По даным информобмена, от января к февралю неожиданно и заметно снизилась популярность таунхаусов. Чего не скажешь о коттеджах: их, по сумме сделок опрошенных участников рынка, продано вдвое больше, чем в январе. Рост показал и спрос на участки, что совсем не характерно для зимнего сезона: в количественном выражении проданные наделы составили серьезную прибавку к январским данным (см. диаграммы).
Несколько выросла средняя площадь приобретаемых коттеджей, а вот в таунхаусах наоборот: тенденция к уменьшению жилой площади в покупаемой секции. Контрастируют и данные о стоимости сделок в сегментах коттеджей и таунхаусов. Если покупатель коттеджа в феврале стал тратить больше и сумма сделки по домовладениям составляла от 7 млн руб., то февральские сделки по таунхаусам поскромнели и уступили январским в стоимости за секцию полмиллиона рублей.
Напротив, резко взлетели показатели по участкам: упав в январе, февральские цены земли уже почти подобрались к уровню конца прошлой осени, составив в среднем 188 тыс. руб. за сотку.
Однако рыночные данные в целом не оптимистичны. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, отмечает одну и ту же тенденцию вот уже несколько месяцев: «Признаться, каждый месяц жду от девелоперов данных по реальным сделкам, как ждут продолжения детектива. Главная интрига: подтвердится ли наметившаяся тенденция. И каждый месяц подтверждается: да, спрос идет на спад. Сравните: по данным информобмена, в феврале 2012 года было подписано 167 сделок, нынче — лишь 113. Это меньше, чем в январе! За пять лет наблюдений подобного не было. Результат последнего месяца вполне сопоставим со статистикой февраля 2011 года, с поправкой на увеличение числа участников информационного обмена. Необычайно мало продано таунхаусов. Мы уже привыкли, что этот вид недвижимости идет влет, и 27 сделок с секциями — самый низкий результат с января прошлого года. В общем, статистика продаж последних месяцев говорит, что фаза активности на загородном рынке, по всей видимости, миновала».
Если запуски в продажу новых поселков никак не зависят от состояния загородных дорог, то число продаж напрямую связано с возможностью или неудобством подъезда к месту дислокации в зимний период. Разумеется, ждать шквала продаж до схода снега не приходится. Однако рынок продолжает жить своей жизнью и не спешит идти на уступки, пытаясь подогреть замерзший интерес. Снижение цен закончилось в пору предновогодних скидок, и, кто успел, тот, как говорится, и съел.
Возможно, как раз к началу межсезонья во многих поселках цены пойдут в рост, но и то аналитики прогнозируют не больше 10%. Причем повышать стоимость предложения станут отнюдь не во всяком коттеджном поселке, в зависимости от уровня продаж и числа сделок. Несмотря на то что почти 50 поселков в минувшем году свернули деятельность, конкуренция за клиента не снизилась: год от года опыт покупателя в приобретении загородной недвижимости растет, и, чем дальше, тем больше у него притязаний и претензий. Потому одни проекты раскупаются легко и быстро, а другие месяцами стоят без продаж. Одни поселки повышают цены и продолжают хорошо продаваться, другие же сохраняют ценовой уровень предновогодних распродаж и не получают отдачи.
«Безусловно, к концу зимы недорогие таунхаусы и участки по-прежнему самые востребованные на рынке, — говорит Светлана Московченко, руководитель направления загородной недвижимости Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — При этом надо отметить, что продажи таунхаусов, как упали в IV кв. 2012 года (после стремительного роста уменьшение продаж составило 25% по сравнению с показателями III кв. 2012 года), так и остаются на том же уровне. Этой зимой продажи и таунхаусов, и в целом по загородному рынку оставались на уровне зимы 2012 года. Тогда, по итогам I кв. 2012 года, в коттеджных поселках (исключая формат таунхаусов) было реализовано свыше 950 участков без подряда и с обязательным подрядом, при этом продажи участков без подряда составили 78–80%. Большая часть сделок в настоящее время проходят в диапазоне 3–5 млн руб., остальные покупки довольно редки».
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на февраль 2013 года в продаже 358 коттеджных поселков, объем предложения более 20,8 тыс. объектов. В январе 2013 года рынок пополнили семь новых поселков (один элитный, остальные — экономкласс и участки).
В той или иной мере, зимний загород, как всегда, спящий. Некоторые «подснежники», пробудившиеся от зимнего сна благодаря случайным солнечным денькам зимы, — не что иное, как давно отложенные запуски продаж. Вывод в феврале в продажу готовых домов в Курортном районе случайностью не назовешь. Открылись три новых поселка: Terijoki club премиум-класса в Зеленогорске, «Курортный дом» (классом пониже, с коттеджами из клееного бруса от 15 млн руб.) и «На берегу». Последний — реинкарнация комплекса «Капитан», что на берегу Разлива. Говорят, за исключением названия, слишком больших концептуальных изменений он не претерпел.
Большинство поселков, стартовавших в феврале с земельными предложениями, относятся к экономклассу, судя по доступной цене: к примеру, в «Лесной сказке», что в Кировском районе, сотка не дороже 30 тыс. руб. Тот же порядок цен и в остальных новых поселках в районе, предлагающих только землю. В «ДНП «Радужное» Ломоносовского района сотка оценена от 50 тыс. руб. Не все названия новы для уха покупателя: «Лесная сказка» перезапустилась, а презентовали ее еще в прошлом году. И «Курортный дом» был на слуху задолго до нынешнего открытия продаж.
Больше шансов на рост продаж по весне у поселков высокой степени готовности, с подключением к сетям. Объекты качественно иного уровня в выгодных локациях всегда в цене, несмотря на высокую стоимость. Тогда как демпинг зачастую говорит о проблемах компании или желании по-быстрому распродать и выйти из бизнеса. Примеры тому мы наблюдали весь прошлый год.
Однозначно, по весне будут снижать цены и девелоперы, давно завершившие проект, но не продавшие ряд лотов, — те, у которых нет моральных оснований включаться в сезонный ценовой рост. Да и новые проекты, стартовавшие в канун года, вряд ли могут бесконечно эксплуатировать свою новизну: всему есть объективный предел. Безапелляционным при этом оказывается то обстоятельство, что цены на строительные материалы неуклонно растут, а они не могут не влиять на цену жилья. Кроме того, весьма уверены в повышении цен те компании, которым удается заручиться поддержкой банков и предлагать ипотеку своим клиентам. В их проектах, по мнению экспертов, цены могут расти в течение года не то что на десять, а на все тридцать процентов.
