Динамичный класс
«В 2012 году было интересно наблюдать не столько за новыми поселками, сколько за новыми форматами жилья, которые выводились в составе реализующихся проектов. Это были таунхаусы 30–37 кв. м, коттеджи 60 кв. м, дома в стиле лофт с единым двухуровневым пространством и т. д. В принципе, рынок подтвердил наше предположение: таунхаусы менее 50 кв. м — это нишевой продукт с ограниченным спросом, площадь 55–65 кв. м более востребована», — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент».
Рассуждая о характере спроса и динамике продаж, эксперты полагают, что коттеджи продавались в 2012 году практически теми же темпами, что и в 2011-м. Лишь спрос на таунхаусы вырос, как говорят в «СТАРТ Девелопменте», в три раза. Цифры компании красноречивы: количество продаж с I по II квартал выросло примерно на 30%, а со II по III — уже на 64%. В IV квартале был небольшой спад, на 10%, но для последних месяцев года это характерно.
«У нас в «Золотых ключах» наиболее активно шли продажи в первой половине 2012 года. Затем спрос был ограничен небольшим выбором оставшихся домов и сократившимися рассрочками, но все равно держался на запланированном уровне», — рассказывает Елена Шишулина.
По мнению заместителя директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николая Кузнецова, в 2012 году в экономклассе наблюдалась положительная динамика и рост продаж увеличился в течение года приблизительно на 15%. «На мой взгляд, это произошло потому, что начал работать так называемый «отложенный спрос». Во-первых, после кризиса люди несколько лет ждали выхода на рынок более дешевых предложений, а во-вторых, многие наконец почувствовали стабильность и стали готовы к новым приобретениям. Принципиально нового на рынке ничего не появилось, зато благодаря кризису ушли недобросовестные застройщики, оставив на рынке лишь надежные компании», — объясняет специалист.
И снова таунхаусы
За прошлый год доля экономкласса на загородном рынке сильно изменилась: по данным «Петербургской недвижимости», среди поселков доля экономкласса составляет около 26%, а в объеме предложения — 33% (в этом классе рассматривают прежде всего коттеджи, а не участки). «В связи с активным пополнением в течение 2012 года предложения таунхаусов низкого ценового класса (стоимостью до 3,5 млн руб. за секцию), в конце года встала острая необходимость выделения этих проектов в отдельный класс — «эконом», на долю которого в I кв. 2013 года приходится 32% (от количества проектов) и 65% (от количества объектов, объема рынка), — рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Учитывая, что поселки с таунхаусами позиционируются в разных ценовых сегментах, принято рассматривать отдельно и экономкласс в таунхаусах. «Доля экономкласса в общем объеме проектов таунхаусов составляет около 32%, в объеме предложения — 76% (это связано с тем, что проекты крупные, с большим числом объектов и разбиты на очереди). В I квартале 2013 года в продажу вышло семь новых проектов с предложением таунхаусов, и большинство новых проектов по-прежнему относятся к классу «эконом»: это 71% от количества новых проектов и 95% от числа объектов.
Секрет массовой популярности сегмента заключается в его названии: «эконом». На сегодняшний день застройщики предлагают в этом классе в основном таунхаусы площадью 60–100 кв. м. Минимальная площадь секции представлена в проекте «Покровские горки» (СНВ): 38 кв. м. Есть и «экономные» коттеджи: стоимостью от 3 до 6 млн руб. В коттеджных поселках для сезонного проживания цены несколько отличаются от предлагаемых в поселках, предусматривающих условия для постоянного проживания. В зависимости от локации диапазон стоимости может быть от 2–2,5 млн руб. за дом.
