По последнему снегу
По первости рынок ошарашивает потенциального покупателя количеством красивых картинок и «правильных» слов в рекламе загородной недвижимости, говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком». Как выяснить, что соответствует действительности? Один из неоднозначно читаемых параметров — расстояние, которое может измеряться и от КАД, и, например, от административной границы города. Надо обязательно посмотреть на карте, в том числе по соседним объектам, ближайшим населенным пунктам, советует эксперт.
Безусловно, лучше съездить — посмотреть, насколько бережно застройщик относится к окружающему ландшафту, сохраняет ли береговую линию, деревья, соседние с застраиваемым участки — нет ли там свалок строительного мусора. Зима и ранняя весна прекрасно подходят для просмотров: все особенности рельефа видны как на ладони, не скрытые зеленым подлеском, уверяет Светлана Невелева. В заселенном поселке вы увидите, как содержатся и чистятся дороги, горят ли фонари, много ли живет людей (значит, есть вся необходимая для жизни инфраструктура).
Весь список
Еще, чем впечатляет рынок загородной недвижимости, — это обилием недорогих предложений.
По словам Дмитрия Дегтярева, заместителя генерального директора компании «ПетроМар Девелопмент», девелопера проектов «Петровские сады» и «5 холмов», покупатель зачастую руководствуется только интуицией и низкой ценой продукта. Предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось, прежде всего в диапазоне 20–40 тыс. руб. за сотку. Эксперт рекомендует внимательно изучать документы: за привлекательной ценой может скрываться риск получения участка «в чистом поле», где никто ни за что не отвечает.
Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект», тоже советует тщательно разбираться, что входит в стоимость. Зачастую низкая начальная цена сулит множество дополнительных платежей. Это как земельный налог, коммунальные и эксплуатационные расходы, так и трудно просчитываемые траты, например, при самостоятельном подключении собственников поселка или садоводства к магистральным инженерным коммуникациям.
Тема скрытых платежей возникает и в случае заметного отличия по цене в соседних поселках с похожими параметрами. Инженерное обеспечение, прокладка дорог могут быть включены в стоимость сразу, а могут быть вынесены в отдельную статью. Стартовая цена лота получается привлекательной, но конечная непредсказуема, предостерегает Светлана Невелева. Точно так же с расходами на содержание яхт-клуба, ресторана, фитнес-центра в поселке. На всех жителей должны быть возложены платежи за содержание пляжа, прогулочной зоны, охрану, уборку дорог, а фитнес-зал пусть оплачивают те, кто его посещает.
Ольга Ландграф, директор по продажам проекта «Юкковское», подчеркивает, что инженерные коммуникации — один из самых сложных и дорогостоящих вопросов при строительстве коттеджного комплекса. Земельный участок без инженерии практически ничего не стоит, а перспективы подведения коммуникаций до получения согласований, понять трудно. Тогда как от них прежде всего зависит сама возможность жить на этой земле.
Вначале энергоснабжающая организация выдает технические условия подключения к мощностям. Затем заключается договор о поставке электроэнергии или газа. Идеальный для покупателя вариант — если все коммуникации разведены и в дома поступают свет, газ, вода. Таких, полностью готовых к проживанию поселков очень мало, но они есть сегодня на рынке, отмечает специалист из «Юкковского».
«В нашей стране так сложилось, что электроэнергию и магистральный газ поставляют так называемые естественные монополисты. Их нельзя обеспечить самостоятельно, установив, например, солнечную батарею или построив ветроэлектростанцию, — просто потому что трудно соблюсти все предписания, — поясняет Дмитрий Майоров. Со скважиной для воды, не говоря уже о локальной системе водотведения, куда проще.
Покупателю стоит выяснить, при каких условиях монополист предоставит заявленную мощность по газо- или электроснабжению. А чтобы убедиться в их реалистичности, нужно ознакомиться с документом. Иногда там указывается: «Присоединение к электрическим сетям возможно после завершения строительства ЛАЭС-2». Или «после реконструкции подстанции», которая должна быть завершена, скажем, до конца 2013 года. Но девелопер не в состоянии соблюсти подобные условия и не может отвечать за сроки. Все остальное: разработать проект, представить на согласование, прокопать 2 км траншеи для укладки сети — в его силах.
