Приозерский район — это не только охота, рыбалка, турбазы, палатки и рафтеры. Это существенный сегмент рынка. Здесь выставлено на продажу великое множество земельных участков по ценам более чем приемлемым. И в то же время есть закрытые богатые поселки с большими массивами земли, хорошими домами и частными пляжами, и многие такие поселки полностью проданы и заселены. Есть и экономкласс — так называемые поселки сезонного проживания, и со временем эта застройка пополнит ряды массивов типа Орехова или Соснова.
Что же уникального в Приозерском районе? Разбираемся.
Семь верст не крюк
До кризиса 2008 года основная часть поселков концептуально относились к бизнес-классу. Во время кризиса и после многие из этих поселков переживали реконцепцию, и часто бывший бизнес-класс переходил в категорию участков под самостоятельную застройку, отказавшись от докризисной модели «земля с домами и с подрядом». Крупные компании, которые практически не затронул кризис и которых на загородном рынке меньшинство, продают участки с инженерной подготовкой. Но большинство с 2009 года на продажу в Приозерском районе выставляли участки без инженерной подготовки или с обещаниями обеспечить инженерию в течение нескольких лет.
Приозерский район расположен на «критичном» для загородного покупателя удалении — 50 км, что однозначно записывает любой здешний поселок в категорию дальних дач.
«С учетом того, что Приозерский район удален от КАД, здесь сосредоточено предложение домовладений для сезонного проживания, — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. — Безусловно, существует небольшое число домов для постоянного проживания, вполне подходящих людям, деятельность которых позволяет появляться в городе один раз в неделю. Одно из преимуществ Приозерского района — живописная природа, множество водоемов, что оказывает порой существенной влияние на выбор той категории покупателей, которые любят, например, охоту или рыбалку. Главные минусы района — удаленность от города, не идеальная транспортная доступность и низкая обеспеченность инфраструктурой».
Однако есть предложения и постоянного проживания, к примеру, если дома строятся детьми для пожилых родителей. «В Приозерском районе большую роль играет не столько расстояние, сколько время в пути. И как раз в данном направлении Ленобласти поражает быстрота и удобство езды на эту самую дальнюю дачу, — говорит эксперт Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком». — Кроме того, по климату и ландшафту Приозерский — лидер. Там издавна сложились места для водного и туристического отдыха, правда, в основном «дикого». Сложились там и крупные поселки — в местах ностальгических для сегодняшнего покупателя. Но при всей привлекательности Приозерского направления рассматривать его для постоянного проживания — это смело. То, чего достаточно для отдыха, недостаточно для жизни. Загородное жилье тут покупают, как правило, петербуржцы, выросшие в этих местах, либо люди, настроенные на конкретный природный компонент: большая вода, пороги Лосева, Вуокса. Здешняя природа колоритна. И недаром покупки в Приозерском районе называют «мужскими», ведь «бешеной собаке», как известно, «семь верст не крюк». Покупатели постоянного жилья — состоявшиеся люди, владельцы среднего бизнеса, увлеченные и не привязанные к офисной неделе. И для них не проблема, что в районе почти везде недостает коммунальной или социальной инфраструктуры».
«Приозерский район рассматривается преимущественно в качестве места для сезонного проживания, — продолжает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg. — Разумеется, для определенной категории покупателей, не работающих по графику в городе, расстояние не является решающим аргументом. Однако для основной массы сейчас представляют интерес менее удаленные от мегаполиса поселки. Практически в любом направлении расстояние более 30–35 км от города уже не рассматривается как возможность постоянного проживания, а такие популярные места, как Вуокса и Суходольское, удалены еще больше. Тем не менее в менталитете наших граждан доминирует любовь к дачам, особенно дачам в живописных местах, близких к воде. И в этом смысле Приозерский район весьма популярен».
Заманчивые перспективы
Дачи дачами, но все же здесь запускаются вполне амбициозные проекты. К примеру, в «Озере Отрадном» от Parabola Group, где не так давно были открыты продажи, участки предлагаются без обязательного строительного подряда, а землевладения от 12 до 40 соток. Цена от 90 до 300 тыс. руб. за сотку в зависимости от близости к воде, лесу и видовых характеристик. «Тот факт, что эти места просчитываются такими сильными игроками, как инвестиционно привлекательные, внушает определенную уверенность в завтрашнем дне этого района. С другой стороны, о его перспективах говорят уже лет семь…», — рассуждает Светлана Невелева.
В самом деле, за последние 6–8 лет популярность Приозерского направления росла в связи с улучшением дорог, вернее, «подогревом» интереса к улучшению дорог, появлению магистрального газа и горнолыжных курортов европейского уровня. Несколько лет назад часть дорог, в том числе Приозерское шоссе, действительно ремонтировали, и долгие годы много говорится о завершении строительства новой трассы Санкт-Петербург — Сортавала, которую на сегодня фактически дотянули до Лемболова. Правда, пока есть проезд только до Агалатова и неизвестно, дотянут ли в конечном итоге до Сортавалы, а если дотянут, — то когда. Уверенность есть лишь в том, что до «Игоры», которую открывал лично Владимир Путин в пору своего первого президентства, дотянут точно. Подтягивают и газ. За последние годы активизировалась газификация части населенных пунктов (к примеру, газ появился в Красноозерном). В некоторых населенных пунктах улучшилась ситуация с электричеством: кое-где в окрестностях озера Вуокса ввели в строй новые подстанции. С принятием в 2007–2008 годах нового закона о подключении к электричеству дачных участков упростился механизм получения мощностей на поселки всех категорий. Все это не может не добавить популярности Приозерскому району, но, по мнению экспертов, увы, не очень-то добавляет.