Однако цена не всегда гарантирует успех. Сегодня проектов экономкласса настолько много, что количество не может не породить определенные требования покупателей к качеству предложения. «В первую очередь продажи экономкласса зависят от цены или, если точнее, соотношения «цена — качество» в доступном покупателю формате. Ну а дальше начинают действовать параметры местоположения: удаленность от города, удобные подъезды, доступность общественным транспортом, природное окружение, инфраструктура по соседству и т. д., — комментирует Елена Шишулина. — Есть покупатели, отдающие предпочтение определенному направлению, но направлений-аутсайдеров нет. А список факторов, оказывающих влияние на принятие решения о покупке, можно продолжать бесконечно — это и статус земли, и технология домостроения, и обещанный размер коммунальных платежей, и многое другое».
Ходовая часть
В сравнении с ситуацией годом ранее конкуренция в сегменте экономкласса стала гораздо жестче и затраты на рекламу каждого поселка выросли. Даже в экономклассе изощренность рекламных кампаний заметно повысиласась. Те же «Золотые ключи» в свое время позиционировались как пригород европейского формата. А теперь, по словам Елены Шишулиной, тема европейского пригорода эксплуатируется в рекламе каждого второго поселка, а тезис «дом + земля + инженерные сети по цене квартиры» — нечто само собой разумеющееся.
«Но каналы продвижения остались прежними: Интернет, наружная реклама, специализированные выставки и СМИ, — хотя все активнее используются радио и телевидение. Гораздо чаще девелоперы на загородном рынке сотрудничают с агентствами недвижимости, которым тоже стало интересно продавать пригороды из-за возросшего спроса», — считает Елена Шишулина.
По мнению Николая Кузнецова, успешность проекта экономкласса на загородном рынке зачастую зависит от инженерной инфраструктуры: «Стоит отметить, что в организованном поселке дом дороже, чем за его пределами, но за новый дом с подведенными коммуникациями клиент сегодня готов доплачивать. В основном на рынок загородной недвижимости выводятся малоэтажные комплексы и таунхаусы, например, за 2012 год поступило в продажу большое количество объектов от компаний «Кивеннапа», «ЦДС» и «Норманн». Подобные объекты загородного домостроения сегодня наиболее востребованы покупателями. За 2012 год объем предложения таунхаусов вырос на 170%, а малоэтажных комплексов — почти в два раза.
Единственное, что составляло конкуренцию таунхаусам экономкласса в 2012 году, — это земельные участки с инженерной подготовкой. Те из них, что выставлялись по адекватной цене, продавались и по-прежнему продаются быстрее всего. Именно такая земля пока держит первенство в рейтинге продаж, оттеснив на второе место в общей статистике рынка таунхаусы площадью 60–70 кв. м, сообщили в «СТАРТ Девелопменте».
Несколько иная ситуация с экономклассом на вторичном рынке. Здесь земельные участки в садоводствах конкурируют с новыми поселками, в которых продается земля без подряда. По мнению Елены Шишулиной, дома на вторичном рынке могут составить конкуренцию коттеджам в организованной застройке. И только у таунхаусов практически нет конкурентов на «вторичке» как у относительно нового формата жилья: «Сблокированные дома в заселенных коттеджных поселках уже давно все распроданы, на перепродажу попадают крайне редко и по относительно высоким ценам».
Если рассматривать экономкласс в целом, то наибольший объем предложения, по данным «Петербургской недвижимости», в 2012 году и по сегодняшний день представлен во Всеволожском районе. «Там, безусловно, есть поселки разных классов — от «эконом» до «премиум», — говорит Ольга Трошева. — Тем не менее именно там самый большой в Ленобласти объем поселков экономкласса. В последнее время активно развивается южное направление, где также появляются новые проекты в низшем ценовом диапазоне. Например, одно из самых дешевых предложений таунхаусов в Ломоносовском районе — в поселке «Солнечный». Если же говорить о спросе, то интерес к экономклассу за городом самый высокий. По-прежнему чаще всего заключаются сделки в диапазоне до 5–6 млн руб. Несколько снизился интерес к участкам без подряда и дешевым таунхаусам, однако в общем объеме продаж эти две категории все равно лидируют с отрывом».
