Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

Покупатели гонятся за стилем

VIP-недвижимость / 26.02.2013

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp:

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
На вторичном рынке представлено немало коттеджей, которые продавцы позицинируют как «элитные». Однако современный ассортимент предложений, пользующихся спросом, сложился сравнительно недавно.

Предложение «новой вторички» формируется на рынке из нескольких источников. Большая часть поступает от продавцов-индивидуалов, которые, по их же словам, строили дом для себя, а теперь по каким-то причинам вынуждены его продавать. Доля таких предложений — 85–90%. Часть предложения исходит от небольших строительных компаний, работающих без образования юридического лица, — на волне кризиса они приобрели сравнительно недорогие участки, которые и пытаются теперь осваивать, реализуя дома класса «бизнес». Наконец, во  вторичную продажу время от времени поступают коттеджи в организованных поселках — и на сегодня это, пожалуй, самый востребованный товар.

Старые песни о главном

Покупатели выходят на вторичный рынок, стремясь найти готовый вариант в уже обжитом месте, с подведенными коммуникациями. Причем, по наблюдениям риэлторов, состав их клиентов более или менее постоянен: так, в последние два года больше половины покупателей составляют те, кто приобретал или строил дома в конце девяностых — начале двухтысячных. С тех пор их многое перестало устраивать: изменились вкусы, состав семьи, выросли финансовые возможности... Кто-то хочет дом побольше, кто-то, напротив, сокращает излишки площади, а некоторым просто надоели хлопоты, связанные с индивидуальным домовладением, и они предпочитают переехать в благоустроенный поселок. Как результат — человек одновременно продает старый дом и подыскивает себе новый, более походящий вариант.

Такое постояннство состава покупателей определяет и консерватизм требований к элитной недвижимости, например, географических. Главным определяющим фактором в потребительских предпочтениях по-прежнему остается локация (место). Затем идут ближайшее окружение и инфраструктура. Северное направление сложилось и устоялось как весьма престижное — аналитики полагают, что для подавляющего числа покупателей география изначально заданный параметр: приверженцы Курортного района могут посмотреть дома в Репино-Ленинском, но во Всеволожский район не поедут. (При этом на Курортный район приходится примерно 50% спроса, а на Всеволожский — половина сделок.)

В поисках прекрасного

Но если географические доминанты меняются с большим трудом (уговорить покупателя поехать «на юг» можно — но чаще всего, если покупатель не местный). Но клиенты стали куда более продвинутыми, многие, бывая в Европе, специально интересуются архитектурой. Как следствие — на рынке востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения: большая площадь остекления, интересный рисунок кровли и современные кровельные покрытия, яркая архитектура. И основной фактор успеха на рынке дорогих загородных домов — совпадение представления покупателя об элитарности с характеристиками объекта, который ему предлагают. Покупателей «вторички» чаще всего не устраивает планировка, сделанная по стандартам десятилетней давности. Сегодня никому не нужны дома с множеством маленьких комнаток, покупатели хотят, чтобы в доме был большой холл и минимум три спальни, причем не 7–9-метровые, как раньше, а просторные. Быстрее всего — максимум за год — продаются современные дома в комплектации под ключ: спрос тяготеет именно к такому продукту.

Этим критериям максимально соответствуют объекты в уже построенных и сданных коттежных поселках. Но сегмент вторичных продаж в коттеджных поселках возник совсем недавно, уже после кризиса, и пока его объем невелик. При этом спрос на вторичные предложения в коттеджных поселках неравномерный, — в некоторых, где объекты удовлетворяют перечисленным выше критериям, может даже возникнуть своеобразный лист ожидания. И это несмотря на то что предложения на вторичном рынке заметно дороже домовладений в первичной продаже, поскольку физические лица реализуют в основном достроенные объекты, с внутренней отделкой, нередко даже меблированные.

Цифры и тенденции

Сегодня на вторичном загородном рынке в продаже 700–800 коттеджей элитного класса — или выставляемых на продажу с таким ярлыком. Этот объем предложения практически не менялся с 2007 года. При этом спрос на дорогие дома в 2011 году упал до рекордно низкой отметки. В начале минувшего года на рынке наметился подъем — весенне-летний всплеск внимания к дорогим объектам эксперты связывали (отчасти) с переездом в Петербург структур Газпрома и ряда федеральных институтов. Однако уже к осени 2012 года покупательский интерес снова пошел на спад. В настоящее время интерес покупателей к элитной недвижимости сохраняется примерно на осеннем уровне — преимущественно из-за опасений, связанных с негативными внешнеэкономическими прогнозами.

При этом сделки стали куда более длительными: покупатели подолгу выбирают объект, время на принятие решения увеличилось с 1–2 месяцев до полугода и более. Большинство потенциальных покупателей рассчитывают уложиться в сумму не более 2 млн долларов (за дом с участком). Покупатели по-прежнему настроены на покупку домов с участками не менее 25 соток, в идеале — 30–40. Площадь дома — 300–400 кв. м, но риэлторы отмечают стремление покупателя минимизировать бюджет: в последние два года вырос спрос на дома 220–250 кв. м.

Объекты с завышенной ценой имеют весьма сомнительные шансы на реализацию. В первую очередь к переоцененным относятся проблемные предложения: например, большие дома на маленьких участках (400-метровый коттедж на 8–10 сотках) или морально устаревшие дома старше 15 лет. Расстаться с ними удастся только за минимальные деньги.

О том, что после кризиса покупатели стали крайне въедливыми и дотошными, уже давно говорят все продавцы. Например, нередки случаи, когда покупатель приезжает на объекты с рулеткой и тщательно обмеряет весь дом; кроме того, многие пользуются тепловизорами, позволяющими оценить и эффективность системы отопления, и теплозащищенность конструкций, а также проводят архитектурную экспертизу, призванную установить качество и проекта, и его реализации.

Эксперты отмечают и такую важную особенность: потенциальный домовладелец скорее совсем откажется от покупки, нежели пойдет на компромисс и выберет объект с «условными недостатками», — он готов ждать, пока подходящий вариант приплывет ему в руки.

Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» в Санкт-Петербурге: «Рынок элитной загородной недвижимости своеобразен и стоит особняком, довольно часто на нем предлагаются объекты, которые продаются только по знакомству. Если продажи комфорт- и экономкласса могут доходить до 80 объектов в месяц, то для «элитки» 8–12 проданных объектов в год — уже хороший результат.

За 2012 год число предложений на рынке выросло в связи с большим числом переездов людей за границу и необходимостью быстрой продажи дома. Элитную недвижимость покупают редко, в основном представители крупных нефтяных и газовых компаний, а также чиновники. Поскольку спрос на элитные объекты небольшой, ценовой диапазон в этом сегменте практически не меняется».

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg: «Тенденцией 2012 года стал рост интереса к загородным объектам в первом полугодии, сказавшийся в том числе и на темпах продаж объектов качественной загородной недвижимости.

По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание, — их доля в запросах приближается к 70%. Самой важной характеристикой загородного жилья остается месторасположение, однако в процессе принятия решения заметно повысилась значимость качественных характеристик, таких как инженерное оснащение и архитектурный облик. В этом отношении выигрывают объекты с уникальной архитектурной концепцией, расположенные в востребованных локациях Курортного и Всеволожского районов».

В избранном В избранное
1601
Предложения