По данным компании London Real Invest, на рынке загородной недвижимости максимально востребованы объекты экономкласса. На сегодняшний день 71% загородных жилых объектов относятся к классу «эконом». И доля этого сегмента продолжает расти: в 2012 году из 47 новых заявленных проектов (считая новые очереди строящихся комплексов) 61% также относятся к экономклассу.
Южные и восточные районы области, в отличие от статусных северных, изначально предлагают участки и дома по более скромным ценам. И формирующийся там экономкласс вполне жизнеспособен: так, по данным комитета по строительству области, Гатчинский район уже сегодня занимает второе место в рейтинге лидеров жилищного строительства, следуя за Всеволожским районом, Тосненский — на четвертом месте. Конечно, эти данные касаются в первую очередь многоэтажных домов, но и малоэтажное строительство на юге становится активнее подтягивается на эти территории. По оценке специалистов, в ближайшие несколько лет по плотности застройки 50-километровой зоны юг и север могут сравняться, а входящие в эту зону Гатчинский и Тосненский районы получат новый толчок для развития.
Гатчина начала и выигрывает
Гатчинский район выигрывает среди остальных южных территорий в первую очередь близостью к Петербургу — не более 15–20 мин. езды до КАД. Это делает его привлекательным для постоянного проживания, поэтому там популярны таунхаусы и комплексы смешанных форматов. Особенно активно развивается застройка вдоль Киевского шоссе.
В районе реализуется тридцать коттеджных проектов. Самый крупный — «Кивеннапа-Юг» от «НеваИнвестПроекта». Он не повторяет формат «северной» «Кивеннапы»: южный вариант планируется застраивать по преимуществу таунхаусами. Поселок расположен около населенного пункта Пудость, в 3 км от Гатчины. Всего там планируется построить 1,2 тыс. домовладений: индивидуальные коттеджи от 58 до 216 кв. м, таунхаусы от 37,5 до 193 кв. м, а также дуплексы площадью от 65 до 137 «квадратов».
Таунхаусы вообще неплохо приживаются в Гатчинском районе — сейчас там продается около 450 секций в нескольких проектах. И уходят они довольно активно: так, практически наполовину распроданы таунхаусы в «Золотых ключах» (застройщик — «СТАРТ Девелопмент»), около поселка Тайцы. В поселке предлагаются как секции площадью 56–67 кв. м (2,6–3 млн руб.), так и другие объекты: дуплексы по 76 кв. м (от 3,4 млн руб.) и коттеджи 92–138 кв. м (от 4,3 млн руб.). Но максимальным спросом пользуются именно секционные домики. Участки небольшие, от полутора до 6 соток, в зависимости от типа строения. В цену входят инженерные коммуникации: электричество, магистральный газ, централизованное холодное водоснабжение, локальная канализация — единая на поселок. Газ уже подведен, но основная часть инженерии (электричество, канализация) еще в процессе создания, например, на сегодня вырыт котлован под очистные сооружения.
Дома возводятся по каркасно-панельной технологии, но в следующих очередях возможно использование и других современных методов строительства. Часто встречающийся вариант «проживание на строительной площадке» исключен: поселок строится и сдается очередями.
В Тайцах развита инфраструктура: школа, поликлиника, почта, магазины и пр. Впрочем, в новом малоэтажном районе тоже будут построены социальные объекты: магазин, детский сад с бассейном, спортивные площадки.
Весной сегмент таунхаусов пополнился еще одним проектом — «Покровские горки», его реализует компания «СНВ» рядом с поселком Коммунар. Это самые маленькие таунхаусы не только на юге области, но и, кажется, в целом по рынку — от 30 кв. м (и стоимостью от 1,34 млн руб.). Фактически секция такого размера сопоставима с квартирой-студией в городе. Еще один проект «СНВ» — «Покровское», также рядом с Коммунаром. В этом проекте к продаже предлагается 350 наделов по цене 45 тыс. руб. за сотку, с обязательным подрядом.
