Некоторые считают, что отделка от застройщика часто выполняется недостаточно качественно, из самых дешевых материалов, из-за чего впоследствии неизбежны дополнительные расходы на переделки. Что ж, можно предварительно изучить «отделочное» предложение застройщика, а затем сверить проект с реальностью. Лучше, безусловно, посмотреть готовые объекты в выбранном поселке или жилом комплексе, и не только демодом или шоу-рум, а жилье, которое передается покупателям.
Компании, реализовавшие не один проект и планирующие работать на рынке долго и успешно, предпочитают не рисковать репутацией, поэтому избегают сдавать заведомый брак. У серьезных компаний и подрядчики, как правило, проверенные. В этом случае требовательным покупателям по запросу покажут и пакет договоров с поставщиками и субподрядчиками, и гарантийные обязательства на оборудование и материалы, а также на выполненные работы. Попадаются, конечно, фирмы, которые пользуются услугами разного рода шабашников, пытаясь сэкономить на качестве и удержать заявленную низкую цену. Но все же у крупных компаний, обладающих серьезным портфелем объектов, есть немало других резервов для снижения себестоимости по оптовым и долгосрочным контрактам.
Мораль такова: индивидуальная отделка будет по определению дороже той, что предложит застройщик, а работы займут больше времени. Качество же работ — категория труднопредсказуемая в любом случае. Но, как оказывается, не проблема качества мешает продвигать опцию «отделка под ключ» на загородном рынке готового жилья.
На вкус и кошелек
Востребованность услуг по отделке «от застройщика» зависит не от качества предложения, а от других факторов. Прежде всего от толщины кошелька покупателя. Желая приобрести действительно дешевое жилье, покупатель рассчитывает потратить 2–3 млн руб., однако, по словам специалистов, уложиться в эту сумму при строительстве нормального дома с приемлемой по качеству отделкой практически невозможно.
«В настоящее время загородных проектов с домовладениями/таунхаусами, где все предложения с отделкой не превосходили бы по стоимости городскую квартиру (до 5–6 млн руб.), — нет, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Есть несколько проектов, где заданным параметрам соответствуют единичные объекты или линейка объектов. Так, например, в проекте «Традиция» от компании «Константа» в предложении есть линейка таунхаусов по 64 кв. м с готовой отделкой за 3,4 млн руб. В ДНП «Сергиевское» Ломоносовского района предлагаются дома площадью 115 кв. м с отделкой. Дома панельно-каркасные, цена квадратного метра щадящая: от 25 тыс. руб. В остальном проекты, где есть такие предложения, относятся уже к другому классу. Так, в «Новом Минулово» есть объекты с отделкой, но уже за 9,9 млн руб. В «Петровских садах» есть дома 130 кв. м по цене 7,7 млн руб.».
По словам Ольги Трошевой, в большинстве отделка предлагается как отдельная опция: «дом под ключ». Стоимость такого предложения, как и стоимость отделки, индивидуальны: здесь все зависит от пожеланий покупателя (будет ли теплый пол, какой ценовой уровень материалов и т. д.). Поэтому и стоимость итогового продукта может быть далека от представлений об экономичном жилье. «Ситуация, когда в предложении мало домов с отделкой невысокого класса, вполне объяснима, — говорит Ольга Трошева. — В настоящее время покупатели в экономклассе желают платить за таунхаус, например, минимальную цену: 1,5–2 млн руб. Стоимость отделки, безусловно, поднимет ценовую планку и тем самым отсечет часть покупателей. Поэтому отделка предлагается как отдельная опция: для тех, кому это по карману».
Напротив, директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева считает, что за последний год предложение домов с отделкой, продаваемых по цене квартиры, увеличилось практически в два раза. Объяснение этому факту в NAI Becar находят в том, что последние пару лет на загородном рынке наблюдается резкий всплеск активности строительства загородных малоэтажных жилых комплексов с доступными ценами. «На сегодняшний день проекты этого формата реализуют такие компании, как «СТАРТ Девелопмент», СНВ и «ВИТА». Все компании, которые хотят увеличить свои продажи, стараются работать в этом сегменте, поскольку именно он пользуется наибольшим спросом. Возведение недвижимости формата «доступное жилье под ключ» для застройщика абсолютно обосновано экономически. Стоимость квадратного метра в таких объектах, как правило, варьирует от 50 до 80 тыс. руб. в зависимости от класса объекта и его расположения. Стоит отметить, что перспективы развития формата лишь положительные, поскольку комплексный продукт всегда был и будет востребован на рынке», — говорит Полина Яковлева.
Кредит «все включено»
Возможно, радужная оценка перспективы развития сегмента жилья под ключ — это лишь взгляд со стороны. В самой компании «СТАРТ Девелопмент» о популярности услуги «отделка от застройщика» говорят без большого энтузиазма.
«В целом отделка под ключ не распространена на рынке загородного жилья экономкласса. У нас в «Золотых ключах» можно либо приобрести демодом, в котором выполнены отделка, меблировка и декорирование, либо заказать услуги по отделке управляющей компании уже после получения ключей, — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент». — Некоторые компании идут по такому же пути, оказывая услуги, связанные с отделочными работами, но при этом дизайн-проект и материалы — забота клиента. Рядовой дом с уже готовой отделкой по типовому проекту девелопера, как это часто предлагается на рынке квартир, можно приобрести в проектах «Традиция» от «Константы», «Ижорская линия» от компании «Запстрой» (почему-то за исключением санузлов), «Изумрудная долина» от одноименного застройщика, «Новое Сойкино».
По словам Елены Шишулиной, востребованность отделки определяется прежде всего тем, приобретается дом для постоянного или сезонного проживания. Понятно, что в первом случае, когда загородный дом оказывается единственным жильем, в которое нужно срочно переехать из съемной или уже проданной квартиры в городе, наличие отделки ускоряет и существенно облегчает процесс. Если же приобретается дача, то клиент вполне готов заниматься обустройством сам, растягивая траты на него во времени.
Для компаний-застройщиков предложение «дом под ключ» имеет определенные выгоды. В «СТАРТ Девелопменте» подсчитали, что и с точки зрения повышения ликвидности продукта, и для ускорения продаж отделка оправданна: по их исследованиям, 35% покупателей в сегменте загородных домов экономкласса для постоянного проживания с удовольствием бы доплатили за отделку 8–10 тыс. руб. за квадратный метр. «Однако это довольно сложный в оперативном управлении процесс, которым не всегда есть смысл заниматься в небольших объемах, — говорит Елена Шишулина. — Покупатели, приобретающие недвижимость при помощи ипотеки, зачастую ориентированы на отделку, так как есть возможность заложить эти затраты в сумму кредита. Для таких покупателей предпочтительно, когда ежемесячный платеж повышается на 2–3 тыс. руб., нежели выкладывать несколько сотен тысяч рублей на обустройство, после того как почти все имеющиеся средства ушли на первый взнос. Но при этом надо отметить, что ипотечные сделки на загородном рынке по-прежнему крайне редки. Если банки будут активнее кредитовать загородные покупки, то и предложений с отделкой станет значительно больше».
