Что выбирает покупатель? В первую очередь метраж. Две трети покупателей ищут студии и «однушки», и только чуть более 25% заявляют о намерении приобрести жилье, имеющее две комнаты или более. Из общего количества проданных в 2012 году на первичном рынке квартир 65% приходятся на компактное жилье. На первичном рынке наибольшей популярностью пользуются квартиры сегмента «комфорт», на втором месте жилье экономкласса. В сегменте экономкласса для большинства покупателей важнее всего цена покупки, в более высоких ценовых сегментах гораздо больше внимания уделяется местоположению жилого комплекса и качеству строительства, в том числе внешнему виду дома и типу строительных материалов, из которых он сделан.
До недавнего времени предпочтение покупатели отдавали монолитному строительству, если могли себе позволить такой выбор. Но сегодня на рынок выведены новые панельные серии, которые смотрятся довольно интересно, строятся быстрее и продаются дешевле. По оценкам экспертов, панельное строительство может набрать новые обороты за счет внедрения новых технологий, «позаимствованных» в странах с развитой культурой типового строительства.
Монолит плюс
Примерно половина предложения в секторе многоэтажного строительства сегодня относится к жилью, построенному по монолитной или кирпично-монолитной технологии. Это легко объяснимо: максимум новостроек приходится на зону притяжения Петербурга и рассчитан на петербургских покупателей. А горожане ценят качество, которое традиционно связано с кирпично-монолитным строительством. Так что на рынке представлена полная линейка разнообразных по площади и планировке квартир всех типов.
Почему именно за монолитными домами закрепилась такая слава? Монолитный каркас дома обеспечивает высокую прочность и жесткость строительных конструкций, разнообразие планировок квартир, эксплуатационную надежность объекта. Единственный минус — возводятся подобные здания, как правило, не менее чем за полтора года. Выигрышно смотрится объект и снаружи — фасад обычно облицовывают кирпичом. Среди строящихся жилых зданий полностью монолитных немного — основную часть составляют кирпично-монолитные дома.
Конечно, технология не лишена некоторых потребительских недостатков. После завершения работ перепланировка помещений обходится дороже, чем в кирпичном или панельном доме. Ломать стену из бетона и арматуры — огромный труд. Правда, это не относится только к домам с колоннами в качестве несущих конструкций, где перепланировку провести несложно.
В 1990-х годах прошлого века себестоимость монолитного строительства была гораздо выше, чем панельного. Однако за прошедшее время разница сократилась до 20–40%, так что хотя стоимость монолитных домов выше, чем панельных, все-таки в Ленобласти они становятся вполне подъемным вариантом для многих горожан. Монолитные дома в зависимости от стадии строительства и местоположения могут стоить от 0,9–1 млн руб. (Никольское) до 2,7–2,8 млн (Кудрово, Мурино). Кирпично-монолитные — от 1,2–1,8 млн (Тосно) до 2,8–3 млн (Кудрово, Всеволожск, Мурино). Кирпично-монолитные, как и монолитные, сдаются с подготовкой под чистовую отделку.
Технология «чистого кирпича» традиционно имеет немало поклонников. Но строительство из кирпича — дело трудоемкое и дорогое. Поэтому на сегодняшний день кирпичные дома принято относить к классу жилья повышенной комфортности. Такие дома строятся только в небольших клубных поселках и комплексах, в основном это дома на 4–6–8 квартир.
Панель для экономкласса
Но не менее массово представлен в области другой технологический сегмент — панельные многоэтажки. В Ленинградской области строится несколько панельных серий: 504 и 504Д, 600.11, 121 и 1.090.1-1 «Оптима». Современные панельные дома могут быть и демократичными (например, классическая серия 611 или 504), и иметь признаки жилья класса «комфорт» (серия «Оптима», со стеклопакетами и хорошими лифтами).
Покупатели уже успели избавиться от стереотипов, связанных с панельным строительством. Прошло время, когда панельные дома были более холодными, чем постройки с кирпичными наружными стенами, — новые нормы теплосбережения заставили разработчиков обратить внимание на качество наружных стеновых панелей. Недостатками «панели» до сих пор считаются проблемные места стыков плит, а также однотипные фасады и стандартные планировочные решения. Но в целом панельные серии хотя и уступают по качеству монолитному строительству, покупателям представляются гораздо симпатичнее. Не в последнюю очередь из-за низких цен. А также скорости строительства, так что меньше шансов увязнуть в долгострое.