Второй широко представленный в районе сегмент — участки без подряда. В Гатчинском районе их предлагается около 1500, преимущественно за 50-километровой чертой, — для дачного строительства. Хотя есть примеры «бесподрядного» предложения и совсем рядом с городом — «Можайское» рядом с Красным Селом: в продаже около 160 участков, минимальная стоимость 630 тыс. руб. за 7 соток.
Есть в районе и предложение готовых коттеджей, но гораздо более малочисленное. Да и продаются такие объекты медленнее, чем секции в таунхаусах, — все-таки коттеджи дороже. Одно из самых интересных, если не эксклюзивных, предложений — «Гатчинские поместья» в 23 км от Петербурга. К продаже предлагаются 120 готовых коттеджей от 100 до 400 кв. м из газобетона на участках от 6 до 18 соток. Минимальное предложение — 4,9 млн руб., максимальное — 14,4 млн. Поселок претендует на комфорт-класс и по расположению, и по стоимости домов.
Участок с видом на Павловский парк
Другой район, попавший сегодня в зону притяжения мегаполиса, — Тосненский. На севере он граничит с городом, точнее, с Пушкинским районом и Павловском. Неудивительно, что около половины проектов реализуются недалеко от бывшей царской резиденции, славящейся своими архитектурными и ландшафтными красотами. Остальные поселки располагаются вдоль двух шоссе — Двинского и Московского.
Впрочем, риелторы считают, что пока Тосненский район явно недооценен как покупателями, так и девелоперами. В будущем его привлекательность, по всей видимости, будет расти. Пока что, впрочем, строительству мешают довольно изношенные инженерные сети, которые требуют от застройщиков серьезных вложений.
Всего в продаже в Тосненском районе 14 комплексов. Предложение можно четко разбить на две группы. Первая — поселки для постоянного проживания в непосредственной близости от Павловска и Пушкина, относящиеся как минимум к классу «бизнес». Сейчас вокруг Павловска строятся четыре таких поселка, расположенных формально на землях Тосненского района. Классический пример — «Онегин Парк», что всего в 400 м от Павловского парка (девелопер проекта — ИФК БСПб). На территории 62,5 га будут построены 272 домовладения: земельные участки от 11 соток, с центральными коммуникациями, дома площадью от 163 кв. м. При въезде в поселок запланирован общественный квартал, в котором будет построен административный корпус с магазином, медпунктом, офисом управляющей компании и службы безопасности. Здесь же разместятся два теннисных корта и волейбольная площадка. Гордость «Онегин Парка» — собственный парк площадью 5,9 га с искусственным озером более 3 га. Стоимость домовладения в поселке — 12–20 млн руб.
Еще один проект, «привязанный» к дворцово-парковым комплексам Пушкина и Павловска, — поселок «Мариинская усадьба» (девелопер «Би Хай Инвест», входящий в группу компаний «Хуа Жэнь»). Общая площадь участка 44,5 га, на которых в пять очередей планируется возвести более 300 коттеджей от 132 до 252 кв. м на участках от 9 до 18 соток с возможностью расширения. Первая очередь проекта состоит из 38 коттеджей и уже сдана в эксплуатацию в августе 2012 года, во второй очереди продажи лотов открылись в сентябре. Дома строятся из кирпича, в едином стиле английского и французского классицизма, со свободными планировками. Все коммуникации подведены: водопровод, газ, центральная поселковая канализация, электричество 14,5 кВт, городская телефонная сеть, интернет-доступ и цифровое телевидение будут обеспечены в каждом домовладении.
Второй тип предложения — недорогие поселки, в которых продается земля с коммуникациями. Чем ближе к Павловску, тем больше шансов, что участок придется покупать с обязательным подрядом. В непосредственной близости от Павловска, например в районе поселка Федоровское, цена участков 1,5–1,8 млн руб., но, чем глубже в область, тем дешевле предложение.
