Выборгский так же близок к границе Петербурга, как южные районы, и так же доступен в транспортном отношении, как Всеволожский. Но разве можно противостоять магии северных окраин Петербурга? И пусть к югу, говорят, всегда на несколько градусов теплее, весна раньше, а осень суше, северное направление не уступит лидерства никогда.
В прошлом номере мы описывали преимущества Приозерского района, но не смогли удержаться от сравнения с ближайшим соседом — Выборгским, который и к городу ближе, и дорогами обеспечен лучше, и с коммуникациями куда как благополучнее. А значит, район пригоден и востребован для постоянного проживания, что логично поднимает уровень цен на недвижимость на достойную высоту.
Синергия места
Подъездные пути к Выборгскому району — федеральная трасса «Скандинавия» (М10), Выборгское шоссе, Приморское шоссе, трасса А125 Выборг — Серово, и это далеко не все. Разумеется, пробок в летний сезон такой выбор не отменяет, но где их нет летом, пробок? Кстати, «нормальные герои», которые рискуют покупать жилье в поселках постоянного проживания, знают объездные пути-дорожки и, сделав крюк пару-тройку десятков километров, легко минуют неприятность.
Изумительный ландшафт этого озерно-лесного края благоволит домостроению. Логично, что большинство коттеджных поселков, рассчитанных на постоянное проживание, расположены ближе к городу. Ближайшая к нему часть — самая дорогая. Это поселки в Рощине: «Балаково», «Галактика», «Еловая аллея», «Линдуловская роща», «На Заречной», «Рощинская сказка», Raivola House. Коттеджи уровня бизнес-класса с участком, как правило, стоят не меньше 9–10 млн руб. В этой части района располагаются Рощинские озера и озеро Лебяжье. Наши далекие предки имели обыкновение селиться вдоль рек и вокруг озер в силу жизненной необходимости. Мы же выбираем самые красивые места из эстетических соображений. Одно из самых живописных озер Выборгского района — Красавица, это в южной части. Здесь строят поселки «Западное солнце», «Красавица» (этот малоэтажный комплекс — ценовое исключение: домовладение от 2 млн руб. в этой части района больше не встретишь).
В районе полюбившихся петербуржцам озер — Пионерское и Александровское — открылся новый загородный проект от Land Aspect «Озеро Пионерское», для тех, кто любит охоту и рыбалку или просто предпочитает уединенный образ жизни.
Земли вблизи Симагинских озер облюбовали ДНП «Белоярское», «Европа», «Малая Малиновка», «Малое Симагино». Неподалеку от Волочаевского озера — «Вуотъярки» и «Подгорье». Не счесть поселков в окрестностях Правдинского, Красного и Глубокого озер. Это «Киркко-Ярви», «Правдинское озеро — 2», «Сойттола», «Краснозерное» и «Краснозерное-2», «Усадьба Стрельцово». На северном берегу озера Чернявское расположились «Новые Ольшаники» — пока действует специальное осеннее предложение, здесь участок 11 соток со всеми коммуникациями обойдется в 1,3 млн руб.
Даже проекты дальше 50 км от города — «Ахматово», «Кивеннапа-Север», «Усадьба Воронцово», «Хвойная сказка» и другие — позиционируются как поселки для постоянного проживания.
Синергетический эффект для загородного строительства обеспечивают озера и трассы с высокой проходимостью. К примеру, часть поселков района расположены вдоль шоссе «Скандинавия», правда, здесь зачастую продаются лишь участки под застройку. Цены невысокие: от 140 тыс. руб. за сотку. Вдоль другого крупного шоссе, Выборгского, тоже идет застройка, и тоже по приемлемым ценам. Можно встретить и участки, и коттеджи от 5 млн руб.
Классовый разброс
Выборгский район ближе, чем Приозерский, к Санкт-Петербургу, однако возможность круглогодичного проживания можно рассматривать всерьез лишь на удалении от города 30–40 км, считают эксперты.
«Выборгский район — одно из популярных областных направлений, но в силу географической удаленности от города здесь преимущественно строится жилье для сезонного проживания, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — В настоящее время здесь строится 57 поселков, что составляет около 16% общего объема предложения строящегося загородного жилья. Предложение Выборгского района представлено примерно поровну всеми сегментами: от дорогого до самого доступного. При этом почти половина (38%) поселков представляют собой только земельные участки. Остальные предусматривают возможность покупки вместе с участком и дома. Около 10% предложения концентрируется в сегменте «элита». Средняя цена коттеджа в таких поселках составляет около 35 млн руб. (минимум — 20 млн руб.), средняя цена квадратного метра 115 тыс. руб.».
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на бизнес-класс приходится 16% предложения, на комфорт- и экономкласс — по 18%. В бизнес-классе цена коттеджа составляет 15 млн руб. (90 тыс. руб./кв. м), в комфорт-классе — 8 млн рублей (54 тыс. руб./кв. м), в экономклассе — 5 млн руб. (45 тыс. руб./кв. м). Самое дорогое предложение сконцентрировано ближе к границе с Курортным районом, южнее пос. Ленинское, где стоимость иных домовладений доходит до 50 млн руб.
На общем фоне, когда довольно большую долю загородного рынка составляют поселки, в которых продается просто нарезка, Выборгский район представлен весьма солидным пулом застройщиков: здесь в большем количестве централизованные КП с общей концепцией, предлагающие готовые дома и организованное управление после сдачи в эксплуатацию.
