При этом увеличилась доля сделок с рассрочками и кредитами. Самый востребованный продукт на загородном рынке — «сельская ипотека» для индивидуальных домов все еще используется мало.
Правительство тем временем сообщает о планах в 2,5 раза увеличить финансирование сельской ипотеки: 2 млрд руб. к ранее выделенному миллиарду должен добавить Минсельхоз и 500 млн руб. — Минстрой, заинтересованный в выполнении планов по вводу жилья. ИЖС обеспечивает до половины объемов по стране.
В Ленобласти в 2019 году из 2,9 млн кв. м общего ввода жилья зарегистрировали 1,4 млн кв. м индивидуальных жилых домов, в том числе на садовых участках. За пять месяцев 2020 года в регионе из введенных 747 тыс. кв. м жилья 340,8 тыс. кв. м, или 45,6%, пришлись на ИЖС. Причем индивидуальные застройщики прибавили 7% по сравнению тем же периодом 2019 года, тогда как общий объем «просел» на 31% за счет низких показателей сдачи многоквартирных домов.
Высокий сезон продаж
В коттеджных поселках повышенная активность покупателей сохраняется и после майского ажиотажа. Как рассказал Артем Чесноков, руководитель проекта «Сувантоярви», в этом мае продажи были в четыре раза выше, чем в прошлом, они стали лучшими за последние три года и обеспечили 60% годового плана по сделкам. В начале июня отмечен небольшой спад, затем снова всплеск. Спрос колеблется от недели к неделе, но Артем Чесноков и в июле прогнозирует высокую активность покупателей.
В «1-й Академии недвижимости» ситуацию оценивают сдержаннее: сделок явно больше, чем в прошлом году, и в июне спрос был на высоком уровне, но итоги сезона лучше подводить осенью. Активнее других продавались участки в коттеджном поселке «Город-сад» в черте Петербурга: за счет мелкой нарезки общая стоимость участка с коммуникациями составляла 1 млн руб. В поселке осталось всего 15 участков.
В «1-й Академии недвижимости» отмечают, что увеличилась доля покупателей, оплачивающих участки в рассрочку и с помощью кредитов.
Загородная ипотека
На покупку загородного дома и/или участка можно получить кредит меньше чем в 10 банках. В Сбербанке минимальная ставка 8,5%. По кредиту под залог другой недвижимости минимальная ставка может составлять 8,1%.
После снижения ключевой ставки на 100 базисных пунктов, с 5,5% до минимальных в новой истории РФ 4,5%, ипотека должна подешеветь. Однако профессионалы банковской сферы считают, что ставки по жилищным кредитам могут и не потерять тот же 1% годовых. По заявленным изменениям, снижение составляет 0,25–0,5 п. п. Программы для загородной недвижимости обеспечивают банкам только 1–10% кредитного портфеля и не являются приоритетными, за одним исключением.
С марта в РФ действует программа «сельской ипотеки», предусматривающая для покупателей в Ленобласти кредит до 5 млн руб. под 2,7% (с личным страхованием) или 3% (без страховки) с первым взносом 10%. Первый кредит по ней Россельхозбанк (РСХБ) выдал в середине марта. С самого начала было понятно, что кредитование покупки квартир в новостройках будет самым простым для банков. Кредиты на покупку готового индивидуального дома — более сложный продукт ввиду мало предсказуемой ликвидности и необходимости оценки не только постройки, но и участка. (По этой программе нельзя купить в ипотеку только участок, поскольку обеспечение семьи постоянным жильем по нормативам — обязательное требование.)
В Россельххозбанке сообщили, что лимит уже выбран, по большей части покупателями квартир в новостройках. Но в июле ожидается поступление средств в объеме 2,5 млрд руб. После 21 апреля, когда в Ленобласти исключили урбанизированные территории из зоны действия программы «сельской ипотеки», до 70% заявок, принятых петербургским филиалом РСХБ, были на кредиты для ИЖС.
На строительство дома в Ленобласти не выдано ни одного кредита, хотя аккредитацию прошли несколько десятков строительных компаний. Но оформлены кредиты на готовые дома на вторичном рынке или на дома в собственности застройщиков. Так, в комплексе таунхаусов «Ломоносовская усадьба» была согласована выдача займа (на построенную и оформленную в собственность юрлица секцию) и назначена дата сделки, однако накануне клиент отказался от покупки. Второй прошедший андеррайтинг заемщик пока в ожидании ответа.
