Основной объем предложения новостроек в Ленинградской области сегодня представлен жильем эконом- и комфорт-класса. Проектов более высокого уровня — не более 1–2% от общего количества. Часть из них — сданные элитные дома, квартиры в которых до сих пор окончательно не распроданы (что нормально для этого ценового сегмента, продажи в нем идут по определению медленно). Итог: в ближайших пригородах Санкт-Петербурга сейчас лишь чуть менее двух десятков малоэтажных многоквартирных загородных комплексов высокого ценового диапазона. Предложение четко подразделяется по направлениям: к северу от города дорогие квартиры в основном входят в состав мультиформатных комплексов, в южных — Пушкине, Павловске и Петродворце — это чаще всего комплексы, вписанные в городскую среду. При этом областные новостройки по качеству не уступают «городским» конкурентам, но несколько дешевле: однокомнатные квартиры от 3,5–4 млн. Здесь лучше всего купить квартиру в новостройке в подмосковье.
Крепкие середнячки
Можно ли вообще говорить об «элитных» квартирах в пригороде? Чем будет определяться высокий статус такого жилья? Конечно, в первую очередь местоположением: сегодня эксперты ограничивают локацию квартир элитного и бизнес-класса всего тремя пригородными зонами. Прежде всего это Курортный и Пушкинский районы Петербурга, а также Всеволожский район области.
Второй важный критерий: тип жилья. Представление о том, что дома бизнес-класса должны быть обязательно расположены в центре или, по крайней мере, в старом обжитом районе Петербурга, ушло в прошлое, но все равно требования к дорогому жилью остаются довольно жесткими. Эксперты готовы относить к бизнес-классу жилые комплексы за КАД, если они соответствуют всем требованиям сегмента и расположены в экологически благоприятном районе. Но жилье в мультиформатных комплексах до элитного уровня все-таки недотягивает — сказывается «смешанное население» МЖК, где дорогое соседствует с экономклассом. Так что квартиры во Всеволожском районе сегодня претендовать на «высокий класс» не могут — там представлен в основном крепкий бизнес-класс.
В списке строящихся проектов квартал Alpenhof. Компания «Сплав» выделила 13 га в рамках проекта «Охтинское раздолье» под строительство домов в стиле шале, рассчитанных на 8–10 просторных квартир разной планировки. Со временем обещают строительство домов бизнес-класса и в комплексе Mistola Hills (пока там строятся дома класса «комфорт»).
В основном же проекты в этом сегменте — наследие прошлых лет. Один из наиболее заметных — жилой комплекс Bagatelle во Всеволожском районе. Комплекс состоит из трех секций сблокированных коттеджей и двух секций четырехэтажных жилых домов с апартаментами и подземной автостоянкой на пятьдесят машино-мест. Девелопер «Унисто Петросталь» в прошлом году ввел комплекс в Кальтине в эксплуатацию.
В Курортном районе ситуация сходная: заявлен к реализации «Карельский шпиль» (в Зеленогорске) от «Петротреста». Зато есть в продаже квартиры в уже сданных комплексах, например «Ясном доме», который был введен в эксплуатацию в конце прошлого года. Четыреэтажный комплекс на 174 квартиры находится в Сестрорецке, в окружении таунхаусов и коттеджей.
В Ломоносовском районе строится «Ванино» от компании «Тареал», где меньшая часть площади застройки отводится под индивидуальные коттеджи, а большая — под сити-виллы на 12, 16 или 24 квартиры. Квартиры застройщик относит скорее к комфорт-классу, хотя однокомнатные в комплексе не предусмотрены вовсе. Класс недвижимости, по мнению специалистов «Тареала», отличается в зависимости от этажа: владельцы квартир на первом этаже имеют собственный, отдельный выход на лужайку перед домом. К тому же террасы в таких квартирах — полноценное место для пикников с барбекю, в отличие от балконов второго, третьего и четвертого этажей.
Несколько особняком стоит проект «Амазонка» компании «КВС», вышедший в продажу в этом году. Компания начала строительство малоэтажного комплекса на 224 квартиры в историческом центре Кронштадта. Заявленный класс проекта — «бизнес». Специалисты компании считают, что в ближайшем будущем востребованность этого места будет расти: развитию новых элитных районов в пригородах способствует изменившаяся транспортная инфраструктура Петербурга. Удастся ли реализовать квартиры и как скоро — большой вопрос. Причина в отсутствии в Кронштадте социальной и развлекательной инфраструктуры соответствующего уровня.
Элита тянется к югу
Настоящая элита пригородного рынка сосредоточена в основном в южных пригородах. В первую очередь на малоэтажный «высокий класс» претендуют Пушкин и Павловск. Стрельна и Петродворец менее привлекательны из-за транспортной ситуации и многолюдности в туристический сезон. Но и в южных пригородах новые проекты высокой ценовой категории в последний год на рынок не выводились. Зато продаются квартиры в уже сданных и строящихся элитных новостройках.
Например, жилой комплекс «Царскосельская усадьба» сдан. Но квартиры в нем еще можно купить. Комплекс построен недалеко от Египетских ворот и Федоровского собора. В него входят восемь малоэтажных (4–5 этажей) жилых домов с квартирами от 62 до 257 кв. м. Есть и видовые апартаменты с панорамным остеклением.
Несколько домов в Пушкине строятся. Среди них малоквартирный комплекс «Дом в парке», что на Новодеревенской улице. Это трехэтажное здание на 15 квартир, часть из которых будут двухуровневыми, с видом на парк. Кроме того, планируют сделать одну квартиру с выходом на эксплуатируемую кровлю здания. Дом в центре города, неподалеку от железнодорожного вокзала. В исторической части города, на Малой улице, 40, строится четырехэтажное здание с подземным паркингом и эксплуатируемой плоской кровлей. Пять квартир последнего этажа будут с выходом на террасы, устроенные на кровле.
Всего в доме запланировано лишь 18 квартир от 125 до 250 кв. м, одна из них двухуровневая. Самый интересный проект — «Ройал Пай» (Royalpie), автором выступила «Архитектурная мастерская Митюрёва». Комплекс высотой 5–6 этажей строится на Ленинградской улице. Кроме элементов благоустройства и досуга, в комплексе планируется реставрация собственной ветки Императорской железной дороги.
В Павловске элитных комплексов два. В первую очередь это «Павловские усадьбы», расположенные вблизи Павловского парка и Павловского дворца. Жилой комплекс состоит из шести двухэтажных домов с мансардами. В нем всего 60 квартир, от одно- до трехкомнатных; в квартирах с видом на парк предусмотрен выход на террасы. А жилой дом «Особняк на Березовой» расположен на углу Медвежьего переулка и Березовой улицы. Элитное жилье построено на месте бывшей усадьбы князя Константинова.
К статусным окрестностям императорских резиденций Пушкина и Павловска в последнее десятилетие добавилась территория вокруг старинной Петергофской дороги. Здесь завершено строительство комплекса «Династия» — квартала, стилизованного под архитектуру XVIII–XIX веков. На участке построены одиннадцать 3–4-этажных зданий в стиле классицизма с квартирами от 25 до 200 кв. м и подземным паркингом. Окна квартир смотрят на парк, дворец Марли нижнего парка Петродворца и залив.
На севере города проектов сопоставимого уровня гораздо меньше. В их числе можно назвать разве что комплекс «Водолей», построенный у парка «Дубки» в Сестрорецке. Дома (их в комплексе четыре, все 4-этажные) полностью сданы, квартиры оформлены в собственность. Однако до сих пор не проданы несколько квартир разной площади.
