В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды понимается договор, по которому одна сторона - арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст.607 ГК РФ).
В данном случае рассмотрим договоры аренды зданий и сооружений, а также помещений, которые являются объектами недвижимости и удовлетворяют требованиям, установленным ч.1 ст. 130 ГК РФ. При этом следует отметить, что помещения отнесены к объектам недвижимости Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятым Государственной Думой 17 июня 1997 года и одобренным Советом Федерации 3 июля 1997 года.
Помимо общих правил, установленных Гражданским кодексом для договоров аренды, главой 34 Гражданского кодекса установлены специальные правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений.
Так, договор аренды здания и сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В случае, если договор заключен на срок не менее одного года, такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации…" и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование относится и к договорам, предметом которых являются нежилые помещения с учетом доводов, изложенных в Информационном письме Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", который в своих обоснованиях руководствовался нормами, установленными ст. 1 и ч. 2 п. б ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации…".
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения должен удовлетворять не только требованиям Гражданского кодекса РФ, но и требованиям Федерального закона "О государственной регистрации…".
Согласно ч. З ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указав в договоре сведения об адресе объекта недвижимости, кадастровом номере, литере здания, инвентарном номере помещения, этажности здания или сведения об этаже, на котором расположено передаваемое в аренду помещение, а также его площади, стороны выполнят требования вышеуказанной нормы Гражданского кодекса, а также Федерального закона "О государственной регистрации…" и Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 (далее Правила ведения ЕГРП).
Следует отметить, что обязательным приложением к договору аренды, представляемым на государственную регистрацию, является план объекта недвижимости, передаваемого в аренду. В том случае, если в аренду передается не весь объект, а только его часть, то на плане обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади в соответствии со ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации…".
В договоре аренды, согласно Правилам ведения ЕГРП и Федеральному закону "О государственной регистрации…", должны содержаться сведения об арендодателе и арендаторе. Для юридических лиц указывается их полное наименование, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, индивидуальный номер налогоплательщика, местонахождение, для физических лиц: фамилия, имя, отчество, дата рождения, документ, удостоверяющий личность, местожительство.
Наличие всех вышеуказанных сведений в договоре аренды позволит также идентифицировать объект недвижимости и его собственника, поскольку в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а в силу СТ. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться только принадлежащим ему имуществом.
В договоре аренды здания, сооружения, нежилого помещения должны быть указаны сведения о размере арендной платы, поскольку данное требование является существенным условием договора аренды данного вида согласно ст. 654 ГК РФ. Кроме того, в договоре должна быть дата начала аренды и ее продолжительность, так как государственной регистрации подлежат договора сроком действия год и более. Неуказание в договоре срока действия аренды влечет к тому, что в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, а договор аренды, заключенный на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации в силу ст. 651 ГК РФ. Данной позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ в своем Информационном письме № 59 от 16 февраля 2001 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Указанным Информационным письмом, а также Информационным письмом Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" урегулированы и разъяснены многие вопросы, связанные с заключением и государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества.
