметно подорожали дорогие наделы, свыше 500 тыс. руб. за сотку — на 30% за квартал, до 9,3 млн руб. В самом дешевом сегменте участков средний бюджет немного снизился, на 2% — до 700 тыс. руб.
Область без статистики
Сделки в целом по рынку, включая и первичный (коттеджные поселки), и вторичный, и дома, и участки, — не подсчитать. В риэлторских компаниях сообщают о взрывном росте спроса на загородную недвижимость, дома и участки вторичного рынка. Так, в компании «Александр Недвижимость», которая наряду с «Русским Фондом Недвижимости» является крупнейшим агентством по числу отделений в Ленобласти и петербургских пригородах (14 и 23 соответственно), говорят о трехкратном увеличении числа открытых сделок в мае и июне и некотором снижении в июле.
Однако по оформлению прав фиксируется снижение. Росреестр Ленобласти в официальном отчете говорит, что из-за ограничений приема заявителей количество принятых документов сократилось. Суммарно по кадастровому учету и регистрации прав — на 10% за полгода. По сделкам, ограничениям и правам — на 25%. По правам на жилье сокращение составило 33% (63,2 тыс. вместо 94 тыс.).
По оформлению прав на земельные участки есть данные за январь — май: минус 16%. Однако в областном управлении Росреестра отмечают эффект «высокой базы» 2019 года, когда резко выросло число заявлений о регистрации прав по «дачной амнистии». Даже с учетом этого фактора снижение меньше, чем по готовому жилью или новостройкам (минус 46%). За пять месяцев оформлено
46,3 тыс. свидетельств о праве собственности на участок (в 2019 году — 55 тыс.).
А новые дома ИЖС, почти в отсутствие господдержки, обеспечивают Ленобласти до половины объема вводимого жилья, в январе — мае 341 тыс. из 747 тыс. кв. м. За полгода граждане оформили права на 2703 новых дома общей площадью 390 тыс. кв. м — на 30% больше, чем в 2019 году.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
В последние годы объем продаж в первом полугодии cоставлял 2,5–2,6 тыс. лотов, это меньше, чем за один II квартал 2020 года (3 тыс. лотов). При этом с учетом спада в I квартале нынешнего года совокупный объем продаж за полугодие (3,9 тыс. лотов) в целом соответствует наиболее успешным периодам 2013–2014 годов. На фоне наблюдаемого всплеска многие крупные девелоперы продолжают наращивать объемы продаж. В сложившейся экономической ситуации сложно прогнозировать изменения спроса в долгосрочной перспективе, при этом на начало III квартала 2020 года сохраняется актуальность основных факторов: распространения Covid-19 и длительного режима самоизоляции, а также падения курса рубля, определившего желание вложить сбережения. Поэтому можно говорить о сохранении высокого спроса на следующий период. С другой стороны, резко увеличившийся спрос значительно выше объемов вывода новых объектов в 2020 году, вследствие чего сокращается наиболее ликвидное предложение загородной недвижимости всех типов, что может отрицательно сказаться на продажах.
Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский»
По данным информационного обмена, который ведет экспертное бюро «Сперанский», в июне девелоперы отчитались о 197 сделках. Это уровень продаж
2014–2015 годов. Было продано 185 участков, 5 коттеджей и 7 секций. При этом выручка поставила абсолютный рекорд за 10 лет наблюдения: 837 млн руб. Граждане кинулись скупать дорогие объекты. Средняя цена проданной в июне 2020 года сотки установила новый рекорд: 279 тыс. рублей.
Квартальные данные не менее интересны. В I квартале 2020 года средняя стоимость сотки составила 210 тыс. руб., во II квартале — 272 тыс. руб. Средняя стоимость купленного участка в I квартале — 2,52 млн руб., во II квартале — 3,63 млн рублей.
Изменилась и средняя площадь участка: с 12 сот. в I квартале до 13,3 сот. во II квартале. Однако это не значит, что граждане стали намеренно покупать участки бóльшей площади. Стало больше сделок с дорогими участками, а они, как правило, более просторные. Общая тенденция: количество сделок с дорогими участками скачкообразно выросло, с дешевыми, до 100 тыс. руб. за сотку, — остается на низком уровне (плюс-минус сезонные колебания). Смещение спроса в сторону более дорогих участков не означает, что у людей есть деньги, напротив: у абсолютного большинства их нет. У состоятельных людей, у которых деньги были всегда, сегодня появились сомнения в ценности денег, есть причины ожидать инфляции всех валют, поэтому они предусмотрительно вкладывают деньги в недвижимость.
Однако не всякая недвижимость привлекательна. Сегодня все больше вкладываются в участки (не в дома!), поскольку это самый спокойный актив, который не требует больших расходов на содержание или немедленных крупных инвестиций в строительство дома.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg
Первое полугодие 2020 года стало знаковым для рынка загородной недвижимости высокого класса. Ограничительные меры вызвали повышенный спрос как на аренду, так и на продажу загородных объектов. За полугодие продано 86 коттеджей высокого класса — почти в два раза больше, чем за январь — июнь 2019 года. В основном спрос увеличился в премиум-классе (классе А): было реализовано 29 коттеджей. Это в 5,8 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Продажи первого полугодия 2020 года в классе А всего на 17% меньше продаж за весь 2019 год, что дает основания предполагать, что продажи за весь 2020 год превысят прошлогодние показатели. В бизнес-классе (классе В) было реализовано 57 коттеджей, что на 43% больше, чем в первом полугодии 2019 года.
Кроме того, полугодие ознаменовалось выводом в продажу новых коттеджных поселков. Так, класс А пополнился резиденциями в проекте MillCreek, а класс В — лотами в проекте Uvarovo Club.
Динамика средней стоимости предложения в классах была разнонаправленной. В классе А цена предложения выросла за полугодие на 6% — сказались сокращение предложения и вывод в продажу нового поселка. В классе В средняя стоимость предложения снизилась на 7%, что объясняется активностью девелоперов по стимулированию спроса: специальными предложениями, скидками на 5–15%.
