Простор и обособленность — характерные черты поместья. Этому формату удовлетворяет большой, не менее гектара, участок и все условия для постоянного проживания. Эксперты считают, что для полноценного постоянного проживания за городом, в поселке, независимо от статуса, должно быть никак не менее 50 домов, а лучше 100: тогда проект окупится для девелопера, а жильцы будут обеспечены всем необходимым. Но при дефиците престижных угодий сегодня нет возможности обеспечить каждое имение наделом и обособленностью, достойными поместья. Максимум, что можно предложить в элитном поселке, — небольшой кусок лесного массива и часть береговой линии. Все остальные блага и удобства — общая, считай, «коммунальная» собственность поселка. И уже в этом противоречие поместному укладу, который предполагает уединенность на куда более обширных пространствах, нежели может позволить себе даже весьма и весьма дорогой проект. Частенько девелоперы элитного поселка рассказывают красивую легенду, приписывая месту славу излюбленного гнездовья именитых дворян и государевых вельмож. Малонаселенные еще век-другой назад места были вполне пригодны для создания родовых гнезд. Но сегодня элитная загородная недвижимость не может появиться в чистом поле: для полноценной жизни необходимы условия, обеспечиваемые определенной цивилизованностью быта и куда большей «уплотненностью». 
Хай-тек взял верх
«Рынок больших усадеб у нас не сложился, — считает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.-Petersburg. — Причин этому, как мне кажется, несколько. С точки зрения девелопера, они невыгодны, так как предложение с учетом всех коммуникаций и стоимости участка получится дорогим, а портрет покупателя размыт, потому спрос в конкретной локации сложно просчитать. С точки зрения покупателя, подозреваю, гораздо выгоднее купить бывшее сельхозугодье или взять в аренду кусок леса — законодательство позволяет в этом случае оформить свои постройки и пользоваться ими. При этом если цель — максимально изолироваться от соседей, в таком варианте она может быть достигнута, а в девелоперском проекте это исключено». «Поместьем в современном понимании можно назвать дом от 500 кв. м с участком не менее гектара. Подобный формат относится к верхнему сегменту элитного загородного жилья. Как правило, поместья формируются посредством скупки сельскохозяйственных земель, — говорит Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар». — Большинству девелоперов неинтересно развитие этого формата, потому что спрос на поместья нерегулярен и ограничен. Подобные предложения можно точечно встретить в Курортном районе и на Суздальских озерах, в Лужском районе, а также на северо-восточном направлении, в районе Вуоксы. В Петербурге такой вид загородного жилья, как поместье, не слишком популярен. Прежде всего это объясняется проблемами, связанными с неразвитой сетью дорог и высокой стоимостью земли. Большие участки земли за разумные деньги можно найти только далеко от города, в этом случае возникает проблема с инженерной инфраструктурой и транспортной доступностью».
Кроме того, по мнению Николая Ромашина, общий интерес к элитному жилью несколько упал: обеспеченные люди предпочитают покупать дома в стиле хай-тек недалеко от города и на небольших участках. Современные материалы, интересный внешний облик, продуманная планировка и небольшой надел могут составить серьезную конкуренцию традиционному элитному загородному жилью, считает он. Светлана Московченко, руководитель проекта по загородному направлению Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», полагает, что на сегодняшний день среди строящихся коттеджных поселков проектов типа поместья попросту нет. И в том числе по причине специфических требований к подобному роду угодий. «На мой взгляд, поместьем можно считать участок не менее 1 га, лучше даже существенно больше. Такой участок в настоящее время можно приобрести на вторичном рынке в любом районе Ленобласти и в некоторых районах, административно подчиненных Петербургу. На первичном рынке поместий нет, — говорит эксперт. — Безусловно, чем популярнее и дороже район, чем ближе к фактической границе города, тем меньше предлагаемые участки и тем выше цена сотки и, соответственно, стоимость всего надела. Наиболее дорогие предложения представлены на рынке земельных участков Курортного района. Здесь сотка земли оценивается примерно в 700 тыс. руб. Участок площадью один гектар может стоить 70 млн руб. и дороже. На некоторые земли в этом районе проводятся торги, и покупатель определяется на аукционе. Высокая стоимость земли там объясняется в том числе и тем, что указанные участки имеют статус ИЖС». 