«Бесспорным преимуществом является цена: здесь поселки более привлекательны, чем в том же Выборгском районе. И вкупе с куда более красивой природой это создает синергию места. Оно натурально манит, и у многих состоятельных людей страсть жить в Приозерском районе просто не поддается логическому объяснению: это что-то эмоционально-ностальгическое», — говорит Светлана Невелева.
По числу участков без инженерии, более чем доступных по цене, Приозерский лидирует. Этому тоже есть объяснение. Эксперты рынка говорят, что на заре коттеджного строительства в Ленобласти именно в Приозерском районе в сравнении с другими (тем же Выборгским) было легче получить техусловия на строительство и разговаривать с муниципальными властями. Приозерский из всех престижных районов оказался в свое время лояльнее остальных и раздавал ТУ и переводил землю в категорию застройки весьма охотно, что привело к появлению большого количества участков уже в 2006–2007 годах, когда никто еще не имел опыта реализации полноценных поселков для жизни. Участков девелоперы приобрели великое множество, причем значительная их часть представляла собой весьма обширные массивы леса. Банк таких земель в Призерском районе сегодня огромен, а развивать эту землю в полноценные поселки настолько затруднительно (опять же ввиду отдаленности от города и сложности с прокладкой коммуникаций), что перспективы их весьма туманны. Потому много земли продавалось и продается нынче просто «внарезку» и без сетей.
Еще один момент: налог на земли ДНП и на сами ДНП вырос в этом году в разы, и земля без перспектив выгодной продажи зачастую становится обузой для непрофильных девелоперов (различных холдингов и банковских структур). Такие землевладельцы вынуждены продавать участки «внарезку», чтобы только отделаться от своих пассивных активов. Однако статистика продаж, публикуемых нашим изданием и другими СМИ за последние месяцы, не в пользу участков без инженерной подготовки.
Приозерский — район контрастов
География местности и впрямь роскошна, но она не всегда на руку девелоперам. Большая часть Приозерского района отличается хорошим разновысотным рельефом, что определяет как архитектуру проектов, так и строительство коммуникаций. Среднестатистический покупатель, как правило, предпочтет ровную местность — в силу некоей усредненности вкуса и простоты строительства. Известно, что возведение дома на сложном рельефе обходится дороже за счет земельных работ и более дорогостоящих фундаментов, а иногда бывают проблемы и с подъездом транспорта и строительной техники к стройплощадке. Но настоящих романтиков это не пугает. Как любят говорить ландшафтные дизайнеры и архитекторы, «на плоских участках строят плоско мыслящие люди».
Сейчас, по данным Knight Frank St. Petersburg, в предложении представлено около 30 поселков (по данным «Петербургской недвижимости» их 36) того или иного формата застройки. Преимущественно это участки без подряда, проекты вышли на рынок в основном в течение последних трех лет. «Большая часть проектов расположены непосредственно на берегах водоемов или в пешеходной доступности от них. Не могу сказать, что пейзажные характеристики потрясают воображение, так как в лучшем случае это прореженный лиственный лес. Главную ценность представляют все-таки водоемы разного масштаба», — говорит Тамара Попова. — Типичный проект Приозерского района — это участок сельхозназначения с разрешенным видом использования ДНП, обеспеченный общей скважиной и электричеством до 10 кВт (чаще 4–7 кВт), без газа, канализации и асфальтовых дорог. При этом участки обычно предлагаются не меньше 10 соток, что является преимуществом, если сравнивать с более близкими районами, где нижний порог зачастую составляет 7–8 соток».
У крупных застройщиков и известных на рынке проектов, по данным Knight Frank St. Petersburg, проблем с реализацией не наблюдается. Цены в районе разнородны: в среднем от 2 до 5 тыс. дол. за сотку. Наиболее дорогие участки в проектах «Удальцовские поместья» и «Лосось и окунь», расположенных на Суходольском озере. Бизнес-класс и элита в Приозерском районе все-таки исключение.
Подавляющее большинство (свыше 90%) — это поселки со смешанным предложением участков с подрядом и без, к такому выводу пришли в «Петербургской недвижимости». «Преимущественно дома и участки рассматриваются покупателями как дачи в силу географической удаленности Приозерского района, — говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Граница района проходит примерно в 50 км от Петербурга, тогда как предложение домов для постоянного проживания концентрируется в радиусе 30 км от города, в некоторых случаях до 40 км, в зависимости от места и дорожной ситуации. Дачи в Приозерском районе пользуются спросом. Несмотря на удаленность, район привлекателен в силу особенностей природного ландшафта. Близость Карелии, красота северной природы, обилие озер, экологическое благополучие — все это притягивает покупателей. В районе представлены абсолютно разные категории объектов — от комфорт-класса до элитных дач. В комфорт-классе продаются как участки, так и дома, пример — коттеджный поселок «Налимово» от компании «ПроВинСтрой», где дома с участком предлагаются от 3,5 млн руб. В более дорогих вариантах цена начинается от 9 млн руб. Примеры: усадьба «Калевала» в Васильеве от Приозерского лесокомбината (цена дома от 9 млн руб.), поселок «Белое озеро» на Мичуринском озере от ГК47 (13–16 млн руб. за дом). Поселки средней и высокой ценовой категорий, как правило, продаются с учетом инженерной подготовки: девелоперы берут на себя прокладку коммуникаций, понимая, что это ключевой регулятор спроса».
И наконец, социальная инфраструктура поселков довольно скромна. В самом деле, больший набор социальных объектов в силу сезонного проживания просто нецелесообразен. Как правило, девелопер ограничивается благоустройством территории и прокладкой дорог, обустройством береговой линии там, где ее можно обустроить в принципе. Та же Вуокса в некоторых местах в последние годы настолько обмелела, что от создания пирсов с причалами для серьезных водомоторных средств пришлось отказаться.