Окончательный документ, исключающий необходимость проверять первые два, — договор на ресурсоснабжение (газо- или электроснабжение). Правда, договоры о газоснабжении часто заключают с каждым домовладельцем индивидуально, и у застройщика их просто не может быть.
Стопроцентную гарантию дает приобретение готового, подключенного к сетям дома в обжитом поселке. Но чудес не бывает, и за отсутствие рисков придется заплатить.
Статусом по цели
Для постоянного проживания, когда необходимы регистрация, оформление постройки в качестве жилого дома, предпочтительнее земли в границах населенных пунктов, предназначенные под ИЖС. Они на порядок дороже земель сельхозназначения для ведения дачного хозяйства — строительство на землях для ИЖС или МЖС связано с соблюдением намного более жестких норм и регламентов, объясняет Светлана Невелева.
Для второго дома (сезонной или круглогодичной дачи) выгоднее приобрести участок сельхозземель: нет необходимости регистрировать строение в качестве жилого, меньше налог и пр.
Большинство коттеджных поселков как раз возводятся на землях сельскохозяйственного назначения, но обязательно с видом разрешенного использования ДНП. Дмитрий Дегтярев поясняет, что в коттеджном поселке на землях ДНП можно оформить регистрацию, в наше время это уже не единичные случаи. Как показывает практика компании «ПетроМар Девелопмент», покупателям не так важна постоянная регистрация, поскольку есть множество живописных мест, где хочется не только отдыхать, но и жить круглый год, пусть и без «прописки».
«Понятные документы и схема продажи, рекомендации друзей и знакомых, ипотечные программы от банка-партнера — все это хорошие признаки», — говорит Дмитрий Дегтярев.
Три волшебные буквы ИЖС
Есть риск приобрести, например, таунхаус или квартиру в многоквартирном доме, которые возведены на землях для ИЖС. Такие объекты могут быть снесены по решению суда. К счастью, сегодняшние покупатели понимают, чем чреваты такие приобретения, и многие незаконные объекты стоят непроданные.
На примере формата таунхаусов Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект», поясняет разницу между индивидуальным и многосемейным жильем. Несмотря на то что для строи-
тельства таунхаусов оптимальны земли с разрешенным использованием «под малоэтажное жилищное строительство», в ряде случаев их абсолютно законно можно возводить на участках под ИЖС, следует только обратить внимание на вид собственности (общая долевая или частная индивидуальная) и на то, как подводятся коммуникации и осуществляется подключение секции: централизованно или индивидуально.
На рынке есть предложения и на арендованной земле, например, таунхаусы. «По большому счету для покупателя не имеет значения, будет у него частная собственность на 2–3 сотки под таунхаусом, доля в праве на весь участок или договор аренды на 49 лет, по истечении которых с проблемой столкнется не он, а наследники», — поясняет Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ».
Мечта на продажу
«Попробуйте представить, как вы будете жить в этом доме и в этом поселке. Задавайте вопросы девелоперу! Чем меньше вы услышите ответов вроде «это вы потом решите вместе с соседями», тем лучше. Заканчивается это обычно тем, что половина подписавшихся платят за остальных. Так что, чем жестче договор, чем подробнее прописаны правила, тем меньше конфликтов, — предупреждает Дмитрий Майоров. — Кроме того, надо понимать: если вам позволено строить все что угодно, то и соседи вольны самовыражаться без ограничений».
По мнению Светланы Невелевой, сегодня петербуржцы менее склонны к «безвозвратному» переезду за город, чем до нескольких подряд небывало снежных зим. Преобладает традиционное использование загородного дома в качестве дачи — круглый год или только летом.
Будучи загородным жителем, Дмитрий Майоров уверен, что постоянно жить за городом хорошо. Но обычно свой первый загородный дом или перестраивают, приобретя опыт, или продают и покупают (строят) новый. Постепенно покупатели загородной недвижимости начинают понимать, что даже «дом мечты», возможно, когда-нибудь захочется продать. Поэтому надо учитывать ликвидность и факторы, что повлияют на нее впоследствии. И дом в обжитом и красивом коттеджном поселке не потеряет в цене.