При этом в Россельхозбанке предупреждали, что доля дефолтов в небольшом портфеле кредитов на дома (особенно если это не единственное жилье заемщика) значительно выше, чем по квартирам, поэтому клиентов, претендующих на кредит для ИЖС, рассматривают тщательно и придирчиво.
Рассрочки и собственность
По информации Константина Лапшина, руководителя отдела продаж «1-й Академии недвижимости», покупателей участков, оплачивающих приобретение в рассрочку, около 35%. На собственные средства совершаются 20% покупок, а до 45% — за счет кредитов.. Большей частью это ипотека для земельных участков (в основном от Сбербанка, который одному из клиентов компании выдал кредит под 8,5%), потребительские или кредиты под залог другой недвижимости.
В коттеджном поселке «Сувантоярви» покупки в рассрочку составляют до 40%, а остальные 60% сделок — с полной оплатой, в том числе кредитными средствами.
В основном рассрочки предоставляются на год, но есть и на пять лет.
Механизм оформления собственности при рассрочке, обычно предусматривает регистрацию после внесения полной стоимости земельного участка. Но возможны и другие варианты. По словам Артема Чеснокова, руководителя проекта «Сувантоярви», покупатель может зарегистрировать собственность, если оплатил покупку участка на 65–70%. При меньшем взносе с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи, однако сразу после его подписания можно начинать на участке строительство и подключение коммуникаций. Этот договор освобождает от налога на землю и коммунальных платежей до регистрации права покупателя на участок.
В поселках «1-й Академии недвижимости» до полной оплаты право собственности на покупателя не оформляется, однако в предварительном договоре прописано право застройки. Покупателей, не выплативших рассрочку, не было, как говорит Константин Лапшин. Бывают нарушения графика платежей, иногда в таких случаях рассрочка перестает быть беспроцентной.
Артем Чесноков, руководитель проекта «Сувантоярви»
Май дал рекордные показатели за последние три года и в четыре раза (!) превысил объем майских продаж 2019 года. В мае в проекте было реализовано 60% годового плана по сделкам с участками. На продажи участков категории «премиум» пришлось около 60% сделок, «бизнес» и «комфорт» дали 10 и 30% соответственно.
В июне покупателей тоже было много, однако конвертация звонков и просмотров в сделки отличалась резкими колебаниями, в иные дни снижаясь почти до нуля. В таких условиях очень сложно держать руку на пульсе, но нам пока удается.
Сделки со стопроцентной оплатой составляли в общем объеме примерно 60%. Рост продаж способствовал ускорению строительных работ, как на индивидуальных участках, так и в общей части поселка. В июне был подписан и полностью оплачен договор с АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» о технической врезке в газопровод, а также договор на внутрипоселковые строительно-монтажные работы по сетям газоснабжения.
В связи с этим с июля, скорее всего, цены будут повышены до итоговой планки. Поселок будет сдан как по инфраструктуре, так и по коммуникациям.
Константин Лапшин, руководитель отдела продаж «1-й Академии недвижимости»
В последнее время мы видим всплеск активности потенциальных покупателей земельных участков. Это обусловлено ситуацией, когда на первом месте оказались безопасность, независимость и комфорт проживания. Покупателей стало заметно больше. С другой стороны, экономическая ситуация не способствует росту спроса, но на помощь покупателям приходят ипотека и рассрочки платежей.
В поселке «Город-сад» нарезаны небольшие участки и стоимость надела одного миллиона рублей. И число сделок там заметно больше, чем в других наших проектах — коттеджных поселках «Дружное», «Коркинские просторы», «Разметелево», где участки с коммуникациями продаются по 2 млн руб. В «Городе-саде» на участок и строительство дома (без отделки) может хватить 3 млн руб. На участках за 2–2,5 млн руб. на строительство тратят еще 5–6 млн руб., это уже другая ценовая категория, поэтому там предсказуемо ниже платежеспособный спрос. Покупателей, оплачивающих участки в рассрочку, в этом году стало больше. Также активно используют различные кредитные продукты, как ипотеку от Сбербанка (обычно около 10%, но для заемщиков с хорошей кредитной историей ставки были и ниже), так и потребкредиты, займы под залог другой недвижимости.