В домах «старой» 504-й серии по-прежнему маленькая кухня и не слишком большая общая площадь квартиры. Сегодня домов этой серии строится немного, в основном во Всеволожском районе — самом Всеволожске, Сертолове, а также в Тосно. Стоимость однокомнатных квартир в домах, близких к завершению или сданных, от 1,2 млн руб. Встречаются и дома более новой серии 504Д — тоже во Всеволожском районе. Квартиры в них отличаются от серийной предшественницы просторной кухней (13 кв. м), большей общей площадью (47 кв. м для однокомнатной квартиры). Цены на квартиры начинаются от 1,4 млн руб.
Во Всеволожском и Выборгском районе, Гатчине строятся и дома серии 121 от Гатчинского ДСК. В последние десять лет они зарекомендовали себя как вполне качественное и недорогое жилье, с удобными планировочными решениями и высокими потолками (от 3 м). Привлекательны они и снаружи — облицованы плиткой. Усовершенствования внесены как в наружные панели — теперь они трехслойные, так и в остекление — установлено тройные стеклопакеты. Стоимость однокомнатных квартир — от 2 млн руб.
В новом районе Кудрово предлагается немало домов серии 600.11. Это развитие знаменитого «корабля», причем модернизация избавила серию от многих недостатков. Квартиры стали просторными, кухни «выросли» до 8,5–10 кв. м. Изменено расположение ванной — в старых домах этой серии там невозможно поставить стиральную машину, а в новых проблема устранена. Из минусов разве что слабая звукоизоляция и сложной формы кухонные окна небольших размеров. Стоимость однокомнтаных квартир — от 1,7 до 2,6 млн в зависимости от стадии готовности дома.
Немало строится в областных городах и поселках и домов от Гатчинского ССК. Самая популярная серия комбината — «Оптима». Она производится Гатчинским ССК с 2002 года и позиционируется как панельное жилье комфорт-класса. Основная особенность этих домов — высота потолков 3 м и трехслойные плиты перекрытий, обеспечивающие хорошую звукоизоляцию. Сегодня проходят госкомиссию дома в Гатчине, поселке Новый Свет, Малые Колпаны и пр. Стоимость однокомнатной квартиры в Гатчине — от 1,5 млн руб. в стадии строительства до 2,5 млн в сдающихся домах; в более мелких поселениях — от 1,3 млн руб.
Новый взгляд на панель
Девелоперы уверены, что развитие типового панельного строительства на этом не закончится. На подходе новые проекты, которые будут заводскими по исполнению, но «панельными» их язык назвать уже не поворачивается. Это новые технологии — конвейер, только гибко настраиваемый, что позволяет придать каждому кварталу индивидуальный облик. Подобных комплексов и микрорайонов довольно много в Бельгии, Швеции, Германии (особенно Восточной). Некоторые наши застройщики обращаются к опыту Финляндии и начинают сотрудничество с финскими архитекторами. Так что не за горами то время, когда мы увидим «дома-игрушки» с разноцветными фасадами, как у северных соседей. И при этом по вполне экономичной цене.
О работе над подобным проектом в сотрудничестве с мастерской Юкки Тикканена заявил «Ленстройтрест». В разработке дома с разным обликом фасадов, высотой не более 4–5 этажей. Первый комплекс, который планируется вывести на рынок, будет строиться в Колпине. Второй проект «Ленстройтреста» — на областных землях в Янине, сразу за КАД в сторону Всеволожска. Здесь разработан и утвержден план планировки территории, заключен договор с проектировщиком — Архитектурной мастерской Цыцина. Планировки и фасадные решения будет также разрабатывать финский архитектор. Проекты большие, на 100 тыс. и 280 тыс. кв. метров.
Слово экспертам
Игорь Крамаренко, руководитель отдела развития ГК «НОВЫЙ ПЕТЕРБУРГ»:
Если говорить о квартирах в ближайших пригородах Петербурга, то наиболее предпочтительной является кирпично-монолитная технология. Во-первых, она действительно привычна и понятна покупателям. Во-вторых, обеспечивает отличное качество строительства и, следовательно, комфортность проживания. В-третьих, эта технология экономична, что позволяет покупателям приобрести загородное жилье по ценам существенно ниже городских. К примеру, сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры в городе составляет около 3,5 млн руб., в то время как в малоэтажном жилом комплексе в Щеглове, который продает наша компания, «двушка» обойдется в 1,9 млн руб. без потери в качестве и комфортности проживания. Кроме того, застройщик при строительстве кирпично-монолитного дома не завязан на конкретного поставщика, как в панельном домостроении, а значит, вероятность срыва сроков сдачи дома из-за проблем контрагентов минимальна. Кроме уже перечисленных плюсов этой технологии, есть еще один существенный фактор: кирпично-монолитное домостроение позволяет делать планировку квартир более вариативной, а значит, каждый покупатель сможет подобрать себе жилье не только на свой кошелек, но и на свой вкус.