В Федоровском сегодня реализуются сразу три проекта: «Новая Грачевка» с участками по 1,4 млн руб. (в стоимость входит минимальный набор коммуникаций), «Федоровская горка», где земля предлагается по 85 тыс. руб. за сотку, и «Ландыши» со стоимостью участка 125 тыс. руб. за сотку. Но в последних двух поселках подведение коммуникаций придется оплачивать отдельно. Эксперты считают, что это обойдется в 900–950 тыс. руб., так что стоимость наделов в итоге приблизится к 1,5–2 млн руб. в зависимости от размера участка. В «Новой Грачевке», помимо участков, можно приобрести коттедж на стадии строительства — по цене от 6,5 млн руб. Это каркасный дом 172 кв. м с огороженным участком 19 соток и коммуникациями. Строительство, впрочем, в самом начале, и очертания будущих домов лишь угадываются. А вот в «Ландышах», где кроме участков предлагаются готовые дома, уже действительно есть из чего выбрать, и наиболее доступное предложение — коттедж площадью 146 кв. м на участке 9,6 сотки за 5,2 млн руб.
По мере удаления от Петербурга цены на участки закономерно снижаются, а застройщики ориентируются уже не на постоянное проживание, а на сезонный отдых. Так, в дачном некоммерческом партнерстве «Солнечное», что в деревне Жоржино, в 7 км от Тосно, земля с коммуникациями предлагается от 65 тыс. руб. за сотку. На 7 га распланировано 49 участков от 10 до 14 соток. Участки продаются как под самостоятельную застройку, так и с подрядом, проекты домов разработаны и предлагаются покупателю при заключении договора. От автомобильных трасс и других шумных объектов поселок отделен крупным лесным массивом, что обеспечивает тишину в поселке и позволяет полностью отрешиться от суеты мегаполиса. В то же время подъезд к поселку от ближайшей федеральной трассы по асфальтированной дороге.
Еще дальше к югу, в границах населенного пункта Рамцы предлагаются участки в поселке «Рамецкое» (девелопер ООО «Элит-загород»). В 70 м от берега реки Тигоды в окружении хвойного леса 106 участков от 9 до 17 соток предназначены для дачного строительства. Статус — земли поселений. Поселок сдан в эксплуатацию (проведено межевание всех участков, спроектированы дороги, проводятся работы по подключению электричества). Имеется гостевая парковка, на 2013 год запланировано строительство магазина и спортивной площадки. Стоимость участков от 26 тыс. руб./сотка (в стоимость не включены: подведение электроэнергии, газа, внутриплощадочные дороги).
Татьяна Панченко, менеджер загородного отдела агентства «Александр»: «Южное направление развивается хорошими темпами, коттеджные поселки выходят на рынок регулярно. Несколько крупных девелоперов со всей ответственностью, решительностью и серьезностью реализуют свои проекты и тратят солидные бюджеты на развитие инфраструктуры и коммуникаций.
Есть и компании, которые выставляют на продажу земельные участки без подряда и пускают все на самотек. Это предприниматели, которые купили по выгодным ценам большие массивы с намерением перепродать, но в 2008 году экономическая ситуация изменилась, и теперь землю приходится реализовывать в нарезку, а это значительно дольше. Как результат — поселки без указателей и баннеров, где кроме нескольких построек пока ничего нет. Их освоение растягивается на длительный срок, но, учитывая близость к Петербургу, рано или поздно они найдут своих покупателей. Это вопрос лишь времени и цен».
Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»: «По основным характеристикам Гатчинский и Тосненский районы трудно назвать престижными в силу ряда причин. Во-первых, экологическая обстановка там хуже, чем на севере Петербурга, во-вторых, много промышленных зон и полузаброшенных участков. В основном жилье, предлагающееся в этих районах, входит в категорию экономкласса стоимостью до 4 млн руб.».