Создать землевладение, соответствующее статусу «поместье» можно, если приобрести ряд соседних участков в поселке. Девелоперы часто декларируют возможность клиента купить сразу несколько участков. «Объединив от пяти до десяти участков, можно получить настоящее поместье, — рассуждает Светлана Московченко, — другое дело, что в более или менее качественно проработанном поселке действует общая архитектурная концепция, поэтому построить дом в каком заблагорассудится стиле не получится». Учитывая все нюансы, поместье в полном смысле слова вряд ли можно организовать на таком удалении от города, чтобы в нем можно было жить постоянно, ибо больших наделов в 30–40 км от городской черты не найти. «Должно быть расстояние, позволяющее отнести построенный коттедж к условно-постоянному проживанию. Большинство предлагаемых к продаже больших участков — это земли сельхозназначения. В Ломоносовском районе их можно приобрести по цене 30–50 тыс. руб. за сотку, во Всеволожском — по 60–80 тыс. руб. за сотку. Коттеджные поселки для условно-постоянного проживания расположены в радиусе до 30–40 км от границы города, но при этом разрешенное использование земель — ДНП (дачное некоммерческое партнерство), что не позволяет рассматривать объект для полноценного постоянного проживания. Коммуникации там, как правило, частично централизованные локальные», — говорит Светлана Московченко. 
Другой масштаб
Как ни крути, а до размера поместий домовладения в строящихся поселках Ленобласти нередко недотягивают. Что, по обычной практике, скорее изменит понятие поместья, чем заставит отказаться от его использования для обозначения высококлассных владений, не вполне соответствующих всем требованиям. В Сестрорецке, например, который, по сути, стал многоэтажным пригородом, несмотря на обособленность территории, ограждение и охрану, поместный дух вряд ли можно воссоздать. Скажем, «Жемчужина Разлива» — и место престижное, и расчет на узкий круг респектабельных жителей, и всего 41 дом. Однако при общей площади поселка 6,8 га требованиям поместья такая планировка не может соответствовать, по мнению наших экспертов. Возможно ли искомое «поместное» уединение на 10–15 сотках приусадебного участка? Тот же популярный район Репино-Ленинское чуть менее урбанизирован, чем Сестрорецк, и также изобилует поселками класса люкс, такими как «Парквэй» или «Малое Репино». Но и здесь на 9 га с полсотни домов от 100 кв. м. Коттеджный поселок «Классика» апеллирует к стародавней популярности и избранности репинских усадеб. «Репинская усадьба» — элитный коттеджный поселок на 52 участка с домами в стиле старой Англии, он заселен и допродается. Лесной массив, берег реки Сестры, в собственности жителей усадьбы парк, есть пруды и прогулочные аллеи. Затрагивает тему поместий в своих проектах и застройщик Parabola Group. Коттеджный поселок «Лукоморье» расположен в одном из красивейших мест Всеволожского района, известного холмистым рельефом и заповедной лесопарковой зоной, в дубовой роще. Но там нарезаны участки по 15–30 соток под 102 коттеджа. Коттеджный поселок «Хутор близ Извары» пропагандирует идеологию здорового образа жизни в экологически чистом месте и «возвращение традиций крепких семей и родовых поместий». На дом приходится от 15 до 40 соток.
Коттеджный поселок «Всеволожские поместья» предлагает готовый дом с внутренней и внешней отделкой, но участки 8–13 соток. «Чехово» рассчитано «на узкий круг уважаемых жильцов среднего и старшего возраста, ценящих семейные традиции, камерность и комфортность проживания». Все так, однако поселок расположен в самом Всеволожске, что уже плохо сочетается с камерностью. В самом конце года в продажу вышел поселок от элитного игрока FreeDom, известного по бренду Patrikki club, — Liikola club. В Выборгском районе, на берегу Нахимовского озера будет построено 50 домов от 240 до 380 кв. м на участках от 15 до 30 соток. Здесь появятся даже спа-комплексы с бассейном 4 на 12 м на некоторых участках, а стоимость таких домовладений будет никак не ниже 55 млн руб. Новый поместный стиль застройки, возможно, смог бы «вырасти» из добротных элитных проектов, будь для этого благополучный макроэкономический фон. Однако финансовая нестабильность последних лет заставила девелоперов выводить на рынок предложение с более лояльными требованиями и размытым форматом. Даже элитный формат «клубного поселка» отнюдь не подразумевает домовладения поместного типа. Скорее, это принцип, восходящий не к обособленности, а к общности, ибо клубность предполагает тесную связь по определенному принципу, а никак не уединение.