«Выборгский район традиционно представлен преимущественно поселками классов «А» и «В», — рассказывает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St.-Petersburg. — Если говорить о сегменте организованной застройки (то есть о поселках, где девелопер что-то строит, а не только продает землю), то в Выборгском заметна динамика: прирост числа домовладений на первичном рынке составляет 20–30% в год. Однако в районе наблюдается смещение предложения в сравнительно бюджетный сегмент: параллельно с насыщением рынка здесь появляются поселки экономкласса, в том числе в формате «дальних дач».
В Knight Frank St.-Petersburg называют среди наиболее заметных проектов Выборгского района, введенных в эксплуатацию, «Зеркальный», «Ольшаники», «Золотые пески» («ПулЭкспресс»), а также «Корабельные сосны» (PetroStyle), «Глубокое озеро» («Ландскрона»), «Зайчихино» («Стинком»), «Краснозерное» («Тимбер Продукт») и первую очередь Patrikki Club (Freedom).
Выборгский район, хоть и ближе Приозерского, пока не может похвастать развитой инфраструктурой. И это существенный минус для постоянного проживания. По мнению экспертов Knight Frank St.-Petersburg, инфраструктурная слабость обусловлена тем, что постоянное население здесь не обеспечивает достаточный спрос на объекты торговли и досуга. А всему виной огромное число гипермаркетов на выездах из города, лишающее смысла создание торговой инфраструктуры внутри района. Небольшие продуктовые магазины и стройбазы с небогатым ассортиментом товаров, коих по Ленобласти в изобилии, не в счет. По результатам опросов, большинство проживающих и приезжающих отдыхать в Ленобласть (Выборгский, Курортный, Приозерский районы) предпочитают пользоваться крупными торговыми комплексами, гипермаркетами и различными объектами обслуживания на выезде из города.
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»: «Выборгский район с 2005 года прочно удерживает второе место после Всеволожского района по объему предложения и продаж. Его доля превышает 20% в общем объеме рынка (Всеволожский район — примерно 30%). Выборгский отделен от мегаполиса Курортным районом Петербурга и позиционируется преимущественно как дачный. Жилые комплексы для постоянного проживания расположены в южной части района, на границе с Курортным и Всеволожским: в Ленинском, Ильичеве, Симагине, Белоострове. По сравнению с другими районами области, столь же удаленными к югу и востоку от города, Выборгский считается экологически более благополучным, он никогда не был промышленным, как, например, Гатчинский или Киришский. Здесь развитая дорожная сеть, масса объектов социальной инфраструктуры, работают десятки комплексов отдыха. Южные, а тем более восточные районы этим похвастать не могут. В целом Выборгский район с его хвойными лесами и десятками озер всегда был одним из самых популярных мест отдыха горожан.
Благодаря хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуре в Выборгском районе представлен практически весь спектр загородной недвижимости Ленобласти, за исключением, пожалуй, самого дешевого сегмента — розничной земельной нарезки без коммуникаций. Хотя и таковая может появиться. Есть оптовые земельные массивы площадью от 1–5 до более 100 га, элитная коттеджная застройка, где стоимость домовладения 20–100 млн руб. («Золотые пески», «Репинская усадьба», «Малое Симагино», «Балаково», «Корабельные сосны», «Патрикки Клаб»). Наиболее широко (по количеству лотов) представлен сегмент бизнес-класса: поселки с инженерно подготовленными участками под застройку стоимостью 2–5 млн руб. («Солнечный берег», «Морские террасы», «Гармония», «Балтийская ривьера» и др.) и домовладениями по цене 10–20 млн руб. («Еловая аллея», «Новый мир», «Особый статус» и др.). Самая низкая ценовая категория представлена квартирами и таунхаусами в комплексе «Кивеннапа» (от 1 млн руб.) и земельными участками от 500 тыс. руб. в нескольких проектах, стартовавших в 2011–2012 годах. Больше всего проектов имеют здесь компании «ПулЭкспресс» (8 проектов, 1200 лотов), «Лэнд Аспект» (8 проектов, 650 лотов), «Евросиб-Девелопмент» (5 проектов, 350 лотов), «Стинком» (300 лотов), «Олимп-2000» (8 проектов, 200 лотов).
Развитие застройки в Выборгском районе сдерживает низкий спрос на дачные участки и дома, который вот уже несколько лет в разы отстает от предложения. Тем не менее каждый месяц на рынок все равно выходят новые проекты. Потенциально под застройку в Выборгском районе может быть выведено не менее тысячи гектаров. Предположительно основные проекты будут появляться в сегменте участков под застройку стоимостью 100–150 тыс. руб. за сотку».
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:
Выборгский район объединил в себе преимущества близкого к городу Всеволожского и славящегося природными красотами Приозерского. Здесь представлен практически весь спектр предложений загородной недвижимости. В данном случае район не диктует класс поселка, поэтому ценовой диапазон колеблется от 70 тыс. руб. за инженерно подготовленный участок в составе поселка до 80–100 млн руб. за элитное домовладение в клубном проекте. А постоянно развивающаяся инфрастуктура и возможности по подведению инженерных коммуникаций открывают перед застройщиками новые перспективы. Активное освоение девелоперами района началось еще в 2006 году. Прежде всего застраивались места с понятными точками притяжения — побережья Финского залива и крупных озер.
Однако основная масса «новых» поселков тяготела к традиционным курортным зонам недалеко от Петербурга. За прошедшие 6 лет основные векторы размещения загородных проектов мало изменились.
