Сейчас на юге развито малоэтажное строительство. Однако аналитики прогнозируют, что Павловск и Гатчина в сегменте многоэтажек рано или поздно дадут фору нынешним лидерам по объемам застроек. Красное Село замыкает эту тройку, проектов там немного — в основном они от местных компаний, рассчитывающих только на небольшой местный спрос.
Южная тройка
Павловск в этой тройке можно назвать элитным микрорайоном. «Застройщики там в основном нацелены на строительство малоэтажных домов и коттеджных поселков высокого уровня комфорта, — говорит генеральный директор ООО «Управляющая компания группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — Павловск понемногу возвращает себе звание элитного предместья Санкт-Петербурга, которое носил в дореволюционные времена».
«Небольшие (не выше пяти этажей) элитные дома, представленные на его территории, относятся скорее к объектам элитного и бизнес-класса», — согласен директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Олег Карзов. — По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», помимо малоэтажного строительства, в Павловске на сегодняшний день только один строящийся объект высотой шесть этажей. Таким образом, по количеству квартир представленные на рынке проекты в Павловске небольшие — не более 80–100 квартир, а в основной массе до 50».
На втором месте по востребованности и предложению, несмотря на наибольшую удаленность от города, оказалась Гатчина. «В Гатчине на текущий момент строится четыре многоэтажных дома, — рассказывает Олег Карзов. — В основном там возводятся кирпично-монолитные дома не выше 12 этажей».
«Гатчинский район является лидером по строительству малоэтажного жилья экономкласса, это помогло ему оказаться в числе лидеров и по объему введенного жилья в 2012 году, — уточняет Арсений Васильев. — При этом по объему строящихся многоэтажных домов район в настоящее время не столь популярен у инвесторов — в год на рынок выводится 3–4 проекта. В основном их реализуют местные застройщики». По данным «Петербургской недвижимости», в Гатчине всего три объекта в продаже, при этом два сданы. Строительство ведется средневысотное — объекты в основном 7–9 этажей. При этом лишь один объект можно назвать масштабным — 543 квартиры, в других не более 39–53 квартир.
Наименее популярно Красное Село. «Хотя оно является частью Красносельского района Санкт-Петербурга, у застройщиков не пользуется популярностью, — говорит Арсений Васильев. — Да и большинство горожан плохо представляют, далеко ли от Питера Красное Село, и даже не пытаются рассматривать варианты покупки в этом городке. Новые дома здесь стали появляться, но их очень мало, перспектив развития эта территория пока практически не имеет. Даже к Всеволожску горожане относятся лояльнее (Петербурга от обоих населенных пунктов примерно одинаковое)». По данным «Петербургской недвижимости», в Красном Селе всего один объект в продаже, причем около половины квартир — студии, а дом рассчитан на 411 квартир.
Не услужили
Одним из факторов, определяющих востребованность района покупателями и застройщиками, является уровень развития инфраструктуры. Арсений Васильев считает, что инфраструктура Павловска активно развивается: «Сюда приходят небольшие супермаркеты и магазины шаговой доступности, но предприятий сферы услуг пока не хватает. Близость Пушкина, где коммерческая инфраструктура развита лучше, помогает исправить этот недостаток. А объектами социальной инфраструктуры район обеспечен. Несомненным его плюсом является отличная транспортная доступность».
Гатчинский район также можно назвать в целом инфраструктурно развитым. Удовлетворительная и доступность Санкт-Петербурга, в частности из-за близости КАД. А вот на территории Красного Села социальная и коммерческая инфраструктура небогаты. «Крупных супермаркетов нет, работают только маленькие магазинчики и ларьки, — отмечает Арсений Васильев. — Еще хуже дела обстоят с транспортной доступностью — до метро можно добраться за 20–25 минут при свободных дорогах, в часы пик этот путь занимает не менее часа».
Маленькие и по пятьдесят четыре
Олег Карзов отмечает, что квартирография в новых домах, строящихся в Гатчине, Павловске и Красном Селе, примерно одинаковая: однокомнатных квартир — 40–50% от общего объема предложения, двухкомнатных — около 30%, трехкомнатных — 15–20%.
Стоимость жилья ниже, чем в Петербурге. «Спрос в этих районах локален и ограничен, объемы застройки небольшие. В силу невысокого потенциала спроса наиболее перспективны проекты в низкой ценовой категории», — уверена руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее данным, средняя цена объектов класса «масс-маркет» в Павловске составляет 66,2 тыс. руб./кв. м (при этом объекты класса «комфорт» — 77,2 тыс. руб./кв. м), в Гатчине — 62,8 тыс. руб./кв. м, в Красном Селе — 54,4 тыс. руб. /кв. м.
«Стоимость жилья в Гатчинском районе на 20–30% ниже, чем в Санкт-Петербурге, — называет свои данные Арсений Васильев. — В Павловске цены на жилую недвижимость примерно на 5–10% отличаются от средних по мегаполису, но при этом сопоставимы с ценами на квартиры в южных районах — Невском, Красногвардейском, Красносельском. В Красном Селе сегодня предлагается самое дешевое жилье — средняя цена предложения отличается от цен в основных районах Санкт-Петербурга на 15–20%».
Олег Карзов считает, что в Гатчине цены на первичное жилье примерно в два раза ниже, чем в Санкт-Петербурге, в Красном Селе — на 15–20% ниже, а в Павловске — не отличаются от городских.
И все же, несмотря на скудость предложения в этих районах, и там можно найти интересные, привлекательные и перспективные варианты. К примеру, Олег Карзов, говоря о Павловске, к таковым относит ЖК экономкласса «солнечный квартал», а в Гатчине ЖК бизнес-класса «Орлова роща» и ЖК экономкласса «Речной». По оценке «Петербургской недвижимости», в Гатчине наиболее заметен проект «Ленстройтреста»: на участке должно быть возведено девять жилых 6–9–12-этажных домов, общеобразовательная школа, два детских сада, торговый комплекс и культурно-развлекательный центр. Кроме того, компания взяла на себя обязательства по созданию инженерной и дорожной инфраструктуры на территории застройки.
